El estudio del Ministerio de Consumo revela que los multiarrendadores dominan el mercado del alquiler en España

La intervención del mercado del alquiler para frenar el auge de los precios choca frontalmente con los intereses de muchos propietarios. Son, precisamente, aquellos con una mayor cartera de viviendas a su cargo quienes evidencian con vehemencia su rechazo ante medidas que pueden limitar los rendimientos de las rentas que perciben a final de mes. Sin embargo, definir fehacientemente el número de propietarios de pisos en alquiler resulta hoy imposible, en tanto que no existe un registro oficial en el que estos nombres aparezcan retratados, ni tampoco sus inmuebles. Aun así, un estudio elaborado por el Ministerio de Consumo, en colaboración con el Consejo Superior de Investigaciones Científicas (CSIC), estima que, entre los arrendadores que no son personas jurídicas, sino particulares, son ligera mayoría aquellos que alquilan dos o más inmuebles: un 52,8%, por el 47,2% de quienes solo arriendan una vivienda. Si la división se realiza incorporando también a entidades públicas y privadas (como empresas o fondos) al total de caseros, el balance es todavía más favorable a lo que el texto caracteriza como multiarrendadores: 60,8%, frente al 39,2%. El informe de Consumo pretende radiografiar a los tenedores particulares de vivienda en España a partir de los rendimientos que estos obtienen de las rentas del alquiler y que contabilizó la Agencia Tributaria en el ejercicio 2023. Con esta fuente, concluyen que, con un leve margen de diferencia, son más quienes tienen dos o más viviendas en alquiler (no se precisa en ninguna parte cuál es el extremo máximo) que quienes solo tienen una. A ese casi 53% de caseros se les considera multiarrendadores, un concepto que rebatesustancialmente otras definiciones, como la de gran tenedor, que la ley estatal de vivienda otorga a aquellas personas físicas o jurídicas que sean titulares de diez inmuebles urbanos de uso residencial o de más de 1.500 metros cuadrados de superficie construida, también de uso residencial. “La figura del pequeño casero no es la predominante”, defende el documento. Para definir el peso real de estos particulares o pequeños inversores dentro del mercado del alquiler, el texto contrapone su volumen respecto al del total de inquilinos. Así, utilizando como referencia el Panel de Hogares de 2023, se revela que un 4,9% de la población total percibe rentas por alquiler de vivienda habitual (5,7% de la población adulta). Ese porcentaje se eleva al 9,3% en caso de medirlo por hogares. Se trata de un volumen muy inferior al de los inquilinos, que supone el 20,8% de la población total o, alternativamente, el 20,2% de los hogares, según la Encuesta de Condiciones de Vida de ese año. A partir de los datos tributarios, el texto ofrece una distribución territorial de los multipropietarios. Las mayores concentraciones se dan en las ciudades insulares: en Las Palmas de Gran Canaria, el 64,9% de los caseros tienen al menos dos inmuebles en alquiler; seguida muy de cerca por Santa Cruz de Tenerife, con un 64,6%. Tras las capitales canarias se sitúan Palma (63,1%), Barcelona (60,8%) y Madrid (56,4%). Mientras, en Valencia y Málaga las diferencias son algo menores (55% y 51,6%, respectivamente). Sevilla es la única excepción entre las localidades estudiadas con una mayoría de propietarios de un único inmueble en alquiler (53,2%). “Estas cifras reflejan que, en los grandes mercados urbanos, la presencia de multiarrendadores no es un fenómeno marginal ni excepcional, sino una característica estructural del mercado del alquiler”, indican los autores del informe, firmado por cuatro investigadores relacionados con el CSIC y el ministerio. “La diferencia respecto al promedio nacional sugiere, además, que cuanto mayor es la presión inmobiliaria, mayor es también la concentración de viviendas en alquiler en manos de caseros con varias propiedades en alquiler”, añaden. Reforzar posición Pese a esta mayoría, “la imagen habitual del pequeño casero con una única vivienda alquilada no responde a la realidad del mercado”, indica el texto. Máxime cuando se incorpora a la ecuación a las personas jurídicas ―incluidos fondos de inversión, sociedades patrimoniales y otros actores que operan el alquiler de forma profesional―, así como a las entidades públicas. Tomando como referencia las estimaciones que realizan fuentes oficiales como el Banco de España y el Panel de Hogares del IRPF, el volumen de multiarrendadores escalaría hasta el 60%, quedándose en el 40% el total de pequeños tenedores. Esta predominancia actual es producto, según remarca el estudio, de que el crecimiento del mercado del alquiler entre 2016 y 2023 reforzó a los multiarrendadores, consolidando una posición cada vez más dominante. El informe detalla que, en los siete últimos años analizados, el parque de viviendas alquiladas por particulares pasó de 1.900.883 a 2.570.845 viviendas. Y que este incremento provocó que los caseros con una única vivienda en alquiler aumentaran su representatividad menos que los multiarrendadores. “Con el paso del tiempo, en lugar de reducirse, la distancia entre quienes tienen una sola vivienda en alquiler y quienes poseen varias se ha ampliado. En otras palabras, los datos sugieren una creciente concentración en el mercado del alquiler en la que los caseros con más viviendas tienden a reforzar su posición”, remacha el texto.