Vietnam Considers Developing Affordable Rental Housing Market

Đề xuất trên được Phó chủ tịch Hội đồng Giáo sư Nhà nước Hoàng Văn Cường nêu tại tọa đàm về cơ chế, chính sách để phát triển nhanh thị trường nhà ở cho thuê giá hợp lý.

Theo ông Cường, việc phát triển thị trường nhà ở cho thuê là xu hướng tất yếu. Ông nói người dân thường quan niệm rằng "phải sở hữu nhà ở thì mới an cư lạc nghiệp" khi thế hệ trước thường gắn bó lâu dài với một cơ quan hoặc một địa phương.

Tuy nhiên, chuyên gia này cho rằng thế hệ trẻ hiện nay có thể thường xuyên thay đổi nơi làm việc, môi trường sống. Vì vậy, ông nhìn nhận nhu cầu thuê nhà, thay vì sở hữu sẽ ngày càng gia tăng.

Để hình thành một thị trường nhà ở cho thuê, ông Cường cho rằng cần xây dựng một chiến lược tổng thể với sự tham gia của cả Nhà nước và khu vực tư nhân. "Trong đó, Nhà nước đóng vai trò trung tâm trong định hướng phát triển không gian đô thị", ông chia sẻ.

Ông Cường đề xuất nên đầu tư mô hình nhà ở cho thuê ở các khu vực trung tâm, khu vực phát triển. Đồng thời, ông cũng gợi ý có thể ưu tiên làm nhà ở cho thuê trên các quỹ đất sau di dời cơ quan, nhà máy trong thành phố, thay vì xây dựng nhà thương mại.

Theo giải thích của ông, thị trường bất động sản thế giới thường chia làm nhiều cấp độ, trong đó khi nó trở thành thị trường hàng hóa, việc cho thuê mới có thể phát triển. Tại Việt Nam, những đô thị lớn, trung tâm mới đang chuyển dần sang cấp độ này. Bởi vậy, ông đánh giá mô hình nhà ở cho thuê "sẽ khó thành công" nếu phát triển ở những khu vực xa trung tâm hoặc các tỉnh vùng sâu, vùng xa.

Chuyên gia này cũng cho rằng nếu phát triển được nhà cho thuê ở những khu vực hấp dẫn với sự hỗ trợ của Nhà nước về chi phí đất đai, khách thuê đông, các chủ đầu tư hoàn toàn có thể cân đối tài chính để vận hành được mô hình này.

Đồng quan điểm, ông Vũ Sỹ Kiên, Phó cục trưởng Quản lý đất đai (Bộ Nông nghiệp và Môi trường) cũng ủng hộ việc phát triển nhà ở cho thuê gắn với các trung tâm đô thị, đô thị nén (TOD). Theo ông, đây là những khu vực tập trung nhiều người trẻ, nhân viên văn phòng, chuyên gia.

Ngoài ra, ông Kiên đề xuất phát triển nhà ở cho thuê tại các khu công nghiệp, phục vụ những người lao động có thu nhập chưa cao.

Theo ông, quỹ đất để xây dựng nhà ở cho thuê có thể được ưu tiên từ sở hữu Nhà nước. Để thu hút nhà đầu tư tham gia, ông đề xuất không thu tiền sử dụng đất hoặc thu ở mức "vừa phải".

Tuy nhiên, Phó cục trưởng Quản lý đất đai cho rằng "nút thắt lớn nhất là hiện nay vẫn chưa xác định được nhu cầu với nhà ở cho thuê" trong tổng thể thị trường bất động sản. Vì vậy, ông đề nghị cần rà soát chiến lược, trong đó xác định cụ thể nhu cầu với nhà ở cho thuê. Sau đó, trên cơ sở này, các địa phương có hướng bố trí quỹ đất cho loại hình nhà ở cho thuê.

Chủ tịch HĐQT CEO Group Đoàn Văn Bình cũng nêu nhiều thách thức với việc phát triển nhà ở cho thuê. Theo doanh nhân này, tiền sử dụng đất hiện chiếm tỷ trọng quá cao trong cấu thành giá nhà ở. Ông dẫn chứng với dự án của CEO Group tại Mê Linh mới triển khai, tiền sử dụng đất lên đến 33% tổng giá thành, trong khi một dự án cũng ở Hà Nội trước đây chỉ khoảng 10%.

Bên cạnh việc thiếu vốn dài hạn, ông Bình chỉ ra doanh nghiệp chưa mặn mà làm nhà ở cho thuê khi "đầu tư tiền chẵn, thu tiền lẻ". Theo ông, doanh nghiệp có thể chỉ thu về 2-4% mỗi năm từ nhà ở cho thuê. Mức này thấp hơn cả lãi suất ngân hàng (10-12%), nên không đạt tính khả thi tài chính.

Về pháp lý, PGS. TS Nguyễn Quang Tuyến đề nghị cần thiết kế ít nhất một chương hoặc điều khoản riêng về nhà ở cho thuê khi sửa các Luật Đất đai, Nhà ở và Kinh doanh bất động sản sắp tới. Cùng với đó, ông Tuyến cho rằng Nhà nước cũng cần có thêm những cơ chế ưu đãi vượt trội để doanh nghiệp thuận lợi hơn khi tiếp cận quỹ đất để phát triển nhà ở cho thuê.

Sau khi lắng nghe ý kiến của các chuyên gia, Thứ trưởng Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cho biết Thủ tướng đã chỉ đạo "Nhà nước phải phát huy vai trò tiên phong, dẫn dắt" thị trường nhà ở cho thuê. Ông nói sẽ tiếp thu, nghiên cứu các kiến nghị tại tọa đàm để hoàn thiện các giải pháp chính sách nhằm nâng cao hiệu quả nhà ở cho thuê, cũng như thu hút các nguồn lực xã hội cùng tham gia.

Tại cuộc làm việc với lãnh đạo 5 địa phương gồm Hải Phòng, Quảng Ninh, Bắc Ninh, Ninh Bình, Hưng Yên chiều 1/6 về nhà ở cho thuê, Thủ tướng Lê Minh Hưng cũng nêu thực trạng phần lớn công nhân hiện phải thuê nhà trọ tự phát do hộ dân tự xây, tiềm ẩn nguy cơ lớn về an toàn phòng cháy chữa cháy, vệ sinh môi trường.

Trong khi đó, theo Thủ tướng, một số tài sản công về nhà ở chưa được dùng hiệu quả, gây lãng phí. Việc thu hút khu vực tư nhân đầu tư nhà ở cho thuê gặp khó do tỷ suất sinh lời thấp, thời gian hoàn vốn dài và cơ chế ưu đãi chưa đủ mạnh.

Vì vậy, Thủ tướng yêu cầu chuyển đổi mạnh tư duy về nhà ở, từ chủ yếu phát triển nhà ở để bán sang cả nhà ở thương mại và cho thuê. "Nhà nước giữ vai trò kiến tạo thông qua thể chế, chính sách, quy hoạch và công cụ tài chính - tín dụng để những người chưa thể sở hữu nhà ở có thể tiếp cận nhà cho thuê dài hạn với giá hợp lý", Thủ tướng nói.