桃園可負擔住宅制度啟動，借鑒新加坡組屋經驗探討台灣住宅政策

◎ 林健正

近日，桃園市政府推動全國首創的「可負擔住宅」制度，引發社會各界廣泛討論。桃園市長張善政指出，許多年輕人並非不想成家，而是擔心買不起房、看不到未來，因此市府希望透過制度創新，提供價格合理、以居住為目的的住宅，協助青年家庭安居樂業。這項制度強調「自住但不炒房」，購屋者取得長期居住權，但不得自由投機轉售，讓住宅回歸生活需求，而非淪為金融商品。

桃園市府推動「可負擔住宅」，讓年輕家庭買得起房子，首波鎖定桃園航空城安置住宅餘屋。（資料照，都發局提供）桃園的嘗試是否可行，仍有待時間驗證。但從政策理念來看，「可負擔住宅」與行政院先後推動的「國民住宅」、「合宜住宅」一脈相承，都是希望透過制度設計降低房價負擔，讓住宅優先滿足自住需求。然而，如何有效查核申購資格、防杜人頭戶，以及在閉鎖期屆滿後，如何避免住宅重新流入投機市場、確保移轉限於具備申購資格者之間，仍將是制度成敗的關鍵考驗。

當我們把視野拉得更遠，便會發現亞洲其實早有一個成功運作超過半世紀的案例——新加坡的組屋制度。新加坡建屋發展局（Housing and Development Board，HDB）自1960年成立以來，累計興建逾125萬戶組屋，目前超過八成居民居住於政府興建的住宅，九成以上住戶擁有自己的房屋。這項制度不僅有效解決了住宅問題，更成為新加坡社會穩定與經濟發展的重要基石。

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新加坡住宅政策成功的第一個關鍵，在於政府掌握土地。

透過土地徵收與國有土地制度，新加坡政府取得大部分土地的開發主導權，得以依據國家發展需要，統籌產業、交通與住宅的空間配置，而不受土地投機炒作的牽制。

第二個關鍵，在於政府直接規劃並興建完整的新市鎮。

新加坡組屋是政府出資興建，以優惠價格出售給居民，不僅有效解決了住宅問題，更成為社會穩定與經濟發展的重要基石。（彭博檔案照）許多人以為組屋不過是大型的住宅社區，其實不然。從裕廊、淡濱尼到榜鵝，每一座新市鎮都是完整的都市規劃成果——捷運、公園、學校、商場、醫院與就業機會一應俱全，居民入住的不只是房屋，而是一個完整的生活圈。這種規劃模式背後有其清晰的發展邏輯：先確立產業布局，再規劃交通骨幹，最後配置住宅供給。住宅並非城市發展的附屬品，而是整體空間規劃不可或缺的一環。

第三個關鍵，在於透過制度設計抑制住宅過度商品化。

新加坡組屋雖可購買，但多數採九十九年地上權形式，由民眾運用中央公積金（CPF）支付購屋費用。政府鼓勵人民擁有住宅，同時透過資格審核、最低持有年限及各項管理機制，壓縮投機炒作空間，使住宅兼具保障與合理資產累積的功能。

然而，新加坡最值得台灣借鏡的，或許還不是組屋制度本身，而是其背後的治理思維——對土地價值的根本理解。在新加坡模式下，政府以開發成本取得土地，由建屋發展局興建組屋，售價主要反映土地開發、公共設施與住宅營建等各項實際成本，再透過補貼與公積金制度降低購屋負擔。換言之，新加坡住宅政策的出發點，是讓多數國民買得起房子，而非追求土地利益的最大化。

相較之下，台灣許多新開發地區在完成市地重劃或區段徵收後，政府往往將可供建築土地公開標售，由出價最高者取得。建商取得土地後，必須將高額地價成本、融資成本及合理利潤一併反映在房價之中。於是地價愈高，房價愈高；房價愈高，又進一步推升周邊地價，形成相互拉抬的循環。

在前述制度的邏輯下，土地逐漸從居住需求的載體，轉變為投資與資產增值的工具；市場供給自然傾向高單價、高利潤的產品，而非以一般受薪家庭的負擔能力作為主要考量。久而久之，定義房價的基準，不再是多數家庭能夠負擔多少，而是市場上支付能力最強者願意出價多少。

由此可見，兩種制度的根本差異在於：新加坡以「人民是否買得起房子」為起點，台灣現行模式則往往以「土地能賣到多少價格」為起點，最終導向截然不同的住宅市場結果。進一步對比可以發現，新加坡開發新市鎮後，優先將土地用於興建組屋以滿足國民居住需求；台灣各級政府在市地重劃或區段徵收後，卻往往將剩餘建築用地公開標售，以充裕財政收入。

台灣許多地區在完成市地重劃或區段徵收後，政府將可供建築土地公開標售，由出價最高者取得。圖為台南市安南佃西自辦市地重劃區。 （資料照）從短期財政角度而言，土地標售確實能帶來可觀收益；但從長期社會成本來看，卻可能深陷地價推升房價、房價再推升地價的惡性循環。土地原本是支撐國家發展的重要公共資源，本應承擔相應的社會責任，如今卻逐漸蛻變為政府財政收入的重要來源。其結果是：政府賣地獲利，地主土地增值，建商捕獲開發利益，而真正需要安居的年輕世代，卻須承擔愈來愈沉重的房價壓力。

當前台灣正面臨高科技產業快速發展的關鍵時刻。

從竹科、中科、南科、涵蓋沙崙科學城、高雄亞灣等科技廊帶，到正在崛起的高鐵特區，都需要大量產業人才進駐。若未來仍延續「開發土地、標售土地、推高地價」的模式，今日竹北與南科周邊房價飆漲的情況，恐將在其他新興科技聚落一再重演。

真正值得主政者思考的，不是要不要蓋更多社會住宅，而是如何建立一套整合產業發展、交通建設與住宅供給的整體規劃機制。對於新興科技廊帶與產業聚落而言，核心問題在於：未來新增的土地開發利益，究竟應優先挹注財政收入，還是優先用於提供產業人才可負擔的安家住宅？此外，如何鼓勵企業共同承擔員工安家責任，也是值得納入政策討論的面向。

政府的住宅政策，是土地政策、產業政策、人口政策等國家治理能力的綜合體現。桃園市可負擔住宅的出現，或許正是一個值得期待的開始，促使台灣社會重新叩問：房屋究竟是商品，還是人民安身立命的基本條件？政府承擔著提供優質公共財的責任，究竟應鼓勵國民長期租屋，還是積極推動類似新加坡「居者有其屋」的住宅政策？

竹北等地周邊房價飆漲的情況，恐將在其他新興科技聚落一再重演。（資料照）無論如何，新加坡的組屋制度提醒我們，「居者有其屋」不僅是一項社會福利政策，更是國家發展戰略的重要一環。當政府將住宅、產業、交通與人口政策整合思考，住宅便不只是遮風避雨的空間，而是支撐社會穩定、促進人口成長、吸引產業人才與提升國家競爭力的重要基礎建設。這或許才是新加坡組屋制度留給台灣最深刻的啟示。

（作者為台灣產業科技推動協會副理事長、台南市樹谷園區產業協進會秘書長）