El Supremo tumba el registro único estatal de alquileres turísticos por invasión de competencias

El Tribunal Supremo ha asestado un duro golpe al Gobierno por su registro único de arrendamientos de corta duración. España fue el primer país de la Unión Europea en cumplir la exigencia de Bruselas de aplicar medidas para controlar el aumento descontrolado de los pisos turísticos y arrendamientos de temporada con la creación del Registro Único de Alquileres. Sin embargo, el alto tribunal considera que el Estado no tiene competencias para dar vida a este censo estatal, gestionado por los Registradores de la Propiedad, y que recoge los pisos que se ofertan a través de portales para turistas o por temporadas. La Sala de lo Contencioso-Administrativo considera que este procedimiento impulsado por el Ministerio de Vivienda “se superpone a los registros autonómicos existentes respecto de la inscripción de inmuebles destinados a arrendamientos turísticos”.

El censo se puso en marcha el 2 de enero de 2025, pero entró en vigor definitivamente el 1 de julio de ese año, tras seis meses de prueba. Obliga a identificar y controlar las viviendas que se alquilan a turistas en plataformas como Airbnb o Booking, pero también cualquier otro inmueble que se comercialice como un arrendamiento de temporada, conforme a lo marcado por la normativa europea sobre la recogida y el intercambio de datos relativos a los servicios de alquiler de alojamientos de corta duración. Desde esa fecha, más 341.000 viviendas se han registrado con éxito: 258.000 pisos turísticos y 83.000 alquileres de temporada.

El registro único venía acompañado de una Ventanilla Única Digital de Arrendamientos, un sistema informático a través del cual las plataformas online se comunicaría con la Administración. Con ello, cada propiedad destinada a este tipo de arrendamiento tenía que contar con un número de identificación propio que certificase su cumplimiento con la normativa vigente. Y eran los registradores de la propiedad los encargados de evaluar si las viviendas cumplían los requisitos legales para poder comercializarse en internet.

Este procedimiento, aprobado mediante un real decreto del 23 de diciembre de 2024, abrió una intensa batalla legal instada por varias autonomías, como Canarias, Murcia, Comunidad Valenciana y Andalucía, así como por asociaciones de alquiler vacacional de Barcelona, Girona y Canarias. Estas consideraban que la norma era una invasión competencial, ya que todas las cuestiones ligadas al turismo pertenecen al ámbito regulatorio de las comunidades.

En la sentencia, con fecha del 19 de mayo y que se ha dado a conocer este jueves, el alto tribunal estima parcialmente un primer recurso, el planteado por la Generalitat Valenciana, y anula solo los preceptos que dan origen al registro único. Sin embargo, mantiene vigente todo lo relativo a la denominada Ventanilla Única Digital de Arrendamientos, las obligaciones de transmisión de datos de las plataformas en línea y la transmisión de datos con fines estadísticos.

Tras conocerse el fallo, el Ministerio de Vivienda ha instado a las comunidades autónomas a que “sigan el ejemplo” de los Registradores de la Propiedad y que “agilicen las comprobaciones y las inspecciones para cerciorarse de que los alojamientos que se inscriben cumplen la norma”. “No puede ser lo que ha estado pasando en lugares como Andalucía: que baste una declaración responsable para inscribir un piso turístico y que luego nadie compruebe si se cumple la norma”, señalan fuentes del departamento dirigido por Isabel Rodríguez.

Aun así, celebran que el Supremo avale la ventanilla única, ya que, según subrayan, es el mecanismo que facilita la retirada de los alojamientos que incumplen la normativa y “permite acabar con el fraude de los alquileres turísticos y de temporada”. Desde el inicio del registro, en España han aflorado más de 111.000 contratos de alquiler ilegales, la mayor parte de ellos turísticos, localizándose más de 26.000 pisos turísticos que no cumplen la normativa en Andalucía, según indican en el ministerio.

Incidencia en el sector de la vivienda

El tribunal reconoce que existe “una creciente preocupación”, tanto a nivel comunitario como a nivel nacional, por la proliferación del uso de plataformas en línea para ofertar alquileres de alojamiento de corta duración. Ello ha incidido, razona el fallo, en la disminución del número de arrendamientos de larga duración, así como en el aumento del precio de los alquileres y de la vivienda en las ciudades, “generando problemas de acceso a la vivienda y el progresivo desplazamiento de los residentes habituales a otras zonas”.

Con este contexto, los jueces destacan que este tipo de medidas tienen el objetivo de “poner freno a los abusos” que se producen por la utilización de esta modalidad de arrendamiento para “eludir la normativa estatal sobre los alquileres de larga duración o las normativas autonómicas sectoriales sobre alquileres turísticos”. Pero aun así el Supremo cree que el Estado no es quien debe tomar este tipo de medidas.

Según explica en la sentencia, la Unión Europea obligó a acomodar los sistemas de registro e información existentes en un país sobre los arrendamientos de corta duración a las previsiones de la normativa europea aprobada en 2024, que estableció normas armonizadas con respecto al sistema de registro y a los requisitos para el intercambio de datos relativos a las plataformas en línea de alquiler de corta duración. Pero en ningún caso señala que el procedimiento de registro “deba ser nacional, ni por supuesto incide en el régimen de distribución de competencias existente en los Estados miembros”.

Bajo esta premisa, los magistrados han analizado varios apartados del artículo 149.1 de la Constitución, que regula las competencias exclusivas del Estado en lo relativo a la legislación civil y la ordenación de los registros e instrumentos públicos; las condiciones básicas que garanticen la igualdad de todos los españoles en el ejercicio de los derechos; las bases y coordinación de la planificación general de la actividad económica; y estadísticas para fines estatales.

El Supremo concluye que la regulación “exhaustiva” del registro único no tiene encaje en esto y que el Estado no puede invocar el título competencial en base a la norma suprema al entender que lo previsto para ordenación de los registros públicos no es el cauce “idóneo para regular un procedimiento y una inscripción de estas características”. Y ello es así porque el tribunal entiende que la regulación excede lo que constituyen unas “bases” o “medidas de coordinación” concretas, y que la normativa no busca establecer “condiciones básicas”.

Fines estadísticos

No obstante, considera que sí ostenta la competencia para regular las previsiones referidas a la ventanilla única digital de arrendamientos, las obligaciones de transmisión de datos de las plataformas en línea y la transmisión de datos con fines estadísticos porque encaja como estadísticas con fines estatales.

El fallo del alto tribunal ha coincidido con la celebración de la conferencia sectorial de vivienda, en la que el ministerio ha acordado el reparto de los 7.000 millones de euros de los que se compone el nuevo plan estatal para los próximos cuatro años (2026-2030). El acuerdo alcanzado esta mañana pone fin a un año de conversaciones entre el Ejecutivo y las comunidades autónomas, y culmina con el apoyo unánime de todas las regiones, también las del Partido Popular, pese a que el consejero madrileño del ramo, Jorge Rodrigo, ha amenazado con que podrían acudir al Supremo para bloquear el nuevo programa por invadir competencias autonómicas.

Andalucía, una de las comunidades más beligerantes con el registro que recurrió en 2025 por invasión de competencias, ha dado la bienvenida al fallo del Supremo. “Es la enésima prueba de que el Gobierno de Pedro Sánchez legisla desde la ideología y de espaldas al ordenamiento jurídico y al respeto competencial”, ha criticado el consejero de Turismo en funciones, Arturo Bernal. “Hoy el Supremo nos da la razón”, ha abundado.

Bernal ha recordado que el Gobierno central “impuso un registro único obligatorio sin la cobertura competencial necesaria, ignorando las advertencias de inseguridad jurídica que las comunidades llevábamos meses trasladando”. “La duplicidad fue una decisión política, no una imposición de Bruselas”, ha remarcado el consejero.

Desde la Junta se ha querido resaltar cómo, con la aplicación de la normativa del registro autonómico de viviendas de uso turístico, la administración ha cancelado en los dos últimos años más de 15.300 alojamientos de este tipo.