La ley de vivienda española no resuelve la crisis: alquileres suben 30% y oferta cae 20%

Hace ya tres años que el Congreso aprobó la ley de vivienda, una norma con la que el PSOE y los partidos de la izquierda confiaban en poner sobre la mesa nuevas herramientas para atajar la crisis habitacional. Pero el problema sigue lejos de resolverse. Desde entonces, los alquileres se han encarecido de media en España un 30%. Son solo cuatro las comunidades autónomas que aplican la declaración de zonas tensionadas y el tope de precios recogido en la ley estatal como medida estrella para actuar allí donde la situación es más acuciante. Cataluña fue la primera en hacerlo y los datos oficiales atisban una cierta moderación en las subidas de precios. Sin embargo, el foco sigue puesto en la creciente escasez de oferta. Los pisos disponibles para arrendar como vivienda habitual se han reducido un 20% en toda España, mientras la oferta de alquiler de temporada se ha más que duplicado.

Según los últimos datos de Idealista, alquilar actualmente una vivienda de 80 metros cuadrados cuesta de media 1.200 euros al mes. Son 280 euros más que en abril de 2023. Ninguna comunidad autónoma ha escapado de las subidas de precios en los últimos tres años, aunque la situación no es igual en todas. En Madrid y la Comunidad Valenciana el incremento llega al 41,3% y 40,2% respectivamente. También Andalucía supera con creces la media nacional, con una escalada de un 36,4%. En el extremo contrario, las alzas más suaves se han producido en Navarra y Cataluña, donde los precios se han encarecido un 11,6% y 15,5% desde 2023, sobre todo, en el segundo caso, por el frenazo de los precios en el último año.

Los datos oficiales del Institut Català del Sòl (Incasòl) también apuntan a un cierto alivio en los últimos tiempos, algo que la Generalitat atribuye a la declaración de zonas tensionadas al amparo de la ley de vivienda y a la consecuente limitación de los precios. Desde que Cataluña dio ese paso, en marzo de 2024, hasta finales del año pasado, el alquiler medio pagado en las zonas con restricciones —un total de 271 municipios— ha subido apenas un 1,6%, hasta situarse en 901 euros mensuales.

A lo largo del último año y medio, han declarado también zonas tensionadas en su territorio País Vasco —aunque todavía sin el tope a los alquileres plenamente en funcionamiento por la demora en la elaboración del índice que se utiliza como referencia—, Navarra y Galicia —esta última solo ha aceptado aplicarla en A Coruña—. Corresponde a las comunidades autónomas dar ese paso. En total son más de 300 localidades las que tienen ya esta consideración introducida por la ley de vivienda. El Gobierno considera que el control de precios está siendo positivo para "congelar" los alquileres y anima al resto de comunidades a ponerlo en marcha. Reprocha al PP que se oponga a la declaración de zonas tensionadas en las comunidades donde gobierna.

"La ley de vivienda ha sido o inaplicable o contraproducente o ineficiente", discrepa José María Alfaro, presidente de la Federación Nacional de Asociaciones Inmobiliarias (FAI), que advierte de que ha provocado que haya propietarios que dejen de alquilar sus viviendas y, con ello, se reduzca la oferta y se añada presión sobre los precios. "Lo que ha hecho esta ley es que la vivienda hoy sea más cara y más difícil de encontrar que hace tres años. Y lo avisamos desde el minuto uno. Una ley que se promulgó para proteger al inquilino ha terminado expulsándolo. Hoy el inquilino lo tiene más difícil que nunca", opina, apuntando a que el error ha sido "atacar el efecto y no la causa", es decir, actuar directamente sobre los precios en lugar de sobre la falta de oferta, que es el origen del problema.

Los propios datos del Incasòl reflejan que cada vez son menos los contratos de alquiler que se firman en Cataluña, algo que desde el sector inmobiliario asocian a una menor oferta de pisos disponibles por las limitaciones introducidas por la ley de vivienda. En 2025 se rubricaron 108.057 contratos en toda la comunidad, frente a los más de 150.000 firmados cada año entre 2017 y el año de aprobación de la norma estatal, a excepción de 2020. En paralelo, los alquileres de temporada —a la que no se aplican las limitaciones de precios— han aumentado un 41% desde 2023.

La proliferación de este tipo de arrendamientos, que ofrece rentabilidades más altas para los propietarios y menos garantías para los inquilinos, en detrimento de los de vivienda habitual no se ha producido solo en Cataluña. Según las estadísticas de Idealista —elaboradas a partir de los anuncios colgados en su propia web—, la oferta de alquileres temporales se ha incrementado un 138% en toda España en los últimos tres años. Al mismo tiempo, los anuncios de arrendamientos permanentes se han reducido un 20%. Tanto el Gobierno como el Congreso buscan endurecer estos contratos de corta duración para evitar su uso fraudulento. Hay una ley en tramitación en la Cámara Baja desde hace más de un año, aunque está bloqueada por la falta de acuerdo político.

Entre las grandes ciudades, los datos de Idealista apuntan a una situación en Barcelona similar a la de las cifras oficiales. Estiman un aumento del 40% en el volumen de pisos ofrecidos como alquiler de temporada entre el primer trimestre de 2023 y el mismo periodo de 2026, que se suma a una reducción del 51% en alquiler permanente. En Madrid, Valencia y Sevilla la subida de la oferta de arrendamientos de corta duración ha sido de un 159%, 138% y 176%. Es decir, se ha más que duplicado —en estas ciudades tres de cada diez pisos de alquiler anunciados se ofertan como arrendamiento de temporada y en Barcelona, más de la mitad—. En paralelo, la oferta de alquiler permanente ha disminuido un 21% en Madrid y un 35% en Sevilla, mientras que en Valencia ha aumentado un 8%.