Nhà đầu tư bất động sản TP.HCM 'kẹt' vì vay nóng, thị trường thứ cấp giảm giá sâu

Sau nhiều tháng rao bán không thành công, anh Thành (42 tuổi, TP HCM) vừa giảm hơn 1,2 tỷ đồng giá căn hộ cao cấp tại khu Đông mua đầu năm 2025.

Căn hộ trị giá 12 tỷ đồng được anh mua trong giai đoạn thị trường sôi động, với kỳ vọng nguồn cung khan hiếm cùng loạt dự án hạ tầng mới sẽ tiếp tục đẩy giá nhà tăng cao. Ngoài vốn tự có, anh vay ngân hàng 6 tỷ đồng để đầu tư.

Tin rằng có thể sang nhượng trong thời gian ngắn, anh chọn gói vay chỉ ưu đãi lãi suất trong năm đầu để giảm chi phí vốn và phương thức thanh toán nhanh nhằm có chiết khấu cao. Tuy nhiên, thị trường không diễn biến như kỳ vọng. Căn hộ vẫn chưa tìm được khách mua, trong khi chương trình ưu đãi sẽ kết thúc vào cuối tháng này. Theo thông báo từ ngân hàng, lãi suất khoản vay sẽ chuyển sang mức thả nổi 14,8% một năm, khiến nghĩa vụ trả nợ tăng lên hơn 80 triệu đồng mỗi tháng.

Áp lực càng lớn khi hoạt động kinh doanh của gia đình không còn thuận lợi như trước. "Nếu tiếp tục giữ tài sản mà không cân đối được dòng tiền, nguy cơ phát sinh nợ xấu còn đáng lo hơn khoản lỗ hiện tại", anh Thành nói.

Tương tự, ông Nguyễn Tân (phường An Nhơn, TP HCM) cũng đang mắc kẹt với khoản đầu tư căn hộ mua theo chiến lược "lướt sóng". Đầu năm ngoái, khi giá nhà liên tục tăng và nhiều người quen kiếm lời từ bất động sản, ông đặt mua một căn hộ trị giá 8,2 tỷ đồng tại khu Đông. Với kỳ vọng sang nhượng nhanh để hưởng chênh lệch, ông chỉ chuẩn bị nguồn tiền cho các đợt thanh toán đầu tiên và đã đóng khoảng 30% giá trị căn hộ, tương đương hơn 2 tỷ đồng.

Theo tính toán ban đầu, chỉ cần giá căn hộ tăng thêm 5-10% hoặc tìm được người mua sang tay trước các đợt thanh toán tiếp theo, ông có thể thu về vài trăm triệu đồng. Tuy nhiên, thị trường chững lại khiến kế hoạch đổ vỡ. Đến nay căn hộ vẫn chưa tìm được khách chuyển nhượng, trong khi các đợt thanh toán tiếp theo liên tục đến hạn. "Thay vì kiếm lời vài trăm triệu đồng như dự tính, giờ tôi đứng trước nguy cơ mất một phần số tiền đã bỏ ra", ông Tân nói.

Không riêng nhà đầu tư, nhiều người mua ở thực cũng rơi vào cảnh áp lực tài chính khi dòng tiền không còn như kỳ vọng. Năm ngoái, chị Nga (40 tuổi, TP HCM) mua một căn hộ cao cấp tại khu Đông với giá gần 10 tỷ đồng. Ngoài 5 tỷ đồng từ bán căn nhà cũ, chị còn vay thêm ngân hàng và trông chờ nguồn thu từ căn nhà phố đang cho thuê 50 triệu đồng mỗi tháng để trang trải khoản trả nợ.

Tuy nhiên, đầu năm nay, khách thuê cũ trả mặt bằng, chị phải giảm giá thuê xuống còn 35 triệu đồng mỗi tháng để tìm khách mới. Nguồn thu sụt giảm khiến kế hoạch tài chính bị đảo lộn, trong khi khoản vay vẫn phải trả đều đặn.

Sau nhiều tháng xoay xở, vợ chồng chị quyết định rao bán căn hộ thấp hơn giá mua cả trăm triệu đồng để giảm áp lực tài chính. "Khi thấy giá nhà cứ liên tục tăng, tôi lo không mua sớm là hết cơ hội, giờ chỉ mong bán được để bớt gánh nặng", chị Nga nói.

Những trường hợp như trên không còn hiếm trên thị trường bất động sản sau giai đoạn tăng giá mạnh kéo dài hai năm qua.

Theo báo cáo từ Bộ Xây dựng, giá căn hộ tại TP HCM trong một năm qua tăng gần 26%. Dữ liệu từ Cushman & Wakefield cũng cho thấy mức tăng với loại hình nhà ở cao cấp là 53%. Khi giá leo thang liên tục, tâm lý phổ biến của nhiều người mua là "không mua bây giờ sẽ không bao giờ mua nổi", từ đó chấp nhận dùng đòn bẩy tài chính lớn hoặc xuống tiền theo kỳ vọng tăng giá.

Ngoài ra, không ít chiến dịch bán hàng và thông tin thị trường cũng góp phần củng cố tâm lý FOMO (sợ bỏ lỡ cơ hội), khiến quyết định mua trở nên vội vàng hơn. Hệ quả là sau những đợt tăng nóng, khi thị trường bước vào giai đoạn chững lại, những phép tính dựa trên kỳ vọng bắt đầu đối mặt rủi ro.

Chuyên gia bất động sản Lê Quốc Kiên cho biết đây là tình trạng khá phổ biến ở những người mua nhà bằng đòn bẩy trong giai đoạn thị trường tăng nóng. Theo ông, sai lầm thường gặp là đặt cược vào khả năng tăng giá của tài sản thay vì tính toán sức chịu đựng tài chính trong các kịch bản bất lợi. Trong khi giá nhà có thể đi ngang hoặc tăng chậm hơn kỳ vọng, các khoản vay ngân hàng vẫn phải được thanh toán đúng hạn.

Hiện nhiều khoản vay mua bất động sản sau thời gian ưu đãi đã chuyển sang lãi suất thả nổi 14-15% một năm, thậm chí cao hơn. Với các khoản vay từ vài tỷ đồng trở lên, chi phí tài chính có thể tăng thêm hàng chục triệu đồng mỗi tháng. Trong khi đó, thanh khoản thị trường suy giảm khiến việc bán tài sản để thu hồi vốn ngày càng khó khăn.

"Khi lãi suất tăng, thu nhập giảm hoặc tài sản mất thanh khoản, nhiều người buộc bán lỗ để giảm áp lực tài chính và tránh nguy cơ khoản vay chuyển thành nợ xấu", ông Kiên nói. Theo ông, không ít trường hợp rơi vào thế lưỡng nan, giữ tài sản thì phải tiếp tục gồng chi phí vay, còn bán ra lại phải chấp nhận mất một phần vốn, thậm chí lỗ hàng tỷ đồng.

Nói về thanh khoản thị trường, bà Cao Thị Thu Hương, Phó giám đốc Savills TP.HCM, cho biết nhóm bất động sản có giá trị cao đang chịu áp lực thanh khoản rõ nét nhất. Người mua ở thực ngày càng khó tiếp cận nhà ở thương mại khi giá tăng nhanh hơn thu nhập, trong khi dòng tiền đầu tư có xu hướng thận trọng hơn.

Diễn biến này khiến thị trường thứ cấp xuất hiện ngày càng nhiều trường hợp giảm giá để thoát hàng. Mức điều chỉnh phổ biến từ 5% đến 10%, chủ yếu tập trung ở nhóm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính cao hoặc chịu áp lực dòng tiền ngắn hạn.

Bà Hương cho biết thêm nhiều doanh nghiệp bất động sản không còn đủ dư địa để duy trì các chương trình hỗ trợ lãi suất 2-3 năm như trước. Thời gian ưu đãi hiện đã rút ngắn đáng kể hoặc chỉ áp dụng một phần, khiến gánh nặng tài chính chuyển nhiều hơn sang phía người mua và tiếp tục gây áp lực lên sức cầu.

Các chuyên gia cho rằng tỷ lệ trả nợ an toàn chỉ nên chiếm tối đa khoảng 30% thu nhập hàng tháng và giá trị khoản vay không nên vượt quá 40% giá trị tài sản. Tuy nhiên, trong giai đoạn giá nhà tăng mạnh, nhiều người đã vượt xa các ngưỡng an toàn này với kỳ vọng thu nhập sẽ tiếp tục tăng hoặc tài sản sớm sinh lời. Khi khả năng chịu đựng dòng tiền bị vượt ngưỡng, người mua nhà nên ưu tiên bảo toàn tài chính hơn là tiếp tục kỳ vọng lợi nhuận.