Immobilier : l'acheteur peut être tenu responsable s'il évince l'agence

Un contrat n’engage que ses signataires. L’acquéreur d’un bien immobilier, étranger au contrat conclu entre le vendeur et une agence, n’est donc pas tenu de respecter celui-ci. Mais s’il commet une faute qui prive l’agence de sa commission, il engage sa responsabilité délictuelle, comme le juge la Cour de cassation depuis le 9 mai 2008.

L’acquéreur commet-il une faute si, après avoir été mis en relation avec le vendeur par l’entremise d’une agence détentrice d’un mandat non exclusif de vente, il traite directement avec celui-ci ? Telle est la question que pose l’affaire suivante.

En 2017, les époux X proposent leur villa sur le site Particulier à particulier, et confient à deux agences des mandats non exclusifs de vente au prix de 2,9 millions d’euros. Ces mandats prévoient une commission de 6 %, à la charge de l’acquéreur. Ils leur interdisent de traiter directement avec celui-ci, pendant douze mois, sous peine d’une clause pénale de 6 %.

Le 5 avril 2018, Concorde Immobilier fait visiter la villa aux époux Y. Deux jours plus tard, ces derniers reviennent avec une autre agence, Michael Zingraf Real Estate, dont la représentante promet un « arrangement » avec la première et prépare un dossier de vente.

Clause compromettante

Las, la banque des Y refuse le prêt nécessaire. Ils sont néanmoins recontactés par les vendeurs. Le 13 mai 2018, ils signent une promesse d’achat au prix de 2,5 millions d’euros, comportant une clause selon laquelle ils s’engagent à prendre en charge « la totalité des éventuelles poursuites » des agences. Le 29 août 2018, l’acte authentique qui est signé ne fait plus mention ni des agences ni de la clause.

Lorsque Concorde Immobilier est informée de la transaction, elle assigne non pas les X, mais les acheteurs, auxquels elle réclame 150 000 euros de dommages et intérêts, soit le montant de sa commission. Elle soutient qu’ils ont commis une « manœuvre frauduleuse » visant à l’évincer, en contractant à son insu, alors qu’ils « savaient » qu’une commission lui était due, cette information se déduisant des propos de l’employée de la seconde agence, ainsi que du contenu de la clause, opportunément effacée.