中国房地产市场：短暂企稳后，市场再次面临十字路口

在中国缓慢发展的房地产崩盘过程中，房价曾出现过短暂企稳短暂期，一度让人们重新燃起了长达数年的下滑势头终于结束的希望。但每一次，这些缓和最终都被证明是短暂的——不过是市场重拾跌势前的停顿。

今年前几个月，中国几个最大城市的房价趋于平稳，但如今市场再次走到了十字路口。这是否意味着这场蚕食了中国中产阶级大量积蓄的低迷期已经触底？还是这只是下一次下跌前的另一个平静期？分析师和经济学家们意见不一。

根据瑞士金融机构瑞银集团(UBS)和中国最大的房地产经纪公司之一中原地产汇编的数据，今年2月至4月，中国一线城市——北京、上海、深圳和广州——的二手房平均价格微涨了2%。此次微涨之前，自2021年以来这些城市房价暴跌了38%，并在中国和全球经济中引发了连锁反应。

这场崩盘带来的代价在国内十分沉重，在国外也产生了深远影响。许多中国家庭将大部分储蓄投入到公寓中，将房产视为积累财富的安全选择，结果却愤怒和沮丧地发现事实远非如此。

在中国中北部的河南省，上班族蒂莫西·刘（音）就是这样的购房者之一。他在2021年花了52万元人民币在老家买了一套小公寓，结果眼睁睁地看着它的价值缩水了近三分之一。和中国的许多人一样，他在两年前失业了，并且由于经济放缓（部分原因是房地产低迷）一直苦于找不到另一份工作。

他唯一的安慰在于，他是用现金在低成本社区买了一套普普通通的房子，而不是借钱在大城市买房。“虽然我避免了在一线城市背上巨额房贷，但我自己的房子也还是跌了将近30%。我真的很伤心，”他说。

刘先生的困境绝非个例。随着房屋价值跌落，消费者大幅削减了在汽车、化妆品和其他非必需品上的支出。由于工厂无法通过内销卖出足够的产品，中国释放了大量的出口，从而导致了万亿美元的贸易顺差。

乐观的分析师现在看到了转折点，尤其是在上海和深圳。房东收取的租金仍不足以覆盖他们的抵押贷款月供，但差距已大幅缩小。上海还通过住房公积金提供超低息贷款，让购房者借钱变得容易得多。

美银全球研究大中华区房地产研究主管蔡崇嘉(Karl Choi)表示：“你看到的实际上是一次降息。”

他预测，中国主要城市的房价将在今年下半年企稳，而这种复苏将在2027年蔓延到较小的城市。

从百分比来看，中国房地产市场的跌幅几乎是美国20年前的两倍，当时美国房地产的崩盘导致银行倒闭并引发了全球金融危机。

许多美国人当时在极少或没有首付的情况下背负了巨额抵押贷款，一旦房价停止上涨并开始下跌，他们就无法维持还款。

相比之下，中国银行一直要求支付高额的首付，由于城市家庭通常会存下五分之二的收入，他们能够负担得起这些首付。

这些高额首付为中国的银行系统提供了缓冲。价格必须下跌极大幅度，抵押贷款的金额才会超过其背后的房屋价值。

然而，限制抵押贷款损失并不等同于复苏房地产市场。

另一些分析师对是否存在任何真正的复苏迹象表示怀疑，他们指出估计有9000万套空置或未完工的公寓，卖家久久找不到任何买家。

一年前，价格也曾短暂企稳，随后再次跌落。

此外，四个一线城市仅占中国人口的6%，而其他地方的价格跌幅甚至更加剧烈。

在过去几年中，中国的大城市允许向较小城市的居民售出更多公寓。瑞银集团亚洲房地产研究主管林镇鸿(John Lam)表示：“这吸引了来自全国其他地区的更多人口。”

这种迁徙掏空了较小的城市。在上海以北约300公里的盐城，一位只透露自己姓邵的居民表示，过去几年，随着人们离开前往更大的城市，当地的房地产价格已经腰斩。

“本地人都不热衷在这买房子了，很多人都去了像苏州和上海这样更南边的城市买房安家，然后再也不回来了，”他说。

自2021年中国房价暴跌以来，付出代价的并不是银行，而是目睹了自己大部分资产净值凭空消失的业主。

由位于中国成都的西南财经大学每两年进行一次的全国性“中国家庭金融调查”发现，到去年夏天，城市家庭的平均净资产已降至88.9万元，低于两年前的111.6万元。

即使是这些数字也可能低估了损害。调查发现，房屋所有人一般估计他们的房子自峰值以来仅失去了五分之一的价值。

调查一致发现，中国家庭将其四分之三的储蓄放在房地产中，通常会购买额外的公寓作为投资，而不是购买股票、债券或共同基金。