明星學區卡位戰升溫 中正國中生活圈房價高檔

中正國中生活圈長期聚集高所得族群。

台北市明星學區向來是房市最特殊的一條產品線，而位於古亭、中正紀念堂周邊的中正國中學區，更被視為北市家長眼中的熱門選擇之一，加上市中心土地開發趨近飽和，使得區域房價長期維持高檔，甚至連小坪數套房也因設籍功能而成為市場搶手貨。

中正國中向來是台北市最受矚目的明星國中之一，也讓周邊住宅市場長期維持穩定需求。一般所稱的中正國中學區，範圍大致落在濟南路以南、和平東路以北、金山南路以西，以及牯嶺街以東區域，涵蓋古亭、中正紀念堂及東門周邊精華地段，因學區、交通與生活機能兼備，被視為台北市核心住宅區代表之一。

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除了學區優勢外，交通便利也是生活圈的重要特色。區域鄰近中正紀念堂站、古亭站及東門站等捷運，可快速串聯台北市各主要商業區與辦公聚落；若開車通勤，透過新生南路、仁愛路、信義路及和平東路等幹道，也能迅速銜接市區各地，形成四通八達的交通網絡。

明星學區卡位戰升溫 設籍時間成關鍵門檻

信義房屋古亭店專案經理李聿皓表示，古亭站至中正紀念堂一帶多數住宅皆屬於中正國中學區範圍，長年吸引重視教育資源的家庭進駐。近年學位競爭持續升溫，不少家長甚至在孩子尚未就學前就開始規劃購屋或設籍事宜，希望能提前取得入學資格。

中正國中生活圈涵蓋多個捷運站點。

他指出，目前若持有房屋權狀，通常建議在孩子國小三年級以前完成戶籍遷入，相對較為保險；若是租屋家庭，由於近年設籍需求增加，多數家長幾乎都必須在孩子進入小學前就先完成戶籍登記，才能提高進入學區的機會。

醫療資源也是區域一大優勢。生活圈周邊聚集多家大型醫療院所，其中包括台大醫院體系及多所知名醫療機構，不僅提供完善的醫療服務，也吸引不少醫師族群在此置產定居。加上鄰近政府機關、金融機構及文教單位，長期形成穩定且高素質的居住人口結構。

生活圈內有多家大型醫療院所。

除了學區優勢外，成熟的生活機能也是區域吸引力的重要來源。居民日常採買多仰賴南門市場與東門市場，其中完成改建後的南門市場已成為區域指標性地標之一，而位於信義路二段的東門市場則提供豐富的生鮮採買選擇，滿足在地居民生活所需。

在休憩環境方面，生活圈周邊擁有多處大型開放空間，包括中正紀念堂園區、台北植物園以及華山文創園區等，提供居民運動、散步及藝文活動場所。在寸土寸金的台北市中心，能同時享有成熟都市機能與大片綠地空間，相當難得。

餐飲資源同樣相當豐富。位於南昌路一段59巷一帶，近年逐漸形成特色餐飲聚落，巷內聚集各式餐廳與咖啡館，成為周邊居民用餐及聚會的重要場所。若擴大生活圈範圍，師大商圈與永康商圈也都在短距離範圍內，不論異國料理、特色甜點或文創店家皆相當齊全。

此外，近年受到不少民眾關注的金華街榕錦時光生活園區，也為區域增添濃厚的人文氣息。由歷史宿舍群改造而成的園區，保留日式建築風貌，並引進特色餐飲與文創品牌，成為許多居民假日散步休憩的新據點。

「中正模範生」為區域高度指名之社區。

小宅設籍需求撐盤 套房身價逼近2千萬關卡

也因為設籍需求穩定存在，區域內具備設籍條件的小坪數住宅一直不乏買盤。其中，「璞趣江南」等套房產品便是市場上相當受到關注的物件，不少買方購置目的並非投資收租，而是希望取得設籍資格。李聿皓表示，目前學區內套房產品總價大多落在1900~2000萬元之間，權狀坪數約14~15坪，即便坪數不大，仍有穩定需求支撐，像是「中正香榭」、「中正模範生」都是指標社區。

「璞趣江南」套房產品是市場上相當受到關注的物件。

除了套房市場外，中正國中生活圈的電梯住宅同樣受到自住客青睞。以區域內的「大安傳家」為例，二房產品詢問度相當高，主要買方多為重視學區與生活便利性的家庭。至於三房產品則因供給相對稀少，加上許多個案總價已超過豪宅門檻，客群多半屬於高資產家庭。

若以中古公寓來看，區域內公寓2、3樓產品仍是市場熱門標的。目前成交單價約落在每坪100萬~110萬元之間，由於室內實坪數大，加上總價相對新大樓親民，仍吸引不少換屋族與學區客進場。

區內生活機能成熟。

以新案市場而言，根據住展市調觀察，目前區內指標新案包括全案已完銷的「皇翔柏悅」，平均成交單價約每坪161萬元，成為中正區房價指標案之一。

近期推出的預售案「京典Atelier111」，規劃7~15坪，主推10坪套房，坐落於中正國中學區，買方輪廓集中於科技業、醫療產業及外商背景的高收入家長，在孩子就讀國小低年級、甚至幼兒園，為國中學籍預先卡位。

值得注意的是，中正國中生活圈今年也迎來地上權住宅案加入市場競爭。麗寶機構旗下的「首學杭州」位於杭州南路一段與銅山街口，目前已興建至結構體階段，規劃112戶、16~21坪產品，主打中正國中及東門國小雙明星學區，訂簽價格68萬元起，此外，羅斯福路二段的全陽建設都更案目前也已陸續掛出預告帆布，市場預期最快今年第2~3季之間，中正區可望迎來一波新案供給潮。

信義代銷永續研展組協理童莉婷指出，優質學區的額滿席次不等人，多數熱門學區皆設有設籍年限愈長、入學順位愈優先的審查機制，建議有學籍需求的家長超前部署。尤其學區宅兼具低總價、出租彈性與未來轉手空間三大優勢，家長提前卡位不僅能以時間換取資產增值潛力，更贏得孩子的教育與未來。

中正紀念堂園區提供居民運動、散步及藝文活動場所。

【小提醒】

學區分發主要以戶籍所在地為依據，而針對「額滿學校」，入學資格審查更為嚴謹。家長需特別注意設籍時間是否符合規定，並確保具備實際居住事實證明，同時備妥租賃契約或房屋權狀等相關文件，以符合審查要求。

【專家意見】信義房屋古亭店專案經理李聿皓

在房價支撐力道方面，區域買盤也是關鍵因素。李聿皓觀察，中正國中生活圈長期聚集高所得族群，包括台大體系醫師、婦幼醫院及郵政醫院醫師、金融業高階主管，以及來自科技業的高收入客層。其中不乏竹科企業主或主管因子女教育需求而北上置產，也有不少外商企業主管選擇在此定居。