Danıştay'dan Devremülk Sahiplerini Yakından İlgilendiren Önemli Karar

DANIŞTAY’dan devremülk sahiplerini çok yakından ilgilendiren önemli bir karar çıktı. Danıştay, devremülklerde kısa süreli kiralama yapılabilmesi için diğer dönem maliklerinden ve aynı bloktaki tüm hak sahiplerinden muvafakat alınmasını zorunlu tutan genelge hükmünü iptal etti. Bazı devremülk projelerinde tek bir bağımsız bölüm üzerinde yaklaşık 50 hak sahibi bulunurken, büyük tesislerde bu sayı binlerce kişiye ulaşabiliyordu. İşte Danıştay’ın iptal ettiği düzenleme kısa süreli kiralama yapılabilmesi için bu kişilerin tamamından muvafakat alınmasını zorunlu kılıyordu. Peki Danıştay’ın bu kararı ne anlama geliyor? Devremülk sahipleri artık muvafakat almadan kısa süreli kiralama yapabilecek mi? Karar kesinleşti mi? Hukuki mücadele neden devam ediyor? Davayı açan Prof. Dr. E. Saba Özmen ve Avukat Şimal M. Tol Öztürk, tüm devremülk sahiplerini ilgilendiren kararla ilgili merak edilen soruları yanıtladı.

KISA SÜRELİ KİRALAMALARDA

Danıştay tam olarak hangi düzenlemeyi iptal etti? Kültür ve Turizm Bakanlığı’nın 2024/2 sayılı Genelgesi’nin ilgili hükmünün iptali istemiyle açılan davada, Danıştay 4. Dairesi’nin E.2025/3041, K.2026/336 sayılı 04/02/2026 tarihli kararıyla muvafakat zorunluluğu iptal edildi. Danıştay, devremülklerde kısa süreli kiralama yapılabilmesi için diğer dönem maliklerinden ve aynı bloktaki tüm hak sahiplerinden muvafakat alınmasını zorunlu tutan genelge hükmünü iptal etti. Çünkü bu yükümlülüğün kanunda açık bir dayanağı bulunmadığı gibi uygulamada fiilen yerine getirilmesi de mümkün değildi. Nitekim devremülk sistemlerinde tek bir bağımsız bölümde yaklaşık 50 hak sahibinin bulunduğu, büyük projelerde ise bu sayının on binlerce kişiye ulaştığı düşünüldüğünde her kiralama işlemi için yüzlerce, hatta bazı projelerde on binlerce kişiden muvafakat alınmasının beklenmesi hayatın olağan akışıyla ve hukuk devleti ilkesiyle bağdaşmamaktadır.

MÜLKİYET HAKKINA MÜDAHALE

Hukuken neden önemli? Kararda, kanunda açıkça öngörülmeyen bir yükümlülüğün genelge ile getirilemeyeceği, düzenlemenin mülkiyet hakkına ölçüsüz müdahale niteliği taşıdığı ve uygulamada fiilen imkânsız sonuçlar doğurduğu açıkça ortaya konulmuştur. Karar, idarenin genelgeler yoluyla kanunda bulunmayan yeni yükümlülükler getiremeyeceğini göstermesi bakımından önem taşımaktadır. Aynı zamanda mülkiyet hakkına yönelik müdahalelerin kanuni dayanağa sahip olması ve ölçülülük ilkesine uygun olması gerektiğini de vurgulamaktadır. Bu yönüyle karar yalnızca devremülk sistemini değil, mülkiyet hakkına ilişkin diğer idari düzenlemeleri de ilgilendiren önemli hukuki tespitler içermektedir.

İptal kararı devremülklerin mevcut düzenlemelerin dışında kaldığı anlamına mı geliyor? Hayır. Kamuoyunda bu konuda yanlış ve eksik değerlendirmeler yapıldığını görüyoruz. Danıştay’ın iptal ettiği husus, devremülk sistemine kanunda bulunmayan ek bir muvafakat yükümlülüğü getirilmesidir. Yoksa bu karar, devremülklerin tamamen denetim dışı kaldığı ya da hiçbir kurala tabi olmadığı anlamına gelmemektedir.

KARAR TEMYİZ İNCELEMESİNDE

Devremülk sahipleri artık diğer hak sahiplerinden muvafakat almadan kısa süreli kiralama yapabilecek mi? Kararın ortaya koyduğu hukuki yaklaşım, söz konusu muvafakat şartının uygulanamayacağı yönündedir. Ancak, dosya henüz temyiz incelemesi aşamasında ve henüz kesinleşmiş değildir. Bununla birlikte Danıştay’ın verdiği karar, devremülk sahiplerine fiilen yerine getirilmesi mümkün olmayan yükümlülükler yüklenemeyeceği ve kanunda açıkça öngörülmeyen sınırlamaların genelge ile getirilemeyeceği yönünde son derece önemli bir hukuki tespit içermektedir. Dolayısıyla, yalnızca muvafakat şartının yerine getirilmediği gerekçesiyle tesis edilen idari işlemler ve uygulanan idari para cezalarına karşı açılacak davalarda son derece önemli bir hukuki dayanak ve emsal niteliği taşımaktadır.

Peki sizce uyuşmazlığın temelinde hangi hukuki sorun bulunuyor? Temel sorun, devremülk sisteminin hukuki niteliğinin yanlış değerlendirilmesidir. Devremülk hakkı, Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında düzenlenen paya bağlı bir irtifak hakkıdır. Kanaatimizce bu hak, klasik anlamda sürekli konut kullanımına dayanan kira ilişkileriyle aynı hukuki rejim içerisinde değerlendirilemez. Devremülk sistemi, belirli dönemlerde kullanım yetkisi sağlayan kendine özgü bir yapıya sahiptir. Bu nedenle doğrudan konut kiralamasına ilişkin düzenlemelerin devremülk sistemine uygulanması ciddi hukuki tartışmaları beraberinde getirmektedir. Esasen uyuşmazlığın temelinde de bu hukuki nitelendirme sorunu yatmaktadır.

BUNDAN SONRA NE OLACAK

Neden hukuki mücadeleye devam ediyorsunuz? Çünkü uyuşmazlık yalnızca muvafakat şartından ibaret değildir. Devremülk sisteminin hukuki niteliğiyle bağdaşmayan ve mülkiyet hakkını ölçüsüz biçimde sınırlayan başka düzenlemeler de bulunmaktadır. Bizim açtığımız dava süreci, devremülk hakkının doğru hukuki zeminde değerlendirilmesi ve hak sahiplerinin mülkiyet hakkının korunması bakımından daha geniş bir hukuki mücadeleyi ifade etmektedir.