New York: Bürohaus-Umbau birgt Risiken

In New York sind Arbeitskämpfe oft zu hören, bevor man sie sehen kann. Vor Baustellen stehen Gewerkschafter mit Tröten und Sirenen, daneben bläht sich Scabby auf, die aufblasbare Ratte, die bei Streiks in Chicago erfunden wurde. Mit roten Augen und gefletschten Zähnen soll sie Arbeitsschutzverstöße und Lohndumping anprangern. Wo Scabby auftaucht, geht es oft auch darum, wer die Stadt baut und wer dabei mitreden darf.

In der vergangenen Woche standen gleich zwei der blähbauchigen Ratten an der 42. Straße in Manhattan. Dort will ein Investor das ehemalige Pfizer-Hauptquartier in 1600 Wohnungen umwandeln. Es sollte das größte solche Projekt in der Stadtgeschichte werden. Doch dann knickten Stahlträger ein „wie Zigaretten“, wie ein Augenzeuge sagte, Straßen wurden gesperrt, Menschen mussten evakuiert werden. Inzwischen soll das Gebäude durch Notabstützungen nicht mehr einsturzgefährdet sein.

Bürgermeister Zohran Mamdani betonte, der Vorfall spreche nicht gegen Büroumwandlungsprojekte an sich. Allein in New York gibt es zurzeit 16.000 solche Vorhaben. Die Umnutzung leerer Bürogebäude gehört zu den Ideen, auf die sich nicht nur in den USA viele Politiker einigen können: Sie soll die Wohnungsnot lindern, Nachbarschaften beleben, zugleich klimaschonender sein als Abriss und Neubau. Bürotürme sollen so viele neue Aufgaben erfüllen, nicht immer optimal vorbereitet: „Alte Gebäude verdienen neue Fragen, bevor wir von ihnen verlangen, neue Lasten zu tragen“, formulierte es Kemal Celik, Professor für Städtebau an der New York University, bei CNN.

Stattdessen nehmen manche Bauunternehmer zu viele Risiken in Kauf, lautet der Vorwurf der Gewerkschafter, die nicht nur die Riesenratten, sondern auch gelbes „Crime Scene“-Tape mit an die 42. Straße gebracht hatten. Tatsächlich gibt es Hinweise, dass die strukturelle Überlastung des Pfizer-Gebäudes entstanden sei, weil der Investor zu viele Stockwerke für mehr Wohnungen hinzufügen wollte. Bewiesen ist das nicht.

Bei der Kritik an diesem und ähnlichen Projekten geht es auch um die Frage, wer überhaupt profitieren kann. Die Steueranreize für Bürohausumwandlungen hat Mamdani von seinem Vorgänger Eric Adams übernommen. Im Gegenzug müssen Unternehmen 25 Prozent Wohnungen bauen, die als erschwinglich eingestuft werden. Im ehemaligen Pfizer-Gebäude wären das 400 Einheiten. Was eine günstige Miete ist, orientiert sich am Area Median Income (AMI), dem regionalen Medianeinkommen: Für einen Single sind das zurzeit rund 109.000 Dollar. Um eine Wohnung bewerben kann sich etwa in der städtischen „housing lottery“, wer einen vorgegebenen Prozentsatz davon verdient. Das kommt häufig der unteren Mittelschicht zugute, aber ärmere Menschen sind auf Sozialwohnungen angewiesen.

New Yorks berühmte Stadtbauaktivistin Jane Jacobs schrieb, Städte könnten nur dann etwas für alle bieten, wenn auch alle die Chance hätten, teilzuhaben und sie mitzugestalten. In der Wohnungsbaudebatte stehen sich NIMBYs und YIMBYs unversöhnlich gegenüber. NIMBY, „Not In My Backyard“, heißt: Mehrfamilienhäuser ja, aber bitte nicht in meiner Nachbarschaft. YIMBY, „Yes In My Backyard“, ist die Gegenbewegung: mehr bauen, weniger „red tape“. YIMBYs sind begeistert von Projekten wie der Bürohausumnutzung. Aber aus der Forderung, mehr zu bauen, wird manchmal der Irrtum, dass Bauen an sich schon Fortschritt oder Sozialpolitik sei. Jacobs’ Gedanken werden indessen für beide Seiten der Diskussion reklamiert, weil die 2006 verstorbene Autorin sowohl gegen die Zerstörung alter Nachbarschaften als auch für soziale Teilhabe kämpfte.

In New York setzt die Stadtverwaltung bei den Bürohausprojekten weiter auf Anreize für den privaten Sektor. Daneben tritt aber auch Mamdanis Preisbremse für etwa eine Million mietstabilisierte Wohnungen bald in Kraft. Auch mit der Steuer für Zweitwohnungen konnte er sich im Bundesstaat durchsetzen.

Die Frage bleibt, ob seine Regierung gleichzeitig mehr Wohnungsbau ermöglichen kann, ohne Regulierungen zu lockern. Der Fall des ehemaligen Pfizer-Gebäudes liefert kein Argument gegen den Umbau von Bürohäusern. Er zeigt möglicherweise aber, was passieren kann, wenn Unternehmen trotz Steuervorteilen soziale Auflagen zu aggressiv kompensieren wollen.