Tòa Tối cao: Cấp sai giấy chứng nhận đất chồng lấn thì phải hủy

Đây là một trong 8 án lệ vừa được Hội đồng Thẩm phán TAND Tối cao công bố, được áp dụng trong xét xử từ ngày 1/7.

Án lệ được xây dựng từ vụ kiện hành chính giữa ông Ngọc với UBND huyện và Văn phòng Đăng ký đất đai tỉnh Quảng Trị, liên quan việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chồng lấn lên đất đã được cấp cho người khác trước đó.

Địa phương thừa nhận cấp sai nhưng không thể thu hồi

Theo hồ sơ, ngày 6/7/1999, UBND huyện cấp sổ đỏ cho ông Ngọc đối với thửa đất diện tích 600 m2, ký hiệu 106/1.

Cùng ngày, huyện cũng cấp sổ đỏ cho ông Văn đối với diện tích 940 m2, trong đó có 50 m2 thuộc thửa đất số 106/2. Hồ sơ địa phương xác định thửa đất 106 là đồng sử dụng của hai ông.

Hồ sơ địa chính thời điểm đó cũng thể hiện phía nam thửa đất của ông Ngọc giáp thửa đất ao của anh Dũng - con rể ông, ký hiệu 119.

Đến năm 2009, khi làm thủ tục xin cấp sổ đỏ, anh Dũng kê khai không chỉ thửa đất 119 của mình mà cả thửa đất 106, đồng thời khai nguồn gốc đất do cha ông để lại.

Từ hồ sơ này, UBND huyện đã cấp sổ đỏ cho vợ chồng anh Dũng.

Đầu năm 2017, vợ chồng anh Dũng chuyển nhượng toàn bộ diện tích đất trên cho người khác.

Đến năm 2021, khi phát hiện quyền lợi bị ảnh hưởng, ông Ngọc khởi kiện. Ông Văn - người đồng sử dụng thửa đất 106 - cũng có yêu cầu độc lập, đề nghị hủy các quyết định hành chính liên quan đến việc cấp đất cho anh Dũng.

Quá trình giải quyết vụ án, UBND huyện thừa nhận thửa đất 106 là đồng sở hữu của ông Ngọc và ông Văn theo sổ mục kê năm 2001.

Đến năm 2009, khi cấp sổ đỏ cho anh Dũng, địa phương đã hợp thức hóa thêm 153 m2 thuộc thửa đất 106 và 389 m2 thuộc thửa đất 119, tổng cộng 542 m2.

Theo UBND huyện, việc cấp sổ đỏ cho anh Dũng bị chồng lấn lên thửa đất số 106 do thời điểm đó Hội đồng cấp đất không xác định được thửa đất này đã được cấp sổ đỏ trước đó nên thực hiện thủ tục cấp đất lần đầu cho anh Dũng.

Do đó, huyện thừa nhận việc cấp sổ đỏ cho anh Dũng là không đúng quy định.

Tuy nhiên, địa phương cho rằng không thể thu hồi giấy chứng nhận đã cấp sai vì thửa đất này đã được chuyển nhượng cho người khác.

Tòa Tối cao: Cấp sai thì phải hủy

Tháng 9/2021, TAND tỉnh Quảng Trị xét xử sơ thẩm, chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của ông Ngọc, tuyên hủy một phần các quyết định hành chính và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp cho anh Dũng đối với diện tích 153 m2 bị chồng lấn.

Tòa sơ thẩm cũng xác định việc chỉnh lý sang tên cho bên thứ ba không có giá trị pháp lý.

Người mua đất của anh Dũng kháng cáo.

Tháng 2/2022, TAND Cấp cao tại Đà Nẵng xét xử phúc thẩm và đưa ra phán quyết ngược lại.

Tòa phúc thẩm cho rằng theo Nghị định 43/2014, Nhà nước không thu hồi giấy chứng nhận đã cấp nếu người được cấp đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người khác, từ đó bác yêu cầu khởi kiện của ông Ngọc và ông Văn.

Sự khác biệt trong quan điểm xét xử dẫn đến kháng nghị giám đốc thẩm của Chánh án TAND Tối cao.

Tháng 4/2024, Hội đồng Thẩm phán TAND Tối cao mở phiên giám đốc thẩm xem xét vụ án.

Theo TAND Tối cao, có đủ căn cứ xác định việc cấp sổ đỏ cho anh Dũng là trái pháp luật, dựa trên hồ sơ vụ án cũng như chính sự thừa nhận của UBND huyện.

Ngoài ra, trong hồ sơ xin cấp đất, anh Dũng khai nguồn gốc đất do cha ông để lại nhưng không cung cấp được tài liệu, chứng cứ chứng minh được cho phần diện tích được cấp chồng lấn.

TAND Tối cao cho rằng cấp phúc thẩm đã xác định được việc cấp sổ đỏ là sai nhưng vẫn bác yêu cầu khởi kiện là không đúng quy định pháp luật.

Hội đồng Thẩm phán phân tích, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một quyết định hành chính. Vì vậy, khi xác định quyết định hành chính được ban hành trái pháp luật, tòa án có quyền tuyên hủy một phần hoặc toàn bộ quyết định đó.

TAND Tối cao cũng chỉ ra nếu giữ nguyên quan điểm của cấp phúc thẩm sẽ dẫn đến tình trạng cùng một diện tích 153 m2 tồn tại đồng thời ba giấy chứng nhận quyền sử dụng đất gồm sổ đỏ cấp năm 1999 cho ông Ngọc, sổ đỏ cấp năm 1999 cho ông Văn và sổ đỏ cấp cho anh Dũng sau đó đã được chỉnh lý sang tên cho người nhận chuyển nhượng.

Điều này, theo TAND Tối cao, là không phù hợp.

Sau ba cấp xét xử, Hội đồng Thẩm phán quyết định giữ nguyên bản án sơ thẩm của TAND tỉnh Quảng Trị.

Từ vụ án này, án lệ được xác lập theo hướng: khi có sai sót trong trình tự, thủ tục dẫn đến việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chồng lấn lên đất của người khác, thì dù thửa đất đó đã được chuyển nhượng, tòa án vẫn có quyền xem xét tính hợp pháp của giấy chứng nhận và tuyên hủy một phần hoặc toàn bộ giấy chứng nhận đã cấp trái pháp luật.

Án lệ cũng làm rõ sự khác biệt giữa thẩm quyền thu hồi giấy chứng nhận của cơ quan hành chính và thẩm quyền tuyên hủy quyết định hành chính của tòa án trong quá trình giải quyết vụ án.