Ares pone a la venta 3.600 viviendas de alquiler asequible en Madrid por 600 millones

En las próximas semanas comenzará una de las grandes operaciones inmobiliarias que se pueden cerrar en España. El sector inmobiliario espera que en breve los asesores JLL y Eastdil pongan en el mercado una cartera de 3.600 viviendas de alquiler por alrededor de 600 millones de euros, indican fuentes del sector.

Todas ellas pertenecen al fondo estadounidense Ares, que las gestiona en España a través de la firma Avalon, y corresponden al conocido como Plan Vive de la Comunidad de Madrid para arrendamientos asequibles.

Ares ya vendió a principios de año gran parte de su cartera de alquiler en España, pero en este caso se trataba de las viviendas de mercado libre. El fondo de pensiones canadiense Hoopp (The Healthcare of Ontario Pension Plan) cerró en el primer trimestre esa adquisición de 27 edificios a Ares por algo más de 600 millones, pero dejó fuera de esa transacción todas las viviendas provenientes de concursos públicos y con arrendamientos con precios por debajo de mercado. Es ahora cuando el fondo estadounidense ha pedido a sus asesores -la consultora JLL y el banco de inversión Eastdil (adquirido por Savills recientemente)- la venta del portfolio que no compró Hoopp.

Las viviendas que ahora salen al mercado están ligadas todas ellas, según fuentes del sector, al conocido como Plan Vive que lanzó a partir de 2021 la Comunidad de Madrid presidida por Isabel Díaz Ayuso (PP). En este tipo de planes, que también han ido lanzando otros ejecutivos autonómicos y municipales, la Administración convoca un concurso con suelo público, que se cede al ganador por periodos que suelen rondar los 75 años, para que construyan y operen los edificios con un alquiler con precios por debajo de mercado.

En el caso de Ares ganó dos lotes del primer concurso del Plan Vive para construir 3.580 casas. De esas, todas están ya operativas. Se trata de edificios en Alcalá de Henares, Colmenar Viejo, Getafe, Madrid (Valdebebas) y Torrelodones, todos ellos del primer lote; y Alcorcón, Torrejón de Ardoz, Valdebebas, San Sebastián de los Reyes, Tres Cantos y Móstoles en el segundo lote. En el Plan Vive III, Ares y Avalon ganaron también otros cuatro lotes para 1.118 apartamentos en Aranjuez, Navalcarnero, Daganzo de Arriba y Villalbilla, que se espera que estén operativas a finales de este año, según se recoge en la web de Avalon.

Tal como intuía el sector desde el inicio de estas convocatorias, los ganadores de los concursos no son finalmente los propietarios a largo plazo de los edificios después de construirlos. Así ha ocurrido también con Culmia, que se ha desprendido de inmuebles para DWS, Palatino (sociedad de Bankinter y Vía Ágora) o la joint venture que cuenta actualmente con el fondo de infraestructuras MEAG (de la aseguradora Munich Re).

Precisamente, se espera que entre los interesados por la cartera de Ares se encuentren inversores a largo plazo, lo que en el sector se considera como core o core plus, que buscan rentabilidades en amplios periodos, aunque no sean elevadas, como es el caso de las aseguradoras, planes de pensiones y fondos de infraestructuras. El cierre de una potencial transacción podría demorarse hasta 2027.

Ares, con sede en Los Ángeles, es una de las grandes gestoras de fondos del mundo tanto en capital riesgo, deuda e inmobiliario, un sector en el que dispone actualmente de propiedades bajo gestión por 117.200 millones de dólares (cerca de 102.000 millones de euros, al cambio actual). Es, además, uno de los fondos extranjeros que ha invertido en vivienda en España en alguna modalidad como lo han hecho Blackstone, Cerberus, Oaktree, Lone Star, Castlelake, Bain Capital, CBRE IM o Nuveen, entre otros.

La venta de esta cartera se suma a las que se han cerrado en las últimas semanas o están en el mercado del alquiler residencial. Una de ellas fue, precisamente, la de la citada venta a Hoopp por parte de Ares, así como la que Q-Living ha traspasado a Carlyle, y la compra por parte de Brookfield de las casas en alquiler de Fidere a Blackstone por 1.050 millones. Actualmente, Greystar y Vía Célere buscan también compradores para su portfolio, al igual que Cerberus para su sociedad Macc.