España añade 95.000 viviendas en 2025, un 40% de la demanda de hogares

El parque de viviendas en España aumentó en 2025 a un ritmo claramente insuficiente para absorber la presión de la nueva demanda.

Según los últimos datos del Ministerio de Vivienda, el pasado año se añadieron al registro cerca de 95.000 nuevas casas, frente a los 240.000 hogares que, de acuerdo con el INE, se crearon en ese mismo periodo. El desequilibrio que arrojan estos dos resultados es evidente: la nueva oferta apenas alcanzó para cubrir el 40% de las necesidades residenciales. En paralelo, el volumen de casas terminadas y sin vender se situó en unas 450.000 unidades, según las estadísticas de stock del departamento que dirige Isabel Rodríguez. La cifra supone unas 3.000 viviendas menos que en 2024 y rompe así una secuencia de dos años consecutivos de aumentos, en un contexto en el que el desajuste entre oferta y demanda sigue marcando el pulso del mercado.

En torno a la compra de una vivienda intervienen muchos factores a tener en cuenta, como el precio de los inmuebles o las condiciones de acceso al crédito que otorgan las entidades financieras. Sin embargo, la escasez de oferta —especialmente de vivienda nueva y, en mayor medida, de la protegida— sigue imponiéndose para muchos expertos como un elemento clave para entender por qué el mercado no termina de arrancar. “Hay una evidente ausencia de suelos finalistas [listos para construir]”, lamenta Xavier Vilajoana, presidente de la Asociación de Promotores Constructores de España (APCE España). Para ganar velocidad de construcción, Vilajoana considera “necesario” agilizar los trámites administrativos, además de una acción conjunta entre las distintas Administraciones responsables, especialmente en un momento de crisis en el acceso como el actual.

Los datos del Ministerio reflejan fielmente una tensión que no cesa. En 2025, el parque residencial alcanzó las 27.099.556 viviendas, lo que supone un aumento de 94.791 inmuebles respecto al cómputo del año anterior (27.004.765). Un avance que, sin embargo, queda claramente por detrás del ritmo de creación de hogares, que marca las nuevas necesidades residenciales, del mismo periodo: según el Instituto Nacional de Estadística (INE), entre el 1 de enero de 2025 y la misma fecha de 2026 se formaron 238.990 nuevos hogares, lo que multiplica por más de dos el crecimiento de las casas.

La falta de sincronía entre oferta y demanda se aprecia con más nitidez al observar el reparto territorial, ya que el ritmo de crecimiento del parque de viviendas en algunos territorios todavía presenta un mayor desajuste con el de creación de hogares. En términos relativos, Navarra encabeza el aumento de viviendas (+0,61%), seguida de Madrid (+0,58%) y Baleares (+0,42%). En el extremo opuesto se sitúan Galicia (+0,15%), Castilla y León (+0,21%) y La Rioja (+0,22%), con avances mucho más limitados. Pese a estos contrastes, el incremento fue generalizado: las 17 comunidades autónomas, junto a Ceuta y Melilla —y el conjunto de las 50 provincias— ampliaron su catálogo residencial a lo largo del último año, según los datos provisionales del Ministerio.

En cambio, el mapa cambia al analizar la creación de hogares, donde la intensidad del crecimiento es porcentualmente mayor a nivel general, pero este se concentra en otros territorios. Así, el INE sitúa a la Comunidad Valenciana a la cabeza (+1,74%, con 37.831 hogares más), seguida de Murcia (+1,72%, 9.999 más) y Aragón (+1,65%, 9.342 más). En el lado contrario —aunque en todas las regiones aumentó el número de hogares—, los incrementos más moderados se dieron en Galicia (+0,65%), Extremadura (+0,76%) y Baleares (+0,82%), lo que subraya el desajuste entre dónde crece la oferta y dónde lo hace con más fuerza la demanda.

Cae el ‘stock’

Mientras el mercado es incapaz de abastecer la nueva demanda, España mantiene un elevado volumen de casas que nunca se han estrenado y a las que nadie da uso. Eso es también lo que refleja el Informe sobre el stock de vivienda nueva, que con periodicidad anual publica el ministerio. Pero la aparente contradicción entre una evidente escasez de oferta y la existencia de 452.670 viviendas nuevas sin vender es solo eso: aparente. Una parte relevante de esos inmuebles no se encuentran en condiciones o lugares capaces de absorber demanda efectiva, y mayoritariamente vienen de los años de la burbuja inmobiliaria de principios de siglo (cuando se llegaron a superar las 600.000 unidades). En la práctica, por tanto, ese volumen de vivienda no es capaz de operar como colchón frente a la presión del mercado.

De ahí que los organismos económicos insistan en medidas más profundas. El Banco de España viene reclamando de forma reiterada tanto la rehabilitación de algunas de estas viviendas (y de aquellas que se consideran vacías), como la ampliación del parque público. En su último informe, publicado la semana pasada, la institución que dirige José Luis Escrivá elevó el déficit acumulado de vivienda entre 2021 y 2025 de 600.000 a 750.000 casas. Según el estudio, la mitad de esa brecha se concentra en seis provincias —Madrid, Barcelona, Alicante, Valencia, Murcia y Málaga— y, lejos de corregirse, todo apunta a que seguirá ampliándose en el tiempo. Y es que las proyecciones del INE sobre la evolución demográfica prevén un aumento de 2,2 millones de hogares en los próximos 15 años si se mantienen las tendencias actuales.

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