Berlin: Neue Wohnungen für den angespannten Wohnungsmarkt

Berlin. Die Ruine war lange Zeit ein Prestigebau. In den 1960er-Jahren wurde das Gebäude in Berlin-Lichtenberg als Unterkunft für DDR-Leistungssportler genutzt. Später wurde es um ein Sport- und Kongresszentrum erweitert. Doch seit der Wende verwahrlost das mit Graffiti besprühte Gebäude. Die Scheiben sind eingeschlagen. Ein Zaun soll ungebetene Gäste fernhalten. Vom Nachbarhaus werden regelmäßig Windeln auf das Gelände geworfen.

Bald sollen wieder bessere Zeiten anbrechen. Zusammen mit Periskop Development treibt Florian Lanz, Geschäftsführer der Laborgh Investment GmbH, die Entwicklung des Areals voran. „Dieses Grundstück ist besonders: wegen seiner Größe, seiner Lage und seiner Geschichte“, sagt Lanz. „Vor allem aber, weil es über Jahrzehnte ungenutzt geblieben ist und als Ruine den Stadtraum geprägt hat.“

Periskop-Projektentwicklungschefin Petra Müller hofft, dass bis Ende des Jahres der Bebauungsplan vorliegt. Rund 700 Mietwohnungen sind geplant, die später in den Bestand einer der sieben landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften übergehen sollen. Vorgesehen sind auch Flächen für Einzelhandelsgeschäfte, für Ärzte, eine Kita.

Die Wohnungen werden sehnlich erwartet. Vor allem in der unteren und mittleren Preisklasse fehlen Wohnungen. Im vergangenen Jahr wurden 11.027 Wohnungen neu gebaut, 4335 weniger als 2024. „Nach wie vor entspricht das Neubauvolumen nicht der großen Nachfrage in Berlin“, stellt der Immobiliendienstleister CBRE fest.

Doch es gibt Bewegung. Anders als bei den Neubauten meldete das Amt für Statistik Berlin-Brandenburg für 2025 13.754 genehmigte Wohnungen, ein Plus von 40,7 Prozent im Vergleich zu 2024. Auch wenn eine Baugenehmigung noch nicht bedeutet, dass mit dem Bau wirklich begonnen wird, gilt sie doch als Gradmesser für die Stimmung bei Investoren.

Lichtenberg gehört derzeit zu den Wohnungsbau-Hotspots in der Hauptstadt. Hier wird nicht nur das Gelände des ehemaligen Sportlerhotels neu geplant. Einige Kilometer weiter östlich, an der Landsberger Allee, baut die landeseigene Wohnungsbaugesellschaft Gewobag zusammen mit dem japanisch-niederländischen Unternehmen Daiwa 1548 Wohnungen. Von diesen sind 1316 sozial gefördert mit Kaltmieten zwischen sieben Euro und 11,50 Euro pro Quadratmeter und Monat.

Kürzlich war Stapelfest: In luftiger Höhe setzte ein Kran das letzte von insgesamt rund 3000 industriell vorgefertigten Modulen auf einem der fast fertigen Gebäude ab. Berlins Regierender Bürgermeister Kai Wegner (CDU) sprach vom „derzeit größten modularen Wohnungsbauprojekt in Deutschland“. Bundesbauministerin Verena Hubertz (SPD) sagte: Das Prinzip hier sei nicht „Stein auf Stein, sondern Wohnung auf Wohnung“. Das verkürze die Bauzeit und reduziere die Baukosten.

Die Räume werden nahezu fertig angeliefert. Bäder beispielsweise kommen inklusive Waschbecken, Heizkörper und Handtuchhalter auf der Baustelle an und werden mit den anderen Räumen zu Wohnungen zusammengesetzt. Nur auf den Einbau einer Küche verzichtet die Gewobag.

20 Prozent der geförderten Wohnungen richten sich an Haushalte mit „WBS 220“, einem erst 2025 in Berlin eingeführten speziellen Wohnberechtigungsschein für Haushalte mit mittlerem Einkommen. Markus Terboven, Vorstandsmitglied der Gewobag, sagte beim Stapelfest: „Auch mit einem monatlichen Nettoeinkommen von 3300 Euro kann sich ein Zwei-Personen-Haushalt eine Zwei-Raum-Wohnung für 860 Euro sichern.“

Weit im Berliner Westen zieht die Gewobag ebenfalls ein neues Quartier hoch. Abermals mehr als 1500 Wohnungen, abermals die Mehrheit gefördert mit Kaltmieten ab sieben Euro nettokalt. „Sie zahlen hier nicht 20 Euro pro Quadratmeter, sondern 11,50, wenn Sie als vierköpfige Familie monatlich nicht mehr als 5000 Euro netto verdienen“, warb Terboven Anfang Juni für Menschen mit „WBS 220“ und überraschte mit der Nachricht, dass „noch einige Wohnungen frei“ seien.

Doch grundsätzlich bleibt es schwierig, in Berlin eine neue Bleibe zu finden. 24 neue Stadtquartiere listet die Berliner Senatsverwaltung auf, in unterschiedlichen Planungs- und Bauphasen. Doch der Wohnraum ist weiter knapp, denn der Zuzug in die Hauptstadt hält an. Die Senatsverwaltung rechnet bis 2040 mit mehr als vier Millionen Menschen. Ende 2025 waren es 3,7 Millionen.

Da wundert es nicht, dass die Preise wieder anziehen. Das Analysehaus vdp Research zeigt in seiner exklusiven Auswertung für das Handelsblatt: 2025 sind die Preise in Berlin sowohl für Eigentumswohnungen als auch für Ein- und Zweifamilienhäuser im Vergleich zu 2024 gestiegen. Bei Eigentumswohnungen lag das Plus bei 3,6 Prozent, bei Ein- und Zweifamilienhäusern bei 2,8 Prozent. Die Analyse berücksichtigt sowohl Neubau- als auch Bestandswohnungen. 2024 hatte es eine leichte Delle nach unten gegeben.

Im ersten Quartal 2026 wurden laut vdp für eine Eigentumswohnung in Berlin durchschnittlich 5500 Euro pro Quadratmeter aufgerufen, ein Plus von 0,5 Prozent im Vergleich zum vierten Quartal 2025. Der Quadratmeterpreis für Ein- und Zweifamilienhäuser legte im Vorquartalsvergleich um 0,2 Prozent auf 5360 Euro zu.

Steigende Preise für Eigentumswohnungen sieht vdp-Analyst Michael Fenderl nicht nur in den zentralen Stadtteilen, sondern auch am Rand der Berliner Innenstadt und an der Peripherie. Als Beispiele nennt er Pankow, Schöneberg, Steglitz und Neukölln, ebenso Köpenick, Spandau, Weißensee.

Auch periphere Ein- und Zweifamilienhausgebiete wie Frohnau im Bezirk Reinickendorf, Nikolassee und Wannsee in Zehlendorf, Staaken und Hakenfelde in Spandau sowie Marienfelde und Lichtenrade in Tempelhof-Schöneberg bleiben laut Fenderl „für viele Hauskäufer attraktiv und verzeichnen steigende Preise“.

Jürgen Michael Schick, Ehrenpräsident des Immobilienverbandes IVD und Geschäftsführer von Schick Immobilien in Berlin, hält Berlin für private Investoren für einen der „attraktivsten Wohninvestmentmärkte Deutschlands“. Berlin sei Hauptstadt und größte Stadt der größten Volkswirtschaft Europas, wachse weiter und baue seit Jahren zu wenig Wohnraum.

„Für private Investoren zählt genau diese Konstellation: ein großer, liquider Markt mit dauerhaft knappen Wohnungen und im internationalen Vergleich weiterhin moderaten Einstiegspreisen.“ Das wird sich wohl auch nicht durch anhaltende Debatten über weiteren Mieterschutz und die Enteignung von Wohnraum ändern.

Der schwedische Projektentwickler Bonava, seit Langem in Berlin aktiv, startete kürzlich mit dem Verkauf der ersten Eigentumswohnungen im Quartier „Waldpanorama“ im Pankower Ortsteil Buch. Wer hier kauft, muss mit Quadratmeterpreisen von 6000 Euro und mehr rechnen, trotz peripherer Lage. Dafür werden die Wohnungen an ein neues sogenanntes „kaltes Nahwärmenetz“ mit Geothermiesonden angeschlossen. Die späteren Eigentümer kommen also später ohne fossile Energien aus, für viele Käufer angesichts hoher Gaspreise ein Argument.

Doch die hohen Preise, zumal kombiniert mit gestiegenen Finanzierungskosten, überfordern viele. Der Projektentwickler Primus ist deswegen seit einiger Zeit auf den Neubau von Miet- statt auf Eigentumswohnungen fokussiert – wie in Kreuzberg. Zusammen mit dem Immobilienunternehmen Greystar setzt Primus-CEO Sebastian Fischer auf die Entwicklung energieeffizienter Wohnquartiere in eher urbanen Lagen mit Gemeinschafts- und Freizeitflächen wie Dachterrassen, Fitnessbereichen, Spielplatzflächen und hauseigenen Gyms für die Bewohner.

Es scheint ein Trend zu sein in Berlin: Kleinere, kompaktere Wohnungen anzubieten, dafür aber Gemeinschaftsflächen. So hält es beispielsweise auch das Immobilienunternehmen Strategis in Berlins bevölkerungsreichstem Bezirk Pankow. Gerade war Baubeginn des Wohnprojekts „Thule48“, das das Quartier „Immergrün“ abschließt.

Im neuen Neuköllner Quartier „Greenpark“ baut das Bielefelder Unternehmen Goldbeck nicht nur 860 Wohnungen, sondern auch ein Padel- und ein Basketballfeld. Und in Spandau ist gerade ein Quartier der besonderen Art fertiggestellt worden. Das „Haveluferquartier“, entwickelt durch das Immobilienunternehmen Patrizia und den Projektentwickler Kauri Cab, bietet in 18 Neubauten und drei denkmalgeschützten Bestandsgebäuden insgesamt 1700 Wohnungen, allesamt zur Miete. Auch hier gibt es Gemeinschaftsflächen: für Fitness, Kochen, Musik, Billard, deren Nutzung aber überwiegend nicht in der Miete enthalten sind.

Die ersten Wohnungen gingen vor drei Jahren in die Vermietung, die letzten Wohnungen werden im August fertig sein. Die Kaltmieten liegen bei mehr als 20 Euro pro Quadratmeter und Monat. Ein inzwischen üblicher Wert bei frei finanzierten, das heißt nicht geförderten Neubauwohnungen.

Nach vdp-Analysen sind die Neuvertragsmieten 2025 berlinweit um 3,8 Prozent auf 15,80 Euro pro Quadratmeter gestiegen. Für das erste Quartal 2026 gibt vdp ein leichtes Plus von 0,3 Prozent im Vergleich zum vierten Quartal 2025 an. In den vier zentralen Ortsteilen Mitte, Charlottenburg, Dahlem und Schöneberg lagen die Mieten im vergangenen Jahr bei mehr als 20 Euro.