台中7月房市移轉棟數月增18.8% 專家：移轉端在撐、推案端在退

專家認為，未來重大建設利多不再等於房價上漲。(台中市政府提供)

台中市7月建物買賣移轉為3,703棟，月增18.8%，年成長1.2%，為今年以來單月高點。其中，南區、烏日及梧棲等過去推案量較大的區域，受到新建案完工交屋帶動，移轉棟數明顯增加。

正心不動產估價師聯合事務所市場研究室協理陳孟筠表示，建物買賣移轉登記通常落後實際成交一段時間，且新成屋交屋同樣會計入移轉棟數。因此，這波移轉量增加，部分是前幾年預售建案陸續完工，原先已成交戶數進入交屋與產權移轉階段所致，較接近前期銷售成果的遞延反映，尚不能直接解讀為當前預售市場重新湧現大量買盤。

事實上，今年前7月臺中市建物買賣移轉量仍較去年同期減少9.3%，顯示單月數據雖有回升，但累計市場量能仍未完全恢復。判斷房市是否實質回溫，仍須同步觀察預售屋實際成交件數、建案來客量、成交速度、議價幅度及新推案供給，不能僅依單月移轉棟數下結論。

相較移轉登記量回升，台中預售市場的新增推案規模則明顯收縮。根據台中市相關公會統計，今年上半年台中預售屋推案總金額為1,340.9億元、推案戶數6,180戶，分別較去年同期減少47.9%及44.5%，新案推出規模接近腰斬。

陳孟筠分析，推案金額與戶數同步大幅減少，不只是少數建案延後公開，更反映開發商面對市場風險所採取的集體性調整。當市場去化速度放緩、銀行授信趨於審慎，加上營建成本、工期及資金回收存在不確定性，建商經營策略便會由追求推案規模，轉向維持現金流與控制開發風險。

過去市場熱絡時，業者多採積極購地、快速推案及擴大規模的策略；現階段則轉為延後開案、分期推出、控制新增供給，並重新檢視產品坪數、總價與客群定位。

台中房市因此出現明顯的前後端分歧，市場後端由過去預售建案完工交屋支撐，使移轉登記量短期回升；市場前端則因建商縮減新案推出規模，新增預售供給大幅減少，可概括為「移轉端在撐，推案端在退」。

在區域發展方面，台中捷運藍線、台中巨蛋、水湳轉運中心及台中轉運中心等重大建設持續推進。其中，捷運藍線已進入工程招標及建設階段，水湳轉運中心即將啟用，台中轉運中心也已進入營運整備階段，重大公共建設對區域發展仍具有中長期支撐。不過，當前買方對重大建設題材的反應，已不像過去房市多頭時期那麼直接。

陳孟筠指出，在房價與房貸負擔仍高的情況下，購屋者會將「區域未來前景」與「家庭眼前支付能力」分開評估。即使區域具有捷運、大型場館或轉運中心等建設題材，只要產品總價超出目標客群的負擔能力，或貸款條件無法配合，買方仍可能選擇延後購屋。

未來建設題材能否真正轉換為住宅需求，將取決於建設實際進度、就業人口導入、生活機能成熟度，以及產品總價能否與區域所得及購買力相匹配，而不再是只要建設題材出現，房價與買氣便會同步上升。

此外，現階段民眾的資產配置選擇增加，資金可流向股市、債券、海外資產或其他金融商品，使房地產不再自然承接市場游資；另一方面，近期也有部分股市獲利了結資金轉向房市。更準確地說，當前資金並非單向離開或流入房地產，而是呈現更快速且多元的雙向分流。