中國房地產巨頭退潮途中，國資如何對待當年的政府「包稅人」

過去十年，中國房地產巨頭經歷了從盛極而衰的轉折。文章以萬科、恆大、萬達等企業為例，討論國有資本在房地產危機中的不同角色：有的被接管，有的被清算，有的則只是被高調站台。

香港中文大學商學院副教授楊揚指出，在這輪房地產調整中，國企的角色並不是簡單地救或者不救，而是會根據企業的風險性質和影響來介入。對他而言，中國房地產行業從來不是一個完全獨立、單純市場化的行業，地方政府同時扮演土地供應者、規劃審批者、監管者，以及基礎設施和城市發展融資的參與者。

文章把房企與地方政府的關係比作前現代社會的「包稅人」制度。曾在中國頭部房企擔任過高管、現已離職的李鏡表示，開發商一次性繳納土地出讓金，之後再組織建設並向居民銷售，實際上承擔了地方政府財政前置的角色。文中引用業內測算稱，在2萬元每平方米的房價中，政府以土地出讓金和稅金形式拿走超過1.2萬元，佔比逾60%。

文章還援引粵開宏觀的研究報告稱，中國土地出讓收入從2008年的1萬億元增至2021年的8.7萬億元，相當於一般公共預算與政府性基金預算收入之和的35.9%，但2022年以來已從高點萎縮近一半。

在萬科案例中，文章稱其長期處於國資體系之內。2000年，央企華潤成為萬科第一大股東；2017年深圳地鐵以約664億元收購華潤和恆大持有的萬科股份，成為第一大股東。此後七年，深鐵累計向萬科提供約308億元股東借款，利率僅2.34%。

文章稱，2024年萬科巨虧494.8億元；2025年1月，郁亮辭去董事會主席，辛傑出任萬科董事會主席，三位深鐵系高管進入核心經營層，萬科撤銷所有區域公司。2025年11月，深鐵與萬科簽署框架協議，提供不超過220億元的股東借款額度，專項用於償還公開市場債券。

在恆大案例中，文章認為國資扮演的是「清算人」。文中援引中國證監會查實結果稱，恆大2019年虛增收入約2139億元，2020年虛增收入約3502億元。2021年，總負債2.58萬億元的恆大崩盤，國資處置邏輯是「保項目、保民生，但不保企業、不保人」。廣東省政府工作組進駐，各地項目交由當地城投或國資公司接管，中央層面則配套數千億元保交樓專項資金。

文章稱，2024年1月，香港高等法院頒布清盤令後，國資又以資產買家的方式介入恆大資產處置。廣州的恆大足球場及配套住宅項目、東莞的綜合體項目，以及廣州南沙的恆大童世界項目，都出現國資或央企背景資金接手的情況。2025年，恆大旗下物業管理公司的出售還收到了多家國資背景企業的非約束性報價。

在萬達案例中，文章稱國資更多是「站台者」。2017年，中國銀監會排查萬達授信風險後，萬達被迫出售13個文旅項目和77家酒店。2024年，太盟投資集團等五家機構以約600億元投資大連新達盟，萬達系持股降至40%，王健林失去控制權。文章還提到，珠海國資曾承諾投資30億元戰投，但實際現金投入遠低於公開承諾，更多提供的是辦公樓與稅收優惠。

文章最後指出，國資在中國地產落幕中同時扮演救助者、清算者和旁觀者，三種身份的切換取決於自身利益最大化。