TOKİ'nin Yeni Konut Projesi: Fiyatlar ve Gelir Uyumsuzluğu Tartışılıyor

Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanı Murat Kurum, TOKİ aracılığıyla 5’i deprem bölgesi olmak üzere 64 ilde yaklaşık 20 bin konutun kurasız ve açık satış yöntemiyle yurttaşların erişimine sunulacağını açıkladı. Projenin başlangıç fiyatı 2 milyon 100 bin TL olarak belirlenirken taksitlerim 18 bin TL’den başlayacağı açıklandı. Aynı pakette İstanbul’un Anadolu ve Avrupa yakalarında 15 bin konutun eylül ayında piyasa fiyatının altında kiralanacağı da duyuruldu. Kiralık konutlarda oturma süresi 3 yılla sınırlandırıldı.

Ancak finansal tablo, güncel gelir verileriyle birlikte değerlendirildiğinde ciddi bir uyumsuzluk ortaya çıkıyor. Uluslararası konut finansmanı standartlarında barınma maliyetinin hane gelirinin yüzde 30’unu aşmaması güvenli sınır kabul ediliyor. Bu hesaba göre 18 bin TL’lik en düşük taksit için aylık net hane gelirinin en az 60 bin TL olması gerekiyor. Ankara’da taksitlerin 21 bin 400 TL’ye, Hatay gibi deprem bölgelerinde ise 27 bin TL’ye çıkması öngörülüyor. Buna göre Ankara için asgari gelir 71 bin 333 TL’ye, Hatay için 90 bin TL’ye ulaşıyor.

GELİR DAĞILIMI DERİN UÇURUMU GÖSTERİYOR

Türkiye’de gelir dağılımına ilişkin veriler tabloyu daha da belirginleştiriyor. TÜİK’in 2025 yılı Gelir ve Yaşam Koşulları Araştırması’na göre en yüksek gelire sahip yüzde 20’lik kesim toplam gelirin yüzde 48’ini alırken, en yoksul yüzde 20’nin payı yüzde 6,4 seviyesinde kalıyor. Bir toplumda gelir veya servetin bireyler ile haneler arasındaki dağılımını ölçen Gini katsayısı ise 0,410 olarak hesaplandı.

TÜİK’in ücretli kesim için açıkladığı yıllık ortalama gelir 379 bin 47 TL, yani aylık yaklaşık 31 bin 587 TL düzeyinde. Net asgari ücret 28 bin 75 TL olarak belirtiliyor. İşveren ve yevmiyeli çalışan arasındaki fark da dikkat çekiyor; işverenin yıllık ortalama geliri 1 milyon 204 bin 791 TL olurken, yevmiyeli çalışanın geliri 186 bin 682 TL’de kalıyor.

TAKSİTLER ASGARİ ÜCRETİN ÇOĞUNLUĞUNU ALIYOR

18 bin TL’lik en düşük taksit ödendiğinde asgari ücretli bir yurttaşın elinde 10 bin 75 TL kalıyor. TÜRK-İŞ’in Mayıs 2026 verilerine göre dört kişilik bir ailenin yalnızca gıda harcamalarını içeren açlık sınırı 35 bin 174 TL. Kira, ulaşım, sağlık, eğitim ve diğer zorunlu giderleri kapsayan yoksulluk sınırı ise 114 bin 576 TL olarak hesaplandı.

Bekâr bir çalışanın aylık asgari geçim maliyeti 45 bin 488 TL seviyesinde. Bu tabloda taksit sonrası kalan 10 bin 75 TL, açlık sınırının üçte birinin de altına düşüyor.

Peşin ödeme seçeneklerinde de tablo değişmiyor. Borcun tamamını peşin ödeyene yüzde 25, yüzde 50 peşinat verene yüzde 8 indirim uygulanıyor. Yüzde 25 peşinat senaryosunda en az 525 bin TL, yüzde 50 peşinat durumunda ise 1 milyon 50 bin TL nakit ödeme gerekiyor.

TAKSİTLER ZAMANLA KATLANARAK ARTIYOR

TOKİ mevzuatına göre taksitler yılda iki kez memur maaş artış oranına göre güncelleniyor. 2026 yılı ilk yarısında uygulanan artış oranı yüzde 15,57 oldu. Bu oran bileşik etki yaratarak taksit yükünü artırıyor.

18 bin TL’lik başlangıç taksiti bu artışla bir yıl sonra yaklaşık 23 bin 800 TL’ye, iki yıl sonra 31 bin 400 TL’ye, dört yıl sonra ise 54 bin 900 TL’ye yükselme ihtimali bulunuyor. Gelir artışının aynı hızda yaşanmaması ise taksit yükünün zamanla hane gelirini aşma riskini artırıyor.

YURTTAŞ 3 YIL SONRA SERBEST PİYASA KOŞULLARINA DÖNECEK

Bakan Kurum’un açıkladığı bir diğer başlık İstanbul’da 15 bin kiralık konut projesi oldu. Ancak BETAM verilerine göre Ocak 2026 itibarıyla İstanbul’da 100 metrekarelik bir dairenin ortalama kirası 34 bin 800 TL seviyesinde.

15 bin konutluk arzın milyonlarca kiracının bulunduğu İstanbul’da kira fiyatlarını aşağı çekmesi beklenmiyor. Kiralık konutlarda 3 yıllık oturma süresi sınırı ise dikkat çekiyor. Avrupa’daki bazı modellerde uzun süreli veya süresiz kira sözleşmeleri uygulanırken, bu modelde süre sonunda kiracının yeniden serbest piyasa koşullarına dönmesi öngörülüyor.

EV SAHİPLİĞİ GERİLİYOR, KİRALAMA ARTARAK SÜRÜYOR

TOKİ bugüne kadar 1 milyon 750 bin konut inşa etti. Buna karşın TÜİK verileri ev sahipliği oranının 2024 itibarıyla yüzde 56,1’e gerilediğini gösteriyor. Kiracı oranı ise yüzde 28 seviyesine yükselmiş durumda.

2006 yılında yüzde 60,9 olan ev sahipliği oranı yıllar içinde kesintisiz düşüş kaydetti. Hane sayısı 2012’de 19,8 milyon iken 2020’de 24,6 milyona çıktı ancak mülkiyet dağılımı dar bir kesimde yoğunlaşmaya devam etti.