El mercado inmobiliario frena la compraventa al contado ante el encarecimiento de la vivienda

El mercado inmobiliario ha pisado el freno en los primeros meses de 2026, después de un 2025 con un nivel de actividad no visto desde la burbuja inmobiliaria. Aunque se mantiene en niveles cercanos a los del año pasado, entre enero y mayo se vendieron un 3,4% menos de viviendas que en el mismo periodo de 2025. En cambio, la firma de hipotecas ha aguantado el tirón, con un 6,2% más de préstamos concedidos para la compra de una casa que entre enero y mayo del año pasado. El desajuste entre compraventas e hipotecas refleja que el frenazo en la actividad se está concentrando especialmente en las compras pagadas al contado, que se encuentran en mínimos en cinco años por la subida del precio de la vivienda y la persistencia de unas condiciones de financiación todavía "atractivas", pese a la incipiente subida de los tipos de interés.

Según los datos del INE, en los cinco primeros meses de 2026 se han vendido 288.176 inmuebles, con una media de casi 58.000 operaciones mensuales. En ese mismo periodo, entre enero y mayo, se han firmado 213.777 hipotecas para la adquisición de una casa, unas 43.000 al mes. La diferencia entre ambos datos deja unas 74.399 viviendas compradas sin pedir hipoteca, lo que supone el 25,8% del total. La adquisición de inmuebles pagados al contado ha ido perdiendo terreno. El año pasado por las mismas fechas las viviendas compradas a tocateja suponían el 32,5%. Casi uno de cada tres pisos se adquiría de esta manera, frente a aproximadamente uno de cada cuatro en la actualidad. Hay que remontarse hasta 2021 para encontrar un porcentaje de compras sin hipoteca similar al actual en los cinco primeros meses del año (25,5%).

"La vivienda ya no deja fuera solo a quien tiene dificultades económicas. También está empujando a financiarse a perfiles que hace pocos años podían comprar con recursos propios o con una intervención mínima del banco", explica sobre el descenso de las compras sin hipoteca el consejero delegado de RN Tu Solución Hipotecaria, Ricardo Gulias, que lo achaca al encarecimiento de los precios. "Estamos viendo compradores con ahorro, con una vivienda vendida detrás o con apoyo familiar que hace unos años habrían llegado a meta sin hipoteca y hoy necesitan financiar una parte relevante de la compra. No es que el ahorro haya desaparecido, es que el precio le ha restado mucha capacidad", añade.

A la par que el precio de la vivienda no deja de crecer, también el importe de las hipotecas está haciendo lo propio. Según los últimos datos del INE, el monto medio de los préstamos concedidos en mayo para la compra de una casa alcanzó los 174.866 euros, lo que supone un importe un 9,7% superior al del año pasado por las mismas fechas. "El mercado no está pidiendo hipotecas más altas por una mayor intención de endeudarse, sino porque comprar cuesta mucho más", insiste Gulias, apuntando a que la parte del coste de la vivienda que los compradores necesitan financiar es cada vez mayor.

Hipotecarse e invertir en otro activo

El director de operaciones de Trioteca, Joaquín Fervari, coincide en que la subida de los precios puede estar incentivando las compras con hipoteca en detrimento de los pagos al contado, pero opina que esa tendencia se debe más bien a que sigue habiendo unas condiciones "atractivas" para acceder a financiación. "Aunque estén aumentando, los tipos de interés siguen siendo atractivos para el mercado, están por debajo del 3% en la mayoría de entidades bancarias", señala.

Fervari apunta a que estas condiciones pueden hacer que para el inversor que compra una vivienda, aunque tenga dinero suficiente como para pagarla al contado, le sea más rentable pedir una hipoteca, pagar solo la entrada y colocar el resto del dinero en otro activo que le reporte un mayor beneficio. "Aprovecho mi hipoteca y el resto del dinero lo uso para que me genere una rentabilidad en otro tipo de producto", explica. "Quien compra un inmueble al contado es una persona que muchas veces sabe bien dónde puede rentabilizar mejor el dinero", agrega.

Según los datos del INE, el tipo de interés medio de los préstamos concedidos para la compra de una vivienda lleva por debajo del 3% desde febrero del año pasado, pero en mayo de este año se acercó de nuevo a ese umbral al situarse en el 2,98%. Está por ver qué camino emprende el Banco Central Europeo (BCE), que ya en su reunión de junio subió los tipos oficiales y evalúa la necesidad de repetir esa maniobra a la vuelta del verano en función de cómo evolucione la inflación en la eurozona y del impacto económico de la guerra de Irán.

El director de operaciones de Trioteca reconoce que la incipiente subida de los tipos de interés puede dificultar el acceso a una hipoteca en los próximos meses a los perfiles menos solventes. "Los tipos de interés empiezan a subir un poco y eso quizás va a provocar que haya menos personas que puedan acceder a una hipoteca, pero no prevemos que este año haya un descenso demasiado marcado", opina Fervari, que remarca que el mercado hipotecario se encuentra "bastante saneado" y los bancos siguen siendo muy "rigurosos" a la hora de prestar el dinero para la compra de una vivienda.

Pese al aguante de las compras con hipoteca, la concesión de préstamos ya muestra los primeros síntomas de ralentización. Los datos del INE muestran una progresiva desaceleración en los últimos meses. De firmarse en febrero un 16,3% más de hipotecas que en el mismo mes de 2025, la subida pasó al 9% en marzo y al 2,3% en abril. Estos repuntes dieron paso a un levísimo descenso interanual de un 0,1% en mayo, el primero en prácticamente dos años.

"Estamos viendo una moderación lógica después de un periodo de muchísima actividad. Hay menos sensación de urgencia, los compradores miran más cada operación y la oferta disponible se ha reducido mucho", explica Gulias, que remarca que "el mercado se está moderando, pero no se está apagando" y que la financiación hipotecaria seguirá jugando un papel clave de cara a los próximos meses. "Lo que está cambiando no es tanto el interés por comprar, sino la capacidad real de encontrar una vivienda que encaje en precio, zona y financiación. Hay demanda, pero el mercado ya no ofrece las mismas oportunidades que hace dos años y eso obliga a los compradores a ser más selectivos", añade.