Investissement locatif : les différents types de baux d'habitation

Qui dit investissement locatif dit aussi bail d’habitation choisi en fonction du type de logement, des objectifs du propriétaire et du locataire. Un décret du 29 mai 2015 a instauré un bail type obligatoire pour les deux baux les plus courants : celui destiné aux logements loués vides et l’autre aux logements loués meublés, qui sont la résidence principale du locataire.

Le propriétaire n’a plus le choix des termes du bail, même si le contrat type propose des options. Le but du législateur était de supprimer les baux contenant des clauses abusives, mais aussi de protéger les locataires des logements meublés, en calquant les règles sur celles des logements vides.

Le bail le plus classique reste celui destiné à un logement loué vide. Sa durée est de trois ans si le propriétaire est un particulier et six ans s’il s’agit d’une personne morale, comme une société ou une SCI familiale. Même s’il ne contient pas de meubles, le logement doit contenir le minimum pour y vivre, comme des sanitaires, une cuisine et un mode de chauffage. Le locataire peut partir à tout moment, en respectant un préavis. Le propriétaire peut donner congé pour vendre, pour reprendre le logement ou pour des raisons sérieuses (impayé de loyer, nuisances). Il doit délivrer un préavis au moins six mois avant la fin du bail. Le dépôt de garantie est d’un mois au maximum.

Le bail en meublé est proche dans la forme de celui du logement vide, mais sa durée est d’un an tacitement reconductible. Le congé est donné par le propriétaire au moins trois mois avant la fin du bail, et pour les mêmes raisons que dans le cas du logement loué vide. Pour le propriétaire, le logement meublé est plus intéressant, car le dépôt de garantie donné par le locataire est de deux mois de loyer au maximum au lieu d’un seul comme pour le logement vide. Il est également possible de déduire une part d’amortissement des loyers, ce qui diminue l’imposition.

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Donner congé est plus facile, car il est possible de reprendre le logement chaque année. « C’est l’une des raisons pour lesquelles les locations en logement meublé se multiplient ces dernières années », précise Olivier Maréchal, codirigeant de Rent Your Paris, conseil en investissement immobilier. Il n’existe pas d’observatoire officiel du nombre de logements meublés, mais le site d’annonces Se loger indique que, dans certaines villes, les logements meublés représentent de 30 % à 40 % de l’offre locative.