國內爆發史上最大規模地政士勾結銀行員弊案

◎ 王春木

金管會日前證實，國內爆發史上最大規模的地政士勾結銀行員弊案，涉案銀行高達13家、牽涉約60名行員。（資料照）

據報，金管會日前證實，國內爆發史上最大規模的地政士勾結銀行員弊案，涉案銀行高達13家、牽涉約60名行員。這起案件的核心，在於地政士為了爭取不動產抵押權設定業務，以給付佣金、回扣等「不正當方法」向握有客源的銀行員招攬業務。

這不僅是金融內控的潰堤，更戳破了台灣不動產交易長期以來的畸形生態：當握有通路的「上游」開始要求回扣，本應作為交易守門員的地政士，便淪為通路的附庸。若我們從經濟學的角度來剖析，這正是典型的「競租理論」（Rent-seeking）發酵，最終將導致社會總體利益的嚴重衰退。

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競爭的錯置：不比專業，只比回扣

《地政士法》明文禁止以「不正當方法」招攬業務，其立法精神在於確保競爭的核心是「專業服務與信譽」。然而，在房仲與銀行員掌握絕對客源的現實下，市場競爭產生了致命的錯置。地政士為了生存，被迫將資源從「提升專業審查品質」轉移到「支付上游回扣」上。

這與公共工程發包中的貪腐結構如出一轍。在工程界，若承包商必須靠行賄官員或採購人員才能得標，這筆龐大的「疏通費」必定會從工程款中挖肉補瘡，最終導致偷工減料的「豆腐渣工程」。地政士的業務亦然，當回扣成為取得案件的唯一門票，專業與操守便成了最先被犧牲的成本。

競租陷阱：零和遊戲下的社會內耗

經濟學中的「競租理論」指出，企業或個人為了爭奪既有的經濟利益（租值），會耗費大量資源去進行遊說、關說或行賄。這些行為並不會創造任何新的生產力或社會價值，反而是一種純粹的資源浪費。

在這起弊案中，地政士支付給銀行員的回扣，就是一種競租行為。這筆錢既沒有提升交易的安全性，也沒有加速行政流程，僅僅是將財富從地政士口袋，轉移到利用職權尋租的銀行員手中。社會總體財富並未增加，但為了維持這個地下秩序，卻產生了龐大的「無謂損失」（Deadweight loss）。

這起弊案中，地政士支付給銀行員的回扣，就是一種競租行為。這筆錢沒有創造任何新的生產力或社會價值，僅將財富從地政士口袋，轉移到銀行員手中；示意圖。（資料照）

劣幣逐良幣，民眾成為最終受害者

競租行為橫行，最直接的後果就是「讓社會變差」。

首先，是角色錯位與風險失控

地政士在不動產交易中，本應是獨立客觀的第三方，負責為買賣雙方或借貸雙方的權益把關。但當地政士的案源全仰賴特定仲介或行員的「恩賜」時，其忠誠度必然向通路端傾斜。面對合約中的不平等條款、隱匿的屋況瑕疵，或是不利於借款人的貸款條件，這些「付費買案」的地政士往往選擇噤聲，民眾的交易安全網形同虛設。

其次，是執業環境的逆向淘汰

當「給回扣」成為生存的潛規則，那些堅持執業倫理、拒絕利益輸送的優良地政士，將面臨無案可接的窘境而被市場淘汰。最終留在市場上的，多是願意妥協於共犯結構的業者。這正是標準的「劣幣逐良幣」。

破除通路壟斷，把關交易正義

要斬斷這個競租的惡性循環，除了司法嚴懲與金融機構落實「隨機派案、定期輪調」的內控機制外，更根本的解方在於打破上游的「通路壟斷」。

社會大眾必須建立一個觀念：地政士不是附贈的過戶工具，而是交易風險的防線。消費者在買賣房屋或申辦貸款時，應積極行使「地政士指定權」，或採取「雙代書」制度，拒絕被上游通路強迫推銷。唯有當選擇權回到真正支付服務費的消費者手中，地政士的競爭才能回歸專業本質，台灣的交易環境也才能免於向下沉淪的命運。

筆者呼籲，消費者在買賣房屋或申辦貸款時，應積極行使「地政士指定權」，或採取「雙代書」制度，拒絕被上游通路強迫推銷；示意圖。（資料照）

（作者為桃園市地政士公會名譽理事長）