TP HCM: Bài toán nhà ở cho thuê và giải pháp cho người lao động

Ý kiến được ông Lê Hữu Nghĩa, Tổng giám đốc Công ty Lê Thành, nêu tại chương trình Cà phê Doanh nhân HUBA với chủ đề "Nhà ở xã hội - nhà cho thuê, giải pháp an cư cho người lao động", ngày 20/6.

Theo ông Nghĩa, cầu về nhà ở xã hội và nhà cho thuê tại TP HCM hiện rất lớn, với gần một triệu người có nhu cầu. Tuy nhiên, bài toán của phân khúc này nằm ở chỗ thời gian thu hồi vốn kéo dài, trong khi chi phí đầu tư và thủ tục xây dựng dự án mất nhiều năm mới có thể tạo ra dòng tiền.

Ông dẫn chứng một dự án nhà ở cho thuê quy mô 1.000 căn hộ với tổng vốn khoảng 1.000 tỷ đồng. Nếu doanh nghiệp vay 800 tỷ với lãi suất khoảng 10% một năm và mất 6-7 năm từ khâu thủ tục đến xây dựng, riêng chi phí lãi vay trong giai đoạn này có thể lên tới hàng trăm tỷ đồng. Khi đi vào vận hành, dòng tiền cho thuê cũng khó đủ bù chi phí vốn.

"Không có doanh nghiệp nào có thể sống được với bài toán này", ông Nghĩa nói, đồng thời cho rằng điều kiện tiên quyết để mô hình này khả thi là nguồn vốn dài hạn 15-20 năm, lãi vay 4-5% một năm, cùng cơ chế ưu đãi về thuế, đất đai và thủ tục đầu tư.

Tương tự, ông Lê Như Thạch, Chủ tịch HĐQT Tập đoàn Bcons - một doanh nghiệp phát triển dự án, cho rằng để phát triển loại hình này, cần sự tham gia của Nhà nước thông qua các chính sách về đất đai, tín dụng và cơ chế đầu tư.

"Doanh nghiệp có thể chia sẻ lợi nhuận, nhưng nếu không có nền tảng chính sách phù hợp thì rất khó hình thành một thị trường nhà ở cho thuê quy mô lớn", ông nói.

Ông Nguyễn Ngọc Hòa, Chủ tịch Hiệp hội Doanh nghiệp TP HCM (HUBA), nhận định xu hướng nhà ở cho thuê đang dần thay thế mô hình bán nhà truyền thống khi người lao động không còn phải chịu áp lực tích lũy vốn ban đầu và trả nợ kéo dài. Tuy nhiên, sự chuyển dịch này cũng làm thay đổi cấu trúc tài chính của thị trường. Lúc này, áp lực vốn không còn nằm ở người mua mà chuyển sang doanh nghiệp phát triển dự án - nhóm phải chờ dòng tiền thu hồi trong thời gian dài.

Theo ông, nếu không có cơ chế tín dụng đủ dài và chi phí vốn đủ thấp, cùng với việc rút ngắn mạnh thủ tục đầu tư, nhà ở cho thuê sẽ khó hình thành một phân khúc thị trường đúng nghĩa, dù nhu cầu thực tế là rất lớn.

Liên quan tới các chính sách ưu đãi, hỗ trợ nhà đầu tư, ông Huỳnh Quang Thanh, Phó tổng giám đốc Công ty Đầu tư Tài chính Nhà nước TP HCM (HFIC), cho biết thành phố đang triển khai cơ chế hỗ trợ lãi suất cho các dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân và ký túc xá sinh viên.

Theo đó, doanh nghiệp có thể tiếp cận khoản vay với lãi suất thương mại khoảng 7,9-8,9% một năm. Sau khi được ngân sách thành phố hỗ trợ, chi phí thực tế mà doanh nghiệp phải trả chỉ còn khoảng 0-1% một năm, tức là gần như được vay vốn không lãi suất trong một số trường hợp.

Tuy nhiên, ông Thanh cho rằng số lượng dự án tiếp cận được cơ chế này vẫn còn hạn chế do vướng thủ tục đầu tư, yêu cầu vốn đối ứng và điều kiện về cơ cấu sở hữu vốn trong nước. HFIC đang kiến nghị nâng hạn mức vay ưu đãi từ 200 tỷ đồng lên 300 tỷ đồng mỗi dự án, đồng thời kéo dài thời gian hỗ trợ lãi suất lên 10 năm, thay vì 7 năm như trước để phù hợp hơn với chu kỳ đầu tư thực tế.

Để đạt mục tiêu phát triển 100.000 căn nhà ở cho thuê đến năm 2030, các chuyên gia cho rằng TP HCM cần đồng thời mở rộng tín dụng ưu đãi với lãi suất thực tế thấp hơn nhiều so với thị trường, kéo dài thời gian hỗ trợ phù hợp vòng đời dự án, và cải cách mạnh thủ tục đầu tư.

Một số ý kiến cũng đề xuất hình thành quỹ phát triển nhà ở xã hội từ nguồn thu quỹ đất 20%, kết hợp cơ chế nghĩa vụ tài chính đất đai linh hoạt với nhà cho thuê để tạo thêm nguồn vốn dài hạn. Đây được xem là điều kiện quan trọng để chuyển từ các chương trình hỗ trợ rời rạc sang một hệ sinh thái chính sách đủ mạnh cho phân khúc nhà ở cho thuê phát triển bền vững.