Hà Nội thông qua chính sách cải tạo chung cư cũ theo mô hình TOD

Ngày 15/6, HĐND TP Hà Nội thông qua Nghị quyết về chính sách cải tạo, tái thiết và phát triển đô thị tại khu vực TOD (mô hình phát triển đô thị lấy định hướng giao thông công cộng làm trung tâm).

Theo Nghị quyết, trường hợp chủ đầu tư làm dự án cải tạo tập thể cũ không phải do cư dân lựa chọn, UBND cấp xã và doanh nghiệp cần tổ chức lấy ý kiến của chủ sở hữu nhà, đất. Thời gian lấy ý kiến tối đa một năm và có thể gia hạn thêm trong trường hợp bất khả kháng nhưng không quá 6 tháng.

Phương án bồi thường, hỗ trợ tái định cư sẽ được thông qua nếu tỷ lệ đồng thuận của chủ sở hữu nhà, đất đạt từ 51% và được chính quyền xã xác nhận. Mức tỷ lệ này giảm so với đề xuất của Hà Nội đưa ra trước đó (75%).

Ngoài ra, HĐND TP Hà Nội quy định hệ số bồi thường K với nhà chung cư tối đa bằng 2 lần diện tích sử dụng hợp pháp của căn hộ. Hệ số này do chủ đầu tư dự án cải tạo và người sở hữu nhà tự thỏa thuận. Trường hợp hai bên không đạt thỏa thuận, hệ số K bằng 1 lần với các căn hộ từ tầng 2 trở lên và tầng 1 là 1,2 lần.

Với nhà chung cư cũ, chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất có quyền tự đề xuất thực hiện dự án cải tạo, xây lại khi đạt tỷ lệ đồng thuận 100%. Trong trường hợp này, việc cải tạo chung cư cũ phải thành lập dự án. Chủ đầu tư của dự án cải tạo sẽ do người sở hữu nhà, đất thống nhất lựa chọn.

Sau đó, chủ đầu tư lập quy hoạch chi tiết trình UBND thành phố phê duyệt. Nhà đầu tư và các chủ sở hữu sẽ tự thỏa thuận về phương án bồi thường, hỗ trợ tái định cư và bố trí tạm cư.

Góp ý dự thảo nghị quyết trước đó, Ban Đô thị thành phố từng đề xuất nghiên cứu cơ chế cho phép người dân tham gia vào quá trình lựa chọn nhà đầu tư. Việc này nhằm "tăng tính đồng thuận và giảm phát sinh khiếu kiện" trong quá trình đền bù, giải phóng mặt bằng.

Chủ sở hữu tập thể cũ được hỗ trợ toàn bộ tiền thuê nhà trong thời gian chờ thực hiện dự án, tối đa 3 năm. Trong hai năm tiếp theo, thành phố hỗ trợ 50%, chủ đầu tư trả số tiền còn lại. Nếu dự án kéo dài quá 5 năm, chủ đầu tư phải thanh toán toàn bộ tiền thuê nhà. Đơn giá được thành phố xác định như trường hợp thuê nhà để giải phóng mặt bằng.

Chủ đầu tư thực hiện dự án xây dựng, cải tạo chung cư cũ được hưởng lợi nhuận định mức tối đa 15% tổng mức đầu tư. Mức này cao hơn 5% so với đầu tư nhà ở xã hội và tương đương ngưỡng nhà thương mại tại khu đô thị đa mục tiêu của Hà Nội.

Hà Nội có 11 dự án cải tạo chung cư cũ đang triển khai và 3 dự án đã hoàn thành. Theo kế hoạch lập quy hoạch xây dựng lại chung cư cũ tại 48 phường, xã, thành phố yêu cầu chính quyền địa phương phải hoàn thiện đề án gom các nhà tập thể đơn lẻ trong quý III. Quy hoạch các khu chung cư này cần hoàn thành vào quý II/2027. Việc thỏa thuận đền bù có thể xong vào quý III/2027 - thời điểm dự kiến hoàn thành quy hoạch tổng mặt bằng tỷ lệ 1/500 của các nhà chung cư cũ.

Đến 2030, Thủ đô phấn đấu cải tạo xong 20.000 căn hộ tập thể cũ thuộc trường hợp phải phá dỡ. Khoảng 2.160 nhà chung cư sẽ được hoàn thành chỉnh trang, tái thiết vào 2035.