台北市公寓交易量占比攀升 價差擴大與都更效益成關鍵

文山區由於新大樓供給有限且公設比高的情況下，地段好、生活圈成熟且室內空間充足的老公寓，頗獲青睞。（永慶房產集團提供）

台北市房價持續墊高，購屋族的產品偏好也隨之轉變。房仲業者根據實價登錄資料，統計近5年北市公寓的交易量占比變化，由25.9%上升至29.7%，增加3.8個百分點；同時，電梯大樓與公寓每坪價差亦從18.8萬元拉大至24.4萬元。專家分析，公寓占比提升的原因，除了大樓與公寓價差拉大，老公寓具備高坪效、成熟地段機能與潛在的都更增值效益，均是牽動購屋族選擇公寓的關鍵。

永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，電梯大樓具備物業管理、免爬樓梯與豐富公共設施等優勢，被視為高齡化社會的居住首選。然而，現代新大樓建案公設比普遍超過30%，使實際居住空間嚴重縮水；相較之下，公寓具備「高坪效、地段佳、土地持分大」三大優勢，不僅坪數實在、多坐落於成熟核心路段，生活機能與學區條件優異，更因老舊公寓土地持分大，在都更危老政策積極推動下極具資產增值潛力，持續吸引自住與置產買方。

進一步觀察各行政區的公寓交易量占比變化，南港與文山區成長最為強勁。南港區公寓占比從5年前的16.6%飆升至31.7%，增加15.1個百分點。陳金萍說明，該區隨「東區門戶計畫」持續推進，新成屋與電梯大樓單價快速墊高，大樓與公寓的每坪價差從10.6萬元擴大至25.1萬元，致使剛性需求買方轉向價格相對親民的公寓，帶動占比翻倍成長。

至於占比增幅居次的文山區，陳金萍分析，以綠意居住環境與優質文教區著稱的文山區，近年受惠於捷運題材，區域補漲動能強勁。此區以重視學區與居住機能的自住客、首購族為主力，在區域內新大樓供給有限且公設比高的情況下，地段好、生活圈成熟且室內空間充足的老公寓，相當受年輕家庭青睞。

信義區公寓交易占比5年內增加8.0個百分點位居第3，近1年大樓與公寓每坪價差高達29.5萬元，居北市之冠。陳金萍指出，信義區生活機能與商業條件頂尖，但房價也高不可攀，尤其買電梯大樓門檻極高，價差壓力讓更多買方將目光轉向公寓產品，加上信義區門牌、地段效應帶動下，公寓反而是相對可接受的購屋選項。

在北市公寓交易量占比普遍走揚的趨勢中，中山與內湖區卻分別下滑2.3與1.3個百分點。陳金萍分析，中山區近年受惠市中心都更、危老重建案釋出，大樓產品選擇多元，且多以套房、小宅規劃為主，符合現代單身與小家庭的購屋需求。內湖區則因園區科技新貴群聚，購買力相對較強，購屋偏好上更傾向擁有物業管理、電梯設備與獨立車位的新成屋或住宅大樓，對公寓的依賴度自然較低。