Cedolare secca, il calo continua: -25,5% nei primi cinque mesi del 2026. Le ipotesi dietro la flessione

Due indizi cominciano a essere più di una coincidenza. In attesa del terzo che può fare una prova e che potrebbe arrivare con i dati dei versamenti d’imposta dei mesi estivi, la cedolare secca sugli affitti continua nel suo trend discendente. Il 2025 si era chiuso con un calo complessivo del 2,2%, attestandosi a 4,69 miliardi di euro (si veda «Il Sole 24 Ore del Lunedì» del 30 marzo), che soprattutto rappresenta la prima inversione di tendenza dopo 13 anni vissuti di continuo con il segno più. I primi cinque mesi del 2026 vanno sullo stesso solco: il gettito complessivo della tassa piatta sulle locazioni di abitazioni si è attestato a 318 milioni, che rappresentano un calo del 25,5% (-109 milioni) sullo stesso periodo del 2025, anche se a maggio l’andamento è stato positivo con un differenziale in aumento di 4 milioni rispetto al dato dell’anno precedente.

Da che cosa può essere prodotto questo effetto? Mettiamo subito in chiaro che per avere un quadro dettagliato bisognerà attendere almeno il dettaglio delle dichiarazioni 2026 (relative all’anno d’imposta 2025), che sono in corso di presentazione (il 730 scade il 30 settembre, mentre il modello Redditi il 2 novembre). Tra le ipotesi, potrebbe esserci un effetto di spostamento della cedolare dall’aliquota al 21% per i contratti a canone di mercato a quella del 10% sui contratti di locazione a canone concordato. Va ricordato che per l’utilizzo della cedolare al 10% su questi ultimi esistono vincoli ben determinati. Infatti, l’aliquota ridotta per i contratti a canone concordato può essere applicabile ai contratti siglati nelle grandi città (Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino e Venezia), nei Comuni confinanti, negli altri Comuni capoluogo di provincia e negli altri centri minori ad altra tensione abitativa individuati dal Cipe. Inoltre, la cedolare al 10% può essere applicata nei Comuni per i quali sia stato dichiarato lo stato d’emergenza nei cinque anni precedenti il 28 maggio 2014 e nei Comuni colpiti dal sisma del 2016 in Abruzzo, Lazio, Marche e Umbria. All’interno di questo perimetro, uno spostamento verso l’aliquota del 10% può aver prodotto meno gettito. Naturalmente, vanno sempre considerati i “rapporti di forza”: dalle dichiarazioni 2025 emerge come i proprietari che hanno pagato l’aliquota del 21% siano circa 2 milioni mentre quelli con aliquota al 10% siano, invece, 1,1 milioni.

Ci sono poi almeno altre due variabili che dovranno essere indagate, se dovesse confermarsi anche il terzo indizio con i dati dei versamenti estivi (saldo 2025 e primo acconto 2026). Da un lato, quanto può aver inciso lo spostamento di forme di affitti abitativi di lungo periodo verso soluzioni più orientate al mercato turistico (affitti brevi). Anche qui gli ultimi numeri disponibili delle dichiarazioni 2025 hanno mostrato un flop dell’aliquota al 26% che scatta dalla seconda abitazione destinata ad affitti brevi con appena 17 milioni di euro di maggior gettito. Si tratterà di vedere cosa succederà con la stretta scattata dal 1° gennaio, che impone l’obbligo di partita Iva già dalla terza abitazione (e non più dalla quinta come in precedenza).

L’altra variabile è legata a quanto si stia ampliando il perimetro degli immobili che rimangono sfitti e quanto, invece, quelli per cui la locazione resta nel sommerso, generando così evasione fiscale. Sotto quest’ultimo profilo, però, va segnalato che l’aggiornamento dell’ultima relazione sull’economia non osservata e sull’evasione fiscale e contributiva segnala per il 2023 un miglioramento del tax gap relativo alla voce locazioni: in valore assoluto 773 milioni contro gli 875 calcolati per il 2022 e in termini relativi dell’8,6% contro il precedente 10,1 per cento.