Thị trường bất động sản du lịch: Vướng mắc tâm lý nhà đầu tư, cần mô hình tài chính mới

Tại hội thảo về thị trường bất động sản du lịch, ngày 23/6, nhiều diễn giả nhìn nhận vướng mắc lớn nhất của phân khúc này không còn ở hành lang pháp lý, mà là tâm lý và niềm tin nhà đầu tư.

Ông Nguyễn Đình Thọ, Phó viện trưởng Viện Chiến lược, chính sách nông nghiệp và môi trường (Bộ Nông nghiệp và Môi trường), cho biết cơ chế chia sẻ lợi ích trong các dự án nghỉ dưỡng ảnh hưởng trực tiếp đến niềm tin giới đầu tư thời gian qua. Thực tế, sau khi bán bất động sản, nhiều chủ đầu tư tiếp tục thu phí hàng năm ở mức cao. Phí này gồm quản lý vận hành, an ninh, bảo trì hạ tầng, sử dụng tiện ích chung, thương hiệu...

"Nhiều nhà đầu tư mua bất động sản nghỉ dưỡng nhưng không nắm được chi phí vận hành thực tế là bao nhiêu, việc phân bổ nguồn thu có hợp lý không, hay chủ đầu tư tự quyết định toàn bộ", ông Thọ cho biết.

Ngoài ra, khoảng trống về mức trần chi phí vận hành, quản lý loại hình bất động sản này cũng khiến người mua chịu nhiều rủi ro. Bởi mỗi chủ đầu tư thu một mức khác nhau, khoảng 50.000-75.000 đồng, thậm chí có nơi 100.000-150.000 đồng một m2.

Ông Thọ dẫn ví dụ một căn condotel có giá trị vài tỷ đồng, chi phí quản lý vận hành có thể lên tới vài triệu mỗi tháng, khiến chủ nhà phải tăng tiền cho thuê để bù đắp lại. Trong khi đó, với nhà chung cư để ở, chính quyền địa phương đã đưa ra mức trần phí quản lý, như tại Hà Nội, mức tối thiểu là 1.200 đồng, tối đa 16.500 đồng một m2.

Theo chuyên gia, nhiều dự án condotel, biệt thự nghỉ dưỡng hiện mang bản chất của hoạt động huy động vốn hơn là giao dịch bất động sản truyền thống. Nhà đầu tư mua sản phẩm này với kỳ vọng nhận lợi nhuận từ khai thác kinh doanh trong tương lai, tương tự việc cổ đông mua cổ phiếu doanh nghiệp để hưởng cổ tức và tăng giá cổ phiếu. Tuy nhiên, cơ chế công bố thông tin, quản trị và giám sát lại chưa bám sát với bản chất của loại hình đầu tư này.

Ông Nguyễn Đình Thọ đề xuất nghiên cứu mô hình quỹ đầu tư hoặc các cấu trúc tài chính tương tự để quản lý huy động vốn sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng. Ông ví dụ, dự án có 100 nhà đầu tư giống như một doanh nghiệp có 100 cổ đông, chủ đầu tư cần công bố thông tin định kỳ, báo cáo tài chính, kiểm toán và cơ chế công khai thông tin tương tự thị trường chứng khoán.

"Giải pháp này đảm bảo quyền lợi người mua, bảo vệ doanh nghiệp làm ăn chân chính, tránh tình trạng các mô hình kinh doanh hợp pháp bị đánh đồng với hành vi lừa đảo", ông nói.

Ở khía cạnh khác, ông Phan Đức Hiếu, đại biểu hoạt động chuyên trách tại Ủy ban Kinh tế và Tài chính của Quốc hội, cho rằng minh bạch là yêu cầu bắt buộc song không có nghĩa Nhà nước phải can thiệp quá sâu vào mọi hoạt động kinh doanh. Trước ý kiến cho rằng cần áp dụng mức trần hoặc quy định cứng về tỷ lệ phân chia doanh thu, ông Hiếu nói giải pháp này có thể làm giảm chất lượng sản phẩm du lịch.

Theo ông, một khu nghỉ dưỡng cao cấp không thể có chi phí vận hành giống nhà ở thông thường. Chăm sóc cảnh quan, dịch vụ khách hàng, tiêu chuẩn phục vụ quốc tế... đều phát sinh chi phí. Điều quan trọng không phải áp mức phí bao nhiêu, mà là bảo đảm mọi chi phí được công khai, minh bạch để nhà đầu tư có đầy đủ thông tin trước khi đưa ra quyết định.

"Khi thông tin minh bạch và cạnh tranh được bảo đảm, thị trường sẽ tự điều chỉnh thông qua lựa chọn của người tiêu dùng", ông nói.

Ông Hiếu khuyến nghị giải pháp phát triển các kênh đầu tư chuyên nghiệp cho bất động sản du lịch. Thay vì chỉ mua bán tài sản theo cách truyền thống, nhà đầu tư cần có nhiều lựa chọn hơn thông qua các quỹ đầu tư, sản phẩm tài chính hoặc mô hình huy động vốn hiện đại. Mục tiêu là tạo ra một thị trường mà nhà đầu tư có thể tham gia, chuyển nhượng hoặc rút vốn thuận lợi, tương tự các thị trường tài chính phát triển.

Theo báo cáo thị trường quý I, Bộ Xây dựng cho biết, giá bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng ở nhiều địa phương có xu hướng ổn định, không biến động mạnh so với quý trước. Với các dự án mới ra mắt trong quý, giá bán được chủ đầu tư đưa ra ở ngưỡng cao.

Số liệu từ Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cũng cho thấy diễn biến thị trường bất động sản nghỉ dưỡng tích cực hơn so với năm trước. Ba tháng đầu năm nay, thị trường ghi nhận 6.500 sản phẩm sơ cấp, gấp 6 lần so với cùng kỳ năm ngoái. Tỷ lệ giao dịch thành công tại các dự án mới ra mắt đạt 45%, với hơn 2.900 căn, gấp 7 lần so cùng kỳ.

Dù vậy, bà Hoàng Thu Hằng, Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), nhìn nhận cơ chế quản lý sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng vẫn chưa đầy đủ, nhất là hình thức chủ đầu tư cam kết lợi nhuận hoặc thuê lại.

Bà cho rằng về bản chất, đây là quan hệ dân sự giữa chủ đầu tư và khách hàng. Cơ quan quản lý đang nghiên cứu các giải pháp chính sách nhằm bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của các bên, đồng thời tăng cơ chế giám sát với những cam kết mà doanh nghiệp đưa ra.

Theo bà, thách thức với thị trường bất động sản du lịch nghỉ dưỡng không còn nằm ở hành lang pháp lý mà chuyển sang bài toán đầu tư và khai thác hiệu quả. Nhiều chủ đầu tư vẫn tiếp cận thị trường theo hướng bán sản phẩm thay vì đặt trọng tâm vào hình thành hệ sinh thái du lịch bền vững. Bà khuyến nghị các nhà phát triển và nhà đầu tư khi tiếp cận dự án cần nghiên cứu kỹ lưỡng về tiềm năng du lịch, chất lượng hạ tầng kỹ thuật - xã hội, cũng như lợi thế về sân bay, cảng biển, các dịch vụ hỗ trợ.

"Nếu chỉ chạy theo số lượng dự án mà không tính toán khả năng khai thác thực tế, hiệu quả đầu tư sẽ rất hạn chế", bà Hằng cho hay.