小区公共收益：为何仍是一笔糊涂账

法律法规均已有明确规定，但公示流于形式、收入去向不明等乱象却一直存在

小区公共收益：为何仍是一笔糊涂账

检察日报全媒体记者 张雪莹

◆小区公共收益不仅包含电梯、道闸、外墙广告收入，停车经营收益，还涵盖快递柜、充电桩场地费，公共用房租金，共用设施设备报废后的处置残值等，品类繁杂却常被业主忽略，业主更是长期处于“知其形、不知其权”的状态。

◆现实中，许多物业公司在未经业主大会或者全体业主授权的情况下，单方面将公共收益直接用于填补自身物业费缺口、冲抵日常运营开支，或是随意列支维修项目。这些做法实质上混淆了资金属性，本质上是变相侵占业主利益。

◆公共收益属于全体业主共有，单个业主维权面临“集体行动的逻辑”困境——收益分摊到每户金额有限，诉讼成本却很高，导致人人有责、人人不管。而业委会多为无偿履职，专业能力薄弱，部分还出现监守自盗、勾结物业公司分利的情况，业主自治监督体系形同虚设。

电梯间电子屏上滚动播放的广告、小区道路上的临时车位、楼道角落的快递柜、小区外墙上的商业海报、车辆出入口闸机上的广告……几乎每个居民小区，这些随处可见的经营性场景，背后都对应着实实在在的收入。根据民法典规定，利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本后，属全体业主共有。

法律条文清晰明确，这本该属于全体业主的“集体财富”，却在现实中成了一笔算不清、查不明的“糊涂账”。收入多少无人知晓，开支去向讳莫如深，账目公示流于形式，业主反复投诉、民事纠纷不断，部分物业管理人员甚至因侵占、挪用资金触犯刑法……小区公共收益治理陷入权属有法可依、落地却步履维艰的尴尬境地。

为何白纸黑字的法律规定，难以照进现实？这笔近在咫尺却拿不到的“集体财富”，究竟卡在了哪个环节？各地陆续出台新规，能否破解治理顽疾？近日，记者就相关问题采访有关实务人士及专家学者，拆解小区公共收益乱象背后的症结。

现 象

看得见的经营，摸不清的账目

“您知道什么是公共收益吗？”

近日，记者带着这个问题走访询问多个小区业主，得到的答案大多是否定的。不少业主面露疑惑，坦言从未听过这个概念。

“那您平时乘坐电梯，留意过里面的广告吗？还有小区道路两侧的停车位、摆放的快递柜，您知道这些都会产生收益吗？”这一次，受访者大多给出了肯定的答案。“电梯广告天天看，进进出出都躲不开，想来肯定是要给钱的。”业主卞女士告诉记者，小区电梯间电子屏上常年滚动播放各类商业广告，地面车位更是一位难求，但这笔钱究竟有多少？去了哪里？她和邻居们并不清楚。

北京航空航天大学法学院副教授王琦表示，业主对公共收益的认知普遍存在两个盲区，一是分不清收益范围，二是不了解权属。“不少业主想当然地认为，小区公共区域由物业公司管理，对应的收益自然就归物业公司所有，不清楚民法典已明确规定，利用业主共有部分产生的收入，扣除合理成本后，全部归全体业主共有。”

那么，哪些属于业主共有的公共收益呢？

“共有权是公共收益的权利基础，所以这一收益与小区的共有区域息息相关。”王琦介绍，小区共有区域包含电梯、楼道、大堂、外墙、屋顶、公共道路、绿地以及物业用房等，依托这些区域产生的经营收入均归全体业主所有。日常最常见的就是广告收益，电梯轿厢、出入口道闸、楼顶外墙投放的各类广告，是绝大多数小区最稳定的公共收入来源。其次是停车经营收益，建筑区划内公共道路、公共场地划设的临时停车位收取的费用，是不少大型社区公共收益的重要组成部分。

除此之外，各类场地与设施占用收益同样体量可观。北京市中闻律师事务所权益合伙人钳磊补充道，快递柜、自动售货机、净水机、新能源充电桩等便民设施的场地占用费，小区公共配套用房的对外租金，通信运营商搭建基站、布设管线缴纳的场地使用费，都属于公共收益。“还有一些容易被忽略的小额收入，比如共用设施设备报废后的处置残值、公共收益存款利息、第三方违规使用公共区域产生的违约金与赔偿金等，同样归全体业主共有。”

“但很多业主直到产生纠纷，才后知后觉意识到自己的权益被侵害。”西南政法大学民商法学院副教授杜江涌表示，公共收益覆盖居民生活方方面面，可由于宣传缺位、信息不透明，绝大多数业主长期处于“知其形、不知其权”的状态。这种认知上的偏差，也为后续收益被截留、账目混乱等问题埋下隐患。

多位受访业主的反馈也是如此——大家能直观看到小区公共区域被商用，却从未见过完整的收支清单。

事实上，从国家法律到地方性法规，都对公共收益公示作出了明确要求。记者梳理发现，民法典第943条明确规定了物业服务人应当定期将业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开；《重庆市物业管理条例》第61条将“物业管理区域公共收益收支情况”明确为应当按照规定及时公开的事项……

“虽然这些条文保障了业主的知情权与监督权，但理想的规定并未落到实处。”钳磊告诉记者，现实中，绝大多数物业服务合同，只对物业公司的收费标准、基础服务内容作出约定，对于公共收益的来源、归集方式、结算规则、公示要求、使用范围等关键内容，要么一笔带过，要么只字不提。

更值得警惕的是，形式上的公示不等于真正的透明。在一些新闻报道中，有的小区即便按照要求张贴了收支信息，也刻意模糊账目、简化内容，核算下来，大多显示收支平衡，有些甚至出现账面亏损的情况，公示结果不仅不清不楚，还让业主满腹狐疑。

这种“走过场”式公示，引发了大量纠纷：4月20日，据上观新闻报道，仅今年4月1日至7日的工单中，上海地区与小区公共收益相关的投诉就超过150条，其中有近三成涉及公共收益账目模糊、公示逾期等问题；“领导留言板”上此类问题也比比皆是，宁夏、河北、福建、安徽等多地业主在反映小区物业违规乱象中都提及了长期隐瞒、侵占公共收益的情况。

风 险

丛生的乱象，高发的违法犯罪

一纸模糊的公示、一笔去向不明的收入，让众多小区业主心里始终疑惑重重。

“业主的焦虑并非空穴来风。”杜江涌直言，拨开“收支平衡”“略有亏损”的表面说辞，从收益入账，到资金存放，再到费用支出，小区公共收益整个资金链条处处暗藏风险，各类违规行为层出不穷，投诉、诉讼乃至违法案件屡见不鲜。

《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第13条明确规定，业主可以请求公布、查阅共有部分的使用和收益情况。但当业主试图查账、维护自身权益时，首先就会遭遇多重现实阻碍。

杜江涌指出，信息不对等是第一道壁垒。小区公共区域的经营合同、收费标准等核心资料全部由物业公司掌握，普通业主完全不知情，连基本的收支线索都难以梳理。面对查账诉求，物业人员常常以“内部资料”“商业秘密”为由拒绝配合，或仅提供笼统汇总表，不提供原始合同、发票、银行流水等关键凭证。

“摸不清真实收入背后，瞒报、截留情况严峻、多发。”中国社会科学院法学研究所副研究员栗燕杰告诉记者，不少物业公司在账目上动起手脚：对于快递柜、临时摊位租金等体量小、关注度低的收入，物业往往直接隐瞒不入账；针对大额合作项目，则可能通过签订“阴阳合同”、拆分合同的方式做低账面金额，私下截留差价。

实践中，相关争议和案例并不少见。如2025年10月《今日说法》栏目披露的一起发生在江苏昆山的案件中，一小区物业公司被解聘后带走了约162万元公共收益，物业公司与全体业主围绕垫付成本等产生争执，后经核算并调解，原小区物业返还公共收益100余万元。同年12月31日，四川省住房和城乡建设厅也披露了多起物业公司服务履约不到位、侵占业主公共收益等问题的典型案例。

账目混乱、资金管理不规范，也给物业公司工作人员违法犯罪留下了可乘之机。

今年4月，上海市闵行区检察院办结一起小区物业公司经理职务侵占案。检察官王红欣介绍，该案被告人是小区物业公司经理，利用经手物业费、建筑垃圾清运费的职务便利侵占钱款，同时借助对接充电桩合作的工作权限，长期非法占有充电桩公共收益。按照约定，该部分收益本应由第三方公司收取后，与小区业主委员会进行分成，属于全体业主的公共收益，由物业公司代为收取。但被告人将自己的个人账户留给合作方，在长达三年的时间里，持续截留、侵占这笔款项。究其原因，一方面是充电桩收益关注度低，业主普遍疏于留意；另一方面是业委会日常事务多由物业公司代为处理，疏于核查账目，这笔代收的公共收益就此落入监管盲区，最终演变为刑事案件。

除了收入端、存放端的违规操作，擅自用公共收益冲抵物业费、抵扣维修开支的操作，同样值得警惕。钳磊进一步解释，根据《物业管理条例》等规定，小区公共收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。但现实中，许多物业公司在未经业主大会或者全体业主授权的情况下，单方面将公共收益直接用于填补自身物业费缺口、冲抵日常运营开支，或是随意列支维修项目。这种做法实质上混淆了资金属性：物业费是业主针对基础服务支付的对价，公共收益是全体业主的共有财产，二者权责、用途完全不同，随意对冲抵扣，本质上就是变相侵占业主利益。

追 问

问题根源在哪里

明明国家法律、地方性法规都对公共收益作出了清晰约束，可各类乱象依旧屡禁不止。对此，记者采访发现，规则难以落地，是行业现状、业主自治、多方监管等多重现实问题交织的结果。

“很多问题从小区交付之初就已埋下了隐患。”王琦表示，目前国内绝大多数小区都沿用“建管不分”的模式，前期物业公司由房地产开发商直接选聘，业主在购房、收房阶段基本没有选择物业公司的权利。从入驻开始，物业公司就手握小区公共区域、经营性设施的管理权，而业委会往往迟迟无法组建，业主群体缺少有效的制衡力量。与此同时，法律只笼统允许物业公司扣除“合理成本”，却没有在全国层面划定统一的范围和比例，让不少物业公司钻了空子，肆意虚增开支、压缩业主应有收益。

信息壁垒与举证难题，也是横在业主维权路上的一道高墙。杜江涌对此深有感触。“业主自始至终都处于信息弱势，而根据‘谁主张、谁举证’的原则，普通业主既没有渠道调取证据，也不具备专业的取证能力。且公共收益属于全体业主共有，单个业主维权面临‘集体行动的逻辑’困境——收益分摊到每户金额有限，诉讼成本却很高，导致人人有责、人人不管。”同时，杜江涌还指出，即使小区组建成立业委会，也并不能消除相关风险。“业委会多为无偿服务，专业能力有限，面对经验丰富的物业公司仍处于弱势。更有个别小区还出现业委会监守自盗、与物业公司合谋分利的情况。”

监管层面的权责模糊、力量不足，同样是治理的一大痛点。栗燕杰告诉记者，住建、街道、市场监管等多个部门，都对小区物业服务、公共收益负有一定监管职责，但各部门之间权责划分不够清晰，执法力量有限，很难对辖区所有小区开展常态化巡查。“实践中，大多是接到业主投诉后才被动介入处置，事前预警、事中管控基本缺失，如今的监管模式，小问题日积月累成了大麻烦。”

探 索

治理路径在何方

记者检索后发现，面对公共收益治理的诸多顽疾，全国各地近年来纷纷出台新规、探索创新管理模式。

栗燕杰介绍，近年来，浙江、安徽、广西等地通过修订物业管理法规和配套文件，明确要求公共收益单独建账、定期公示、引入第三方审计，并将收支数据接入住建部门监管平台。上海、河南更是出台专项管理文件。今年4月施行的《上海市住宅小区公共收益管理办法》提出，建立公共收益监管账户制度，落实专户专储、公开透明原则，还细化了公示规则与收益使用比例。

“天下之事，不难于立法，而难于法之必行。规则落地是一个任重而道远的事情。”杜江涌直言新规推进可能面临多重现实阻碍：老旧小区信息化水平不足，强制分账大幅增加物业公司运营成本，引发企业抵触；第三方审计的费用承担主体尚无统一标准；部分政府监管平台仅具备数据汇总功能，缺乏智能预警能力，无法实现动态监管。

面对落地困境，业内专家从不同维度给出解决方案。从合同订立与源头管控角度，北京市盈科(济南)律师事务所股权高级合伙人霍慧清提出，要把监管要求前置到物业服务合同中，建议各地推广使用标准化的管理规约和物业服务合同，并将单独建账、专户管理、定期公示、审计要求等硬性条款全部纳入，明确违约责任与追责方式。尤其针对前期物业服务阶段、暂未成立业委会的小区，通过合同约束倒逼物业公司履职。同时住建部门要强化合同备案与事后履约督查，避免合同条款沦为一纸空文。“约定相关条款是确保‘业主共有’这一实体权利能够转化为实际收益的程序保障。只有在合同中把账算在明处，才能在源头上斩断伸向公共利益的‘黑手’。”

立足行政管理与属地监管视角，王琦主张搭建多部门联动的常态化属地监管体系，由住建部门开展季度账目抽查与年度专项审计并公示结果，将公共收益管理纳入社区考核，压实街道、社区监管责任，依托数据共享实现线上动态监管。

栗燕杰也持有类似观点，在他看来，仅依靠民事法律规则、业主自主维权，成本高、耗时久，难以根治公共收益乱象，必须提升行政执法密度与力度，强化信用惩戒机制，完善物业行业信用体系，将前述违规行为记入信用档案，通过市场准入限制、联合惩戒等方式提高其违法违规成本，以刚性监管守住资金安全底线。

“想要从根源上杜绝物业公司、业委会以至于任何可能接触这部分利益的个人截留、混账、暗箱操作，还需要从物业服务运行机制上进行革新。”针对现有管理体系的痛点，长期关注物业服务实践的舒可心认为，可以参考信托制物业模式。他介绍说，这种模式依托信托法律关系，重构资金管理逻辑：业主大会作为资金的所有权人，以委托人的身份设立一个独立的信托基金，并确立全体业主为该基金的受益人，物业公司是受托人且要受信托法的规制，需要开设独立于自有资金的银行账户管理该基金。由此，每个业主基于信托关系中的受益人法律地位，可深度参与对物业公司从资金管理到日常服务事项的全过程监督。据悉，该模式已在多地试点。四川省成都市武侯区火车南站街道就凭借“信托制”预防化解小区物业矛盾工作法，获评全国“枫桥式工作法”单位。

“钱怎么花，手机小程序上全看得见。这类信托制物业模式下，资金独立存放、支出需经决策程序、账目全程透明，能够绕开传统物业模式中的诸多难题，重构业主、业委会与物业公司之间的信任关系。”舒可心表示。

王琦认为，应当客观看待这一创新模式，信托制物业并非放之四海而皆准，其落地成效高度依托成熟的业主自治体系与规范的治理架构。在业委会缺失、业主参与意愿低、自治能力薄弱的小区，模式运行效果会大打折扣。与此同时，资金全公开、线上化管理、常态化监督，也对小区数字化建设和专业运营能力提出了更高标准。在他看来，信托制物业是破解公共收益治理难题的有益探索，但必须结合小区实际情况因地制宜，同时加快补齐法律法规与监管体系短板，为模式落地筑牢制度支撑。

面对小区公共收益这一“共有财产治理的现代化命题”，杜江涌感慨，“厘清一本‘民生账’，考验的是基层治理的智慧与担当，绝非单一制度、单一模式就能一劳永逸。”他表示，希望各地能在实践中不断磨合完善，兼顾可行性与长效性，让每一笔公共收益都置于阳光之下，切实保障业主合法权益，持续夯实基层治理的根基。