Leipzig: Experten erwarten stärksten Preisanstieg für Eigentumswohnungen in Deutschland

Leipzig. Die Experten sind sich sicher: Nirgendwo in Deutschland werden die Preise für Eigentumswohnungen in den nächsten Jahren inflationsbereinigt so stark steigen wie in Leipzig. Denn die Bevölkerung der sächsischen Metropole ist in den vergangenen Jahren stark gewachsen. Das macht die Stadt für Investoren und Kaufinteressierte besonders interessant.

Leipzigs Baubürgermeister Thomas Dienberg (Grüne) ist mit Blick auf die Wohnbauaktivitäten in der Stadt für das laufende Jahr zuversichtlich gestimmt. „Der hohe Überhang von mehr als 8000 genehmigten, doch noch nicht gebauten Wohnungen wird nun spürbar abnehmen.“

Doch welche Viertel sind besonders interessant? Mit exklusiven Daten von vdp Research, einer Tochter des Verbands deutscher Pfandbriefbanken, sowie anhand der Einschätzungen von Fachleuten gibt das Handelsblatt einen Überblick über den Wohnungsmarkt der Messemetropole.

Zu den attraktivsten Neubauprojekten dürfte das Vorhaben der Leipziger Stadtbau AG am Bayerischen Bahnhof zählen. Hier entstehen 151 Wohnungen in Innenstadtlage – direkt am neuen Park und mit sehr guter Anbindung an den öffentlichen Personennahverkehr. „Die Wohnungsgrößen reichen von 36-Quadratmeter-Apartments bis hin zu Penthäusern mit mehr als 220 Quadratmetern“, sagt Klaus Uwe Marsch, Geschäftsführer der Leipziger Stadtbau-Tochter Stadtbau Wohnprojekte GmbH.

Die Kaufpreise lägen zwischen 261.000 und 1,9 Millionen Euro. Mehr als die Hälfte der in Bau befindlichen Wohnungen soll vermietet werden. Wie viele Wohnungen bis Ende des Jahres in Leipzig tatsächlich fertiggestellt werden, bleibt jedoch abzuwarten. Allerdings ist das Niveau des Vorjahres auch nicht schwer zu übertreffen. „Die Neubaufertigstellungen sind 2025 regelrecht eingebrochen“, sagt Michael Fenderl, Senior Analyst Immobilienmarkt bei vdp Research.

Während 2024 noch rund 1400 Wohneinheiten auf den Markt kamen, waren es 2025 nur noch etwa 400 und damit etwa 20 Prozent weniger als im Durchschnitt der vergangenen zehn Jahre. Positiv stimmt Fenderl, dass die Baugenehmigungen 2025 im Vergleich zum Vorjahr um 13 Prozent gestiegen sind.

Doch schon jetzt zeichnet sich ab, dass die Fertigstellung der laufenden Projekte die Wohnungsnot nicht beseitigen wird. Leipzig gehört zu den wenigen Städten in Deutschland, in denen die Bevölkerung noch wächst. Ende 2024 zählte die Stadt rund 632.600 Einwohner (plus 0,6 Prozent). „Die Nachfrage am Leipziger Wohnungsmarkt hat auch in den vergangenen Jahren weiter zugenommen“, heißt es im „Monitoringbericht Wohnen 2025“ der Stadt.

„Dies liegt einerseits am weiterhin dynamischen Bevölkerungswachstum in Leipzig, andererseits nimmt der Trend zu kleineren Haushalten zu.“ Fast 57 Prozent aller Haushalte seien Einpersonenhaushalte. Deren Anteil habe sich in den vergangenen zehn Jahren um knapp vier Prozentpunkte erhöht.

Die wieder angesprungene Neubautätigkeit führt der Wohnprojekte-Geschäftsführer Marsch vor allem auf finanzielle Anreize zurück. „Die steuerlichen Rahmenbedingungen – degressive AfA, Sonderabschreibung nach Paragraf 7b Einkommensteuergesetz, KfW-Sonderkredite bis zu 150.000 Euro je Wohnung – machen den Neubau für Investoren derzeit besonders interessant.“

Private Kapitalanleger, die Wohnungen kauften und dann vermieteten, trügen rund 90 Prozent des gegenwärtigen Aufschwungs beim Wohnungsneubau, sagt Peter Zamarski, Chef von Dima Immobilien. Daten aus der Vergangenheit belegen den Trend. Nach Analyse der Kaufverträge aus dem Jahr 2024 stammten die Käufer von sanierten Altbauwohnungen zu 97 Prozent nicht aus Leipzig, heißt es im Monitoringbericht.

Bei Neubauten lag der Anteil der Nicht-Leipziger unter den Käufern bei gut 84 Prozent. Leipzig bleibt damit eine Stadt der Mieterinnen und Mieter, heißt es im Umkehrschluss. Schon im vergangenen Jahr hat der Leipziger Makler Immo Hub eine spürbare Belebung der Marktaktivität beobachtet, wobei die Preistendenzen als stabil bis leicht steigend beschrieben wurden. Im laufenden Jahr rechnet Immo Hub mit einer Fortsetzung dieser Grundtendenzen.

Nach den Daten von vdp Research sind die Kaufpreise für Ein- und Zweifamilienhäuser in Leipzig 2025 um 3,5 Prozent gestiegen. Die begehrten Wohnanlagen für diese Kategorie von Häusern liegen in der östlichen und nördlichen Peripherie. „In Liebertwolkwitz und Holzhausen wurden 2025 Preisanstiege von jeweils 4,9 Prozent registriert“, sagt Immobilienexperte Fenderl.

Noch stärker legten die Preise für Eigentumswohnungen in beliebten Wohngegenden zu. In Böhlitz-Ehrenberg verteuerten sich diese Objekte laut Fenderl um 6,3 Prozent, in Stadtteilen wie Burghausen-Rückmarsdorf, Mölkau, Mockau-Süd, Schleußig, Plagwitz und Wahren um 6,2 Prozent.

Rosenberg Immobilien zählt Leipzig zu einem der stabilsten Immobilienmärkte in Deutschland. Für das zweite Halbjahr rechnet der Makler mit einer weiteren Stabilisierung und moderat steigenden Preisen in Toplagen, zu denen die Südvorstadt, Schleußig und Gohlis zählen.

„Das begrenzte Angebot bei gleichzeitig anhaltender Nachfrage aus Zuwanderung und Eigennutzung bildet die strukturelle Basis für eine positive Marktentwicklung“, heißt es im Marktbericht. Die steigende Nachfrage nach Wohnraum bei überschaubarem Angebot lässt sich auch an der Entwicklung der Mieten ablesen.

Laut Angaben des Monitoringberichts Wohnen 2025 sind die Bestandsmieten in Leipzig zwischen 2020 und 2024 im Schnitt um 15 Prozent auf 7,14 Euro pro Quadratmeter gestiegen. Die Angebotsmieten legten deutlich stärker zu. Sie erhöhten sich im gleichen Zeitraum um 29 Prozent auf 9,26 Euro pro Quadratmeter (Nettokaltmiete).

Nach aktuellen Daten von vdp Research setzt sich dieser Trend fort. So zogen die Neuvertragsmieten 2025 in Leipzig gegenüber dem Vorjahr um 5,2 Prozent an. „Für 2026 prognostizieren wir ein ähnliches Plus von 4,8 Prozent“, sagt Fenderl. Die höchsten Angebotsmieten verzeichneten die Ortsteile im Bereich des Zentrums bis nach Connewitz, Neulindenau und Schönau.

Der Spitzenwert wurde in Schönau mit 12,55 Euro je Quadratmeter erreicht, heißt es im Monitoringbericht. Durch die Bebauung des Lindenauer Hafens – vier Kilometer westlich vom Stadtzentrum gelegen – entstand ein neues Stadtquartier mit mehreren Hundert neuen Wohnungen. Der Lindenauer Hafen ist eingebettet zwischen Neulindenau und Schönau.

Die geringsten Mieten mit weniger als 7,80 Euro pro Quadratmeter wurden für einige Stadtteile in Grünau, Marienbrunn, Lößnig, Thekla und Paunsdorf registriert, die noch durch den DDR-Wohnungsbau geprägt sind. Trotz der Mietsteigerungen „der letzten Jahre ist die Stadt für viele Haushalte noch zugänglich“, glaubt Marsch.

Denn der Anteil der Kaltmiete am Haushaltseinkommen liege in Leipzig deutlich unter dem Schnitt der deutschen A-Städte von knapp 30 Prozent. Das liege auch am gestiegenen Einkommensniveau. Für Baubürgermeister Dienberg besteht eine der größten Herausforderungen der Stadt weiterhin darin, „bezahlbaren und bedarfsgerechten Wohnraum zu erhalten und neu zu schaffen“.

Die Leipziger GRK Gruppe hofft, davon zu profitieren. Mit dem „Das Ebert“ getauften Vorhaben an der Friedrich-Ebert-Straße sollen zentrumsnah drei Mehrfamilienhäuser mit insgesamt 125 Wohnungen für 55 Millionen Euro errichtet werden. Geplant sind Ein- bis Fünf-Zimmer-Wohnungen für verschiedene Zielgruppen als Mieter – von Apartments bis hin zu großzügigen Wohnungen.

„Es gibt in der Stadt nur noch wenige Flächen, deren Lage so eine Vielzahl von Vorteilen für die zukünftigen Bewohner bietet“, sagt der Geschäftsführer der GRK Gruppe, Peter Wolf. Bus und Straßenbahn liegen vor der Haustür, die Innenstadt ist fußläufig innerhalb weniger Minuten zu erreichen. Zudem sind Kitas, Schulen und die Universität in der Nähe.

Die GRK Gruppe geht davon aus, dass die ersten Bewohner Mitte 2028 einziehen können. Für die Bauvorhaben der Stadtbau Wohnprojekte ist Marsch zuversichtlich, genügend Mieter und Käufer zu bekommen. „Wer heute baut und fertigstellt, trifft auf eine Nachfrage, die da ist.“ Für Optimismus in der Branche sorgt auch eine neue Prognose. In der Studie „Postbank Wohnatlas 2026“ führt Leipzig die Liste aller 400 bundesweit untersuchten Landkreise und kreisfreien Städte mit dem größten Kaufpreisanstieg an.