TP.HCM: Tòa phúc thẩm tuyên giao hầm xe chung cư cho chủ đầu tư

TAND TP HCM vừa tống đạt bản án phúc thẩm cho các bên trong vụ tranh chấp quyền sở hữu hơn 2.650 m2 sàn giữ xe tại tầng hầm Chung cư Khánh Hội 1 (số 360C Bến Vân Đồn) giữa chủ đầu tư là Công ty Cổ phần Đầu tư và Dịch vụ Khánh Hội với Công ty Cổ phần Quản lý (nguyên đơn) và Vận hành Cao ốc Khánh Hội (bị đơn) cùng Ban quản trị chung cư (người liên quan).

Khác với cấp sơ thẩm, tòa phúc thẩm xác định hầm để xe thuộc quyền sở hữu của chủ đầu tư theo Giấy chứng nhận sở hữu công trình xây dựng cấp năm 2006; đồng thời buộc Công ty Cổ phần Quản lý và Vận hành Cao ốc Khánh Hội cùng Ban quản trị Chung cư Khánh Hội 1 bàn giao lại diện tích này cho doanh nghiệp.

Ngoài ra, tòa cũng buộc Công ty Cổ phần Quản lý và Vận hành Cao ốc Khánh Hội bồi thường hơn 2,28 tỷ đồng cho nguyên đơn do chậm bàn giao tài sản thuê, tính từ đầu năm 2021 đến thời điểm xét xử sơ thẩm. Khoản bồi thường tiếp tục được tính cho đến khi các bên hoàn tất việc bàn giao thực tế tầng hầm để xe.

Tòa chấp nhận yêu cầu phản tố của bị đơn, buộc nguyên đơn hoàn trả 56 triệu đồng tiền cọc cho hợp đồng thuê tài sản.

Vì sao tòa tuyên giao hầm xe cho chủ đầu tư?

Theo HĐXX phúc thẩm, căn cứ quan trọng để xác định tầng hầm thuộc sở hữu riêng của chủ đầu tư là Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng do UBND TP HCM cấp ngày 7/3/2006. Giấy này công nhận doanh nghiệp sở hữu ba hạng mục gồm khu văn phòng và 330 căn hộ; công trình kỹ thuật tại tầng hầm; cùng khu vực để xe tại tầng hầm.

Tòa cho rằng sau khi các căn hộ được bán cho cư dân, quyền sử dụng đất của dự án đã chuyển sang hình thức sử dụng chung từ ngày 22/6/2010. Tuy nhiên, việc này không làm mất quyền sở hữu riêng đối với những hạng mục đã được cấp giấy chứng nhận trước đó, nhất là trong bối cảnh thời điểm cấp giấy diễn ra trước khi Luật Nhà ở có hiệu lực từ ngày 1/7/2006.

Để củng cố lập luận, HĐXX viện dẫn Công văn số 531 ngày 20/5/2025 của Văn phòng Đăng ký đất đai TP HCM, xác định phần công trình kỹ thuật và khu vực để xe chưa được tách để cấp giấy chứng nhận riêng. Vì vậy, các giấy chứng nhận cấp năm 2005 và 2006 vẫn còn giá trị pháp lý.

Ngoài ra, biên bản bàn giao quản lý vận hành Chung cư Cao tầng Khánh Hội ngày 30/6/2015 cũng thể hiện các phần diện tích doanh nghiệp giữ lại không bán gồm tầng hầm để xe, khu vực tầng trệt phía trước sảnh A block B và toàn bộ tầng lửng block A, B.

Tòa cũng lưu ý trong hợp đồng mua bán căn hộ và giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ cấp cho cư dân không có nội dung xác định tầng hầm để xe là phần sở hữu chung của tòa nhà.

Từ các căn cứ trên, HĐXX cho rằng việc Ban quản trị tiếp quản và quản lý khu vực để xe là "trái pháp luật", bởi thời điểm đó Ban quản trị chưa có văn bản được UBND phường công nhận theo quy định, trong khi Ban quản trị cũ đã hết nhiệm kỳ.

Cư dân phản đối, đề nghị giám đốc thẩm

Hầm giữ xe không chỉ là nơi để phương tiện mà còn là tài sản có giá trị khai thác lớn. Với nhiều chung cư cũ, đây còn là nguồn thu để vận hành, bảo trì tòa nhà.

Cho rằng bản án phúc thẩm ảnh hưởng nghiêm trọng đến quyền và lợi ích hợp pháp của cư dân, hàng trăm hộ dân đại diện cho hàng nghìn người đang sinh sống tại Chung cư Khánh Hội 1 đã gửi đơn đến nhiều cơ quan địa phương và trung ương đề nghị xem xét lại vụ án.

Bà Lê Thị Giáng Hương, Trưởng Ban quản trị Chung cư Khánh Hội 1, cho rằng tòa phúc thẩm đã dùng các công văn hành chính của cơ quan quản lý đất đai và xây dựng làm căn cứ xác định quyền sở hữu tầng hầm cho chủ đầu tư, trong khi đây chỉ là văn bản cung cấp thông tin, không có giá trị xác lập quyền sở hữu tài sản.

Theo đại diện Ban quản trị, việc tòa nhận định tầng hầm thuộc sở hữu riêng của chủ đầu tư do hợp đồng mua bán căn hộ không ghi đây là phần sở hữu chung cũng chưa phù hợp với quy định về hợp đồng theo mẫu trong Bộ luật Dân sự. Bởi chủ đầu tư là bên soạn thảo hợp đồng nên không thể dựa vào việc thiếu thỏa thuận để loại bỏ quyền lợi của cư dân đối với tầng hầm - hạ tầng thiết yếu của chung cư.

Phía cư dân cũng cho rằng Luật Nhà ở 2005 và Quyết định 10/2003 của Bộ Xây dựng đều xác định nơi để xe là phần sở hữu chung, trong khi chi phí xây dựng tầng hầm đã được phân bổ vào giá bán căn hộ.

Đại diện Ban quản trị cho biết chung cư được xây dựng trước khi Luật Nhà ở 2005 có hiệu lực nên không có quỹ bảo trì. Nguồn thu từ bãi giữ xe hiện là kinh phí để sửa chữa thang máy và nhiều hạng mục xuống cấp khác. Nếu chủ đầu tư tiếp quản tầng hầm, cư dân lo sẽ mất nguồn tiền vận hành chung cư.

Do đó, cư dân cho biết sẽ tiếp tục đề nghị xem xét vụ án theo thủ tục giám đốc thẩm để bảo vệ quyền lợi của mình.

Tòa sơ thẩm ra phán quyết ngược lại

Hồi tháng 9 năm ngoái, TAND Khu vực 1 TP HCM xử sơ thẩm vụ án và đưa ra phán quyết ngược với cấp phúc thẩm sau này, khi bác yêu cầu khởi kiện của Công ty Cổ phần Đầu tư và Dịch vụ Khánh Hội về việc buộc đơn vị vận hành cùng Ban quản trị Chung cư Khánh Hội 1 bàn giao lại tầng hầm để xe.

HĐXX sơ thẩm đồng thời chấp nhận yêu cầu phản tố của bị đơn, buộc chủ đầu tư hoàn trả 56 triệu đồng tiền đặt cọc thuê mặt bằng sau khi thanh lý hợp đồng.

Theo bản án sơ thẩm, dự án Chung cư Khánh Hội được phê duyệt từ năm 2002 với tổng mức đầu tư hơn 105 tỷ đồng. Tòa cho rằng chi phí xây dựng tầng hầm đã được phân bổ vào giá bán căn hộ, không được hạch toán là tài sản riêng của chủ đầu tư. Đây là một trong những căn cứ để xác định tầng hầm thuộc sở hữu chung của cư dân.

HĐXX cũng nhận định dự án được triển khai và bán căn hộ trong giai đoạn 2006-2014 nên phải áp dụng Luật Nhà ở 2005 và Nghị định 71/2010. Theo các quy định này, phần diện tích thuộc sở hữu riêng của chủ đầu tư phải được xác định rõ trong hợp đồng mua bán và không được tính vào giá bán căn hộ.

Tòa sơ thẩm dẫn thêm các quy định của Bộ Xây dựng và Luật Nhà ở 2005, cho rằng khu vực để xe là phần sở hữu chung của nhà chung cư, trừ trường hợp được xác lập rõ là sở hữu riêng.

Đối với Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình cấp năm 2006 cho chủ đầu tư, HĐXX xác định việc cấp giấy là đúng quy định tại thời điểm đó. Tuy nhiên, giấy này đã được cấp đổi vào năm 2017 thành giấy chứng nhận mới xác định khu đất thuộc hình thức sử dụng chung; phần sở hữu riêng của chủ đầu tư chỉ còn khu thương mại dịch vụ tầng trệt và tầng lửng, không bao gồm tầng hầm.

Tranh chấp kéo dài nhiều năm

Theo hồ sơ vụ án, năm 2018, Công ty Cổ phần Đầu tư và Dịch vụ Khánh Hội ký hợp đồng cho Công ty Cổ phần Quản lý và Vận hành Cao ốc Khánh Hội thuê tầng hầm để khai thác dịch vụ giữ xe. Đến cuối năm 2020, chủ đầu tư chấm dứt hợp đồng, yêu cầu bàn giao mặt bằng để trực tiếp quản lý hoạt động giữ xe.

Tuy nhiên, Ban quản trị Chung cư Khánh Hội 1 đề nghị không tiếp tục cho thuê tầng hầm và muốn trực tiếp quản lý khu vực này để phục vụ cư dân. Theo nguyên đơn, dù các bên từng thống nhất thời điểm bàn giao mặt bằng vào cuối tháng 3/2022, nhân viên công ty khi đến tiếp nhận vẫn bị ngăn cản vào tầng hầm. Cho rằng quyền khai thác tài sản bị xâm phạm, Công ty Khánh Hội khởi kiện yêu cầu giao trả mặt bằng và bồi thường hơn 2,2 tỷ đồng.

Trong khi đó, phía công ty vận hành cho biết sau khi nhận thông báo chấm dứt hợp đồng đã thông tin sự việc đến Ban quản trị và cư dân, đồng thời đề nghị chủ đầu tư phối hợp xử lý nhưng không nhận được phản hồi.

Bị đơn phủ nhận việc chiếm giữ tài sản, cho rằng cư dân tự quản lý hoạt động giữ xe để đảm bảo vận hành chung cư. Công ty này cũng yêu cầu chủ đầu tư hoàn trả 56 triệu đồng tiền đặt cọc thuê mặt bằng.