台灣資金湧入日本不動產市場 住宅、旅宿、物流成新寵

大東京都會圈人口約3,690萬人，占日本總人口約3成，更是大台北都會區人口的5倍以上，龐大的人口規模持續支撐住宅、商業及物流不動產需求。（記者朱語蕎攝）

受國內房市政策調控影響，台灣房地產市場逐漸進入交易量縮、價格盤整階段。然而，在台股屢創新高、市場資金充沛的環境下，部分機構投資人及高資產客戶已將目光轉向海外不動產市場，其中又以日本最受關注。

根據高力國際日本研究部統計，目前日本不動產交易市場中，約有36%的交易金額來自境外資金，顯示國際資金對日本市場的高度關注。高力國際日本研究部資深董事川井康平表示，日本不動產市場正進入新一輪投資循環。過去10年間，投資人主要聚焦於辦公室及核心商業資產，投資報酬多來自資本化率壓縮及資產價格增值，但隨著日本利率逐步正常化、通膨回歸，以及地緣政治不確定性升高，市場投資邏輯也正在改變。

川井康平指出，雖然許多海外投資人仍重視資產價格增值潛力，但在利率與營建成本同步攀升的「雙漲」環境下，投資決策已逐步從追求資本利得，轉向重視收益成長與現金流穩定性。投資人也開始依據不同資產類別的成長潛力與風險特性，重新檢視投資組合配置，使日本市場出現更明顯的資產輪動趨勢。

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其中，住宅不動產因具備穩定租賃需求及持續現金流優勢，持續吸引長期資本布局。尤其東京都心及周邊區域人口高度集中、租屋需求旺盛，使住宅產品維持高出租率與穩定收益表現，成為許多機構投資人配置日本市場的重要標的。

旅宿資產則受惠於疫後國際觀光快速復甦而展現強勁成長動能。去年訪日旅客人次突破4,200萬人次，創下歷史新高，不僅帶動飯店住房率維持高檔，也推升平均房價及每房收益表現。不過，高力國際指出，隨著航空運能及住宿供給限制逐漸浮現，市場也開始重新評估旅宿產業未來的成長速度與發展空間，投資熱度正逐步回歸理性。

物流不動產方面，則持續受到電子商務發展、供應鏈重組及企業配送需求增加等結構性因素支撐。高力國際認為，物流市場未來仍具穩健成長潛力，但成長模式將以長期且漸進式發展為主，而非短期爆發式擴張。

此外，資料中心仍是全球投資人高度青睞的熱門資產類別。不過，土地供給不足及電力資源限制，將持續成為未來發展的重要挑戰與關鍵評估因素。

除了資產類型所帶來的投資機會外，日本市場本身的規模與成熟度，也是吸引國際資金的重要原因。

高力國際日本研究部分析指出，東京、大阪及名古屋三大都會圈總人口約達6,640萬人，占日本總人口約53%，規模接近台灣總人口的3倍。其中，大東京都會圈人口約3,690萬人，占日本總人口約3成，不僅高於台灣總人口，更是大台北都會區人口的5倍以上，龐大的人口規模持續支撐住宅、商業及物流不動產需求。

交通建設方面，日本擁有成熟的新幹線與航空運輸網絡。全國超過100座機場，新幹線路網總長超過3,300公里，以東京為中心，數小時內即可抵達大阪、福岡等主要城市，形成完整且高效率的經濟生活圈，進一步支撐區域發展與不動產市場需求。

從投資規模來看，高力國際日本研究部分析，若投資金額超過10億日圓，辦公室產品仍是市場最熱門的投資標的；若投資金額低於10億日圓，則以住宅產品最受投資人青睞。

從台灣市場角度觀察，高力國際台灣資本市場暨投資服務部副董事總經理黃正忠表示，近年來台灣高資產族群及企業法人對日本不動產的投資興趣明顯升溫，詢問度持續增加。除了傳統辦公室資產外，具備穩定收益特性的住宅、旅宿及物流不動產，也逐漸成為台灣投資人評估日本市場時的重要選項。

黃正忠指出，日本不動產市場另一項特色，在於不同資產類別正處於不同景氣循環階段。辦公室市場在租金上漲及低空置率支撐下，逐漸展現復甦動能；旅宿市場在經歷快速成長後，投資熱度開始回歸理性；住宅與物流資產則持續維持穩健收益特性。因此，投資人已不再聚焦單一資產類別，而是更加重視投資組合多元化及資產輪動策略，希望在不同市場週期中取得更佳風險報酬表現。

他進一步表示，在全球金融市場波動加劇、資產配置需求升高的環境下，日本憑藉成熟的市場制度、高流動性及相對穩定的收益表現，持續成為亞洲資金配置的重要目的地。相較追求短期價格快速上漲，日本不動產更適合作為長期核心資產配置。