Qu’est-ce que l’encadrement des loyers ?

Qu’est-ce que l’encadrement des loyers ?

Le principe de l’encadrement des loyers, c’est la fixation d’un montant plafond au mètre carré qui ne peut pas être dépassé, en fonction des prix pratiqués dans la ville et le quartier concernés. D’ailleurs, il vaudrait mieux parler de «plafonnement des loyers» puisqu’il existe aussi un encadrement des loyers à la relocation qui concerne automatiquement toutes les communes situées en zone tendue. Ce principe interdit à tout bailleur d’augmenter son loyer entre deux locataires (en dehors de quelques exceptions). Par ailleurs, la hausse annuelle en cours de bail, sur tout le territoire, ne peut pas dépasser les variations de l’IRL (Indice de référence des loyers).

La loi Elan du 23 novembre 2018 a instauré cet encadrement dans les zones dites tendues afin de limiter la flambée des prix. Ce dispositif est expérimental. Il devait prendre fin le 25 novembre 2023 mais l’expérimentation a été prolongée pour trois années supplémentaires, soit jusqu’au 23 novembre 2026. Il concerne les locations des logements vides ou meublés (y compris les colocations avec différents baux), ainsi que les locations sous bail mobilité. Les logements du parc social, les logements conventionnés par l’Anah, les logements soumis à la loi de 1948, les locations saisonnières, les « baux Code civil » (ne concernant pas la résidence principale) et les logements meublés situés dans certaines résidences avec services ne sont pas concernés par l’encadrement des loyers, même s’ils sont situés en zone tendue.

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Comment est-il calculé ?

Chaque année, les nouveaux loyers de référence sont fixés par un arrêté du préfet qui s’appuie sur les chiffres produits par un observatoire des loyers obligatoirement mis en place dans les villes concernées. Ces loyers de référence varient selon l’adresse du bien, le type de location (vide ou meublé), le type de logement (appartement ou maison), le nombre de pièces, la date de construction, la surface du bien. Dans chaque ville, des secteurs géographiques avec des plafonds de loyer identique sont délimités. Le loyer appliqué doit se situer entre le loyer de référence minoré de 30% et le loyer de référence majoré de 20%. Une fois obtenu le loyer de référence majoré, il convient de le multiplier par la surface habitable du logement et on obtient le loyer hors charges à ne pas dépasser.

Quelles sont les villes qui l’appliquent ?

Les villes qui l’appliquent sont dites «tendues». Ce sont les villes de plus de 50.000 habitants où il existe un déséquilibre entre l’offre et la demande de logements. Ce dispositif n’est ni obligatoire ni automatique. Les collectivités qui souhaitent mettre en place l’encadrement des loyers déposent leur demande auprès du Gouvernement. La demande peut porter sur la totalité du territoire ou sur une partie seulement. Il faut remplir certaines conditions pour pouvoir appliquer ce dispositif, à savoir : un écart important entre le loyer moyen dans le parc privé et celui du parc social, un niveau de loyer médian élevé, un faible taux de logements mis en construction, rapporté aux logements existants, sur les cinq dernières années...

Voici la liste des communes qui le mettent en place : Paris (depuis le 1er juillet 2019), Lille (depuis le 1er mars 2020), Plaine Commune, c’est-à-dire Aubervilliers, La Courneuve, Épinay-sur-Seine, L’Île-Saint-Denis, Pierrefitte-sur-Seine, Saint-Denis, Saint-Ouen-sur-Seine, Stains et Villetaneuse (depuis le 1er juin 2021), Lyon et Villeurbanne (depuis le 1er novembre 2021), Est Ensemble (Bagnolet, Bobigny, Bondy, Le Pré-Saint-Gervais, Les Lilas, Montreuil, Noisy-le-Sec, Pantin et Romainville) depuis le 1er décembre 2021, Montpellier (depuis le 1er juillet 2022), Bordeaux (depuis le 15 juillet 2022), 24 communes du Pays basque dont Biarritz, Anglet et Bayonne (depuis le 25 novembre 2024), Grenoble Alpes Métropole (depuis le 20 janvier 2025).

D’autres territoires ont déposé leur candidature sans être retenus à ce jour comme la métropole d’Aix-Marseille-Provence ou la communauté d’agglomération d’Annemasse. Pour rappel, à Paris, un premier dispositif d’encadrement des loyers avait été mis en œuvre par la loi Alur au 1er août 2015 et ce jusqu’au 28 novembre 2017, mais il a été annulé par le tribunal administratif de Paris avant d’être rétabli en appel en 2018 et annulé en cassation par le Conseil d’État le 5 juin 2019.

Que risquent les bailleurs qui ne respectent pas cet encadrement des loyers ?

Si le préfet constate qu’un bail ne respecte pas le loyer de référence majoré prévu par arrêté, il peut adresser un courrier de mise en demeure au bailleur pour qu’il mette le contrat en conformité avec le loyer de référence et qu’il restitue le trop-perçu au locataire, dans un délai de 2 mois. Si le bailleur ne réagit pas à cette mise en demeure, le préfet pourra prononcer une amende à son encontre d’un montant maximum de 5000 € pour une personne physique et 15.000 € pour une personne morale.

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Quel est l’avenir de ce dispositif ?

Le dispositif prend fin le 23 novembre 2026 et le Gouvernement doit remettre au Parlement un rapport d’évaluation de cette expérimentation. Il a confié une mission d’évaluation à deux économistes, Gabrielle Fack et Guillaume Chapelle, qui doit nourrir ce rapport. Les économistes viennent de remettre leur évaluation et elle étrille l’encadrement des loyers. Le mécanisme est donc sérieusement menacé.

En parallèle, la commission des affaires économiques de l’Assemblée nationale a constitué une mission sur l’évaluation de cette expérimentation, dont les conclusions ont été présentées le 25 septembre 2025. Dans le prolongement de ces travaux, une proposition de loi visant à pérenniser le dispositif a été déposée, adoptée en séance publique au mois de décembre.

Même si l’encadrement des loyers est supprimé, les propriétaires ne pourront pas augmenter les loyers comme bon leur semble. «En zone tendue, le montant du loyer doit être identique à celui du précédent locataire», indique l’Agence nationale d’information sur le logement, Anil. Le loyer peut être fixé librement uniquement si le logement est loué pour la première fois ou n’a pas été loué depuis 18 ans. Si le logement a bénéficié de travaux d’amélioration depuis moins de 6 mois, pour un montant au moins égal à la dernière année de loyer pratiqué, le loyer peut aussi être revu à la hausse. Lorsque le loyer est sous-évalué par rapport au prix de marché, le propriétaire peut l’augmenter au renouvellement de bail.