Bộ Nông nghiệp và Môi trường đề xuất bỏ giá đất cụ thể, áp dụng bảng giá và hệ số điều chỉnh

Bộ Nông nghiệp và Môi trường đề xuất bỏ quy định về giá đất cụ thể, thay vào đó xác định theo bảng giá và hệ số điều chỉnh.

Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi vừa được Bộ Nông nghiệp và Môi trường đăng tải để tham vấn ý kiến đến hết ngày 10/8. Tại tờ trình, Bộ cho biết sau gần hai năm thực thi Luật Đất đai 2024 còn một số hạn chế nên cần tiếp tục nghiên cứu, hoàn thiện chính sách để khơi thông nguồn lực đất đai cho phát triển kinh tế - xã hội.

Trong đó, cơ quan soạn thảo đề xuất bỏ giá đất cụ thể. Thay vào đó, bảng giá đất và hệ số điều chỉnh được áp dụng để tính các khoản thu ngân sách từ đất đai và tính giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước.

Theo luật hiện hành, giá đất cụ thể được áp dụng trong 7 trường hợp, trong đó gồm tính tiền sử dụng với tổ chức khi Nhà nước giao đất không qua đấu giá, đấu thầu chọn nhà đầu tư; tiền thuê thu tiền một lần cho cả thời gian thuê; giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước... Ngoài ra, cơ quan quản lý cũng sử dụng giá cụ thể để bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.

Giá đất này thường được đơn vị tư vấn định giá xác định qua 1 trong 4 phương pháp (so sánh, thu nhập, thặng dư, hệ số điều chỉnh giá). Sau đó, giá này sẽ được trình Hội đồng thẩm định xem xét trước khi UBND cấp tỉnh quyết định.

Còn bảng giá đất là một trong các căn cứ để tính tiền trong nhiều trường hợp như Nhà nước giao, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng, tính thuế, lệ phí, xử phạt vi phạm hành chính hay bồi thường khi Nhà nước thu hồi... Bảng giá được xây dựng theo loại đất, khu vực, vị trí. HĐND cấp tỉnh quyết định bảng giá, áp dụng từ 1/1/2026 và có thể điều chỉnh, bổ sung khi cần thiết. Hệ số điều chỉnh là tỷ lệ tăng/giảm giá của các loại đất tương ứng với khu vực, vị trí nêu trong bảng giá.

Bộ Nông nghiệp và Môi trường đề xuất áp dụng bảng giá đất và hệ số điều chỉnh do việc định giá theo nguyên tắc thị trường gặp nhiều vướng mắc, ảnh hưởng đến quản lý và bồi thường tái định cư.

Theo cơ quan soạn thảo, việc tồn tại đồng thời cả bảng giá đất và giá đất cụ thể tạo ra "hai giá đất". Cơ sở dữ liệu phục vụ định giá còn thiếu, trong khi phương pháp định giá lại phụ thuộc nhiều vào dữ liệu. Giá thị trường chịu tác động của "đầu cơ, thổi giá".

Bộ Nông nghiệp và Môi trường khẳng định giá đất do Nhà nước quyết định sẽ dựa trên dữ liệu đầy đủ, khoa học, công khai và phản ánh hợp lý thực tiễn thị trường. Đồng thời, mức giá này cũng sẽ được kết nối với dữ liệu đất đai, thuế, công chứng, ngân hàng, nhằm không bị thao túng và hình thành cơ chế nhiều giá.