Ofislerin Konuta Dönüşümü: Yeni Düzenlemenin Etkileri ve Beklentiler

İmar mevzuatında yapılan son değişiklikle, belirli şartları taşıyan ofis yapılarının konuta dönüştürülmesinin önü açıldı. Buna göre binanın toplam kullanımının yüzde 60'ını aşmamak kaydıyla ofisler konuta dönüştürülebilecek. Atılan bu adımlarla 15 binden fazla ofis için konut yolunun açıldığı düşünülüyor.

Peki düzenlemenin etkisi hangi şehirde nasıl olacak? Yüksek mimar Emrullah Yedikardeş her şehirde ve her bölgede aynı olmayacağını söylüyor:

“İstanbul’da eski ticaret ve ofis bölgelerindeki belirli yapılar, Ankara’da Çukurambar ve Söğütözü çevresindeki uygun projeler, İzmir’de ise Bayraklı ve Yeni Kent Merkezi’ndeki bazı yapılar bu kapsamda değerlendirilebilir. Bununla birlikte Bursa, Kocaeli, Antalya ve Eskişehir gibi şehirlerde düzenlemenin etkisi daha sınırlı kalabilir. Karma projelerde elde kalan veya yeterli talebi görmeyen ofisler için yeni bir kullanım imkânı oluşturabilir.”

OFİSLER NEDEN BOŞ KALDI?

Şehirler büyüdükçe ticaret ve iş merkezlerinin zaman içinde yer değiştirebildiğini ifade eden Emrullah Yedikardeş “Bir dönem yoğun olarak kullanılan bazı ofis bölgeleri, yeni ulaşım hatlarının, ticaret merkezlerinin ve yaşam alanlarının gelişmesiyle eski hareketliliğini kaybedebiliyor. Ofis ihtiyacının başka bölgelere kayması sonucunda, bu alanlardaki bazı yapılar yeterli doluluk oranına ulaşamıyor, kiralanamıyor veya gerekli verimlilikle kullanılamıyor. Çalışma hayatındaki değişim de bu süreci hızlandırdı. Hibrit ve uzaktan çalışma modellerinin yaygınlaşması, şirketlerin ofis kullanım alışkanlıklarını değiştirdi. Bazı şirketler daha küçük ofislere yönelirken bazıları da merkezi, ulaşımı güçlü ve güncel ihtiyaçlara daha fazla cevap veren yeni iş bölgelerini tercih etmeye başladı. Bunun sonucunda, özellikle ticari hareketliliğini kaybeden bölgelerde atıl veya düşük kapasiteyle kullanılan bir ofis stoku ortaya çıktı” değerlendirmesinde bulundu.

HER OFİS KONUTA DÖNÜŞÜR MÜ?

Kullanılmayan veya yeterli verimle çalışmayan yapıların yeniden değerlendirilmesinin hem mevcut yapı stokunun ekonomiye kazandırılmasını hem de belirli bölgelerde konut arzının artırılmasını sağlayabileceğine değinen Emrullah Yedikardeş, ancak her ofis binasının konuta dönüşmeye uygun olmadığını anlattı: “Ofis ve konut yapılarının mimari ihtiyaçları birbirinden farklıdır. Gün ışığı, doğal havalandırma, kat derinliği, yangın güvenliği, deprem performansı, otopark kapasitesi, ses ve ısı yalıtımı ile mekanik tesisat altyapısı ayrıntılı biçimde incelenmelidir. Yalnızca yapının kullanım türünü değiştirmek yeterli değildir. Ortaya çıkacak konutların güvenli, sağlıklı ve yaşanabilir olması temel şart olmalıdır. Aksi takdirde yalnızca kullanım amacı değiştirilmiş, ancak konut standartlarını karşılamayan yapılar ortaya çıkabilir.”

KONUT FİYATLARINI DÜŞÜRÜR MÜ?

Emrullah Yedikardeş’e göre, ofislerin konuta dönüştürülmesinin tek başına konut fiyatlarını düşürmesini beklemek gerçekçi değil. Ofis dönüşümlerinin toplam ihtiyacın ancak sınırlı bir bölümünü karşılayabileceğini dile getiren Emrullah Yedikardeş, “Bununla birlikte bu düzenleme, belirli bölgelerde kiralık ve satılık konut arzını artırabilir, atıl yapı stokunu yeniden ekonomiye kazandırabilir ve yeni konut üretimi üzerindeki arsa baskısını bir ölçüde azaltabilir. Mevcut altyapının daha verimli kullanılmasına ve eski iş bölgelerinin yeniden canlanmasına da katkı sağlayabilir. Bu nedenle düzenleme bir fiyat düşürme politikası olarak değil, mevcut yapı stokunun daha doğru ve verimli yönetilmesine yönelik bir kent içi dönüşüm aracı olarak değerlendirilmelidir” dedi.