Nouvelle loi de finances 2026 : le dispositif « Jeanbrun » allège la fiscalité des bailleurs privés

Les particuliers achetant un bien pour le mettre en location ont désormais une nouvelle corde à leur arc : la loi de finances pour 2026 a introduit un nouveau statut permettant d’alléger la fiscalité des bailleurs privés. En dehors de ce régime, louer un studio nu – c’est-à-dire non meublé – est particulièrement pénalisant : les revenus fonciers sont soumis à l’impôt sur le revenu au taux marginal d’imposition du contribuable et aux prélèvements sociaux de 17,2 %.

De très nombreux particuliers préféraient, jusqu’à présent, opter pour la location meublée, dont la fiscalité est plus avantageuse. Désormais, le nouveau statut, aussi appelé dispositif « Jeanbrun » (du nom de l’actuel ministre de la ville et du logement), permet d’alléger la note de la location nue. Mais fait-il vraiment de l’ombre au statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) ? « Le nouveau régime constitue une avancée, mais ce n’est pas une solution miracle. Les contraintes sont nombreuses et sa mise en œuvre est complexe. Louer meublé continue à présenter de nombreux avantages », résume Edouard Fourniau, le président de Consultim Groupe, spécialiste de l’immobilier d’investissement.

Côté contraintes, le dispositif « Jeanbrun » est réservé à l’investissement dans des appartements neufs ou anciens loués en résidence principale pour neuf ans au minimum, à des loyers plafonnés et à des locataires sous conditions de ressources. Un projet de loi propose d’étendre le dispositif aux maisons individuelles dans l’ancien. A l’inverse, la location meublée n’est pas contrainte en termes de type de biens, de loyer ou de type de locataire. « Par construction, le loyer d’un bien loué dans le cadre de ce dispositif est inférieur à celui obtenu pour le même bien en location meublée », décrypte Emmanuel Hardy, président du réseau de conseillers en gestion de patrimoine Inovea.

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En contrepartie de ces contraintes, le bailleur profite d’une fiscalité allégée grâce à un mécanisme d’amortissement. Concrètement, cela signifie que le propriétaire déduit (on parle alors d’amortissement) une fraction du prix d’acquisition du bien des loyers perçus. Le montant de cet amortissement varie en fonction du niveau de loyer (intermédiaire, social ou très social) choisi par le propriétaire : plus le loyer est faible, plus l’amortissement est élevé et inversement. Dans le neuf, l’amortissement s’élève à 3,50 % par an en loyer intermédiaire (4,5 % en social et 5,5 % en très social), calculé sur 80 % du prix d’acquisition. Cet amortissement est plafonné à 8 000 euros en location intermédiaire.