Xóa bỏ ranh giới nhà ở xã hội và nhà ở thương mại: Hướng tới quy hoạch đô thị hỗn hợp

Mới đây, dư luận lại một lần nữa xôn xao trước câu chuyện một số cư dân sống tại các khu nhà ở xã hội (NOXH) sở hữu ôtô. Lập tức, một làn sóng chỉ trích xuất hiện: "Đã giàu thế sao còn ở khu người nghèo?". Nghịch lý này vô tình phơi bày một tư duy cố hữu trong quy hoạch bấy lâu nay: chúng ta đang dán nhãn và cô lập các tầng lớp xã hội bằng những bức tường gạch của các dự án bất động sản.

Sự phân chia rạch ròi giữa "dự án cao cấp cho người giàu" và "khu nhà ở cho người thu nhập thấp" đang bộc lộ những bất cập lớn, có nguy cơ trở thành lực cản cho sự phát triển đô thị bền vững trong tương lai. Đã đến lúc chúng ta cần tiến tới xóa bỏ ranh giới hành chính này, thay thế bằng một mô hình quy hoạch hỗn hợp tiến bộ hơn.

Hãy nhìn vào thực trạng thị trường hiện tại. Không khó để bắt gặp những khu đô thị được gắn mác "siêu cao cấp", "biệt thự triệu đô" nhưng quanh năm vắng bóng người, rơi vào cảnh bỏ hoang lạnh lẽo suốt nhiều năm trời. Để rồi, một số chủ đầu tư phải chua chát "sửa tạm" những căn biệt thự thô thành phòng trọ giá rẻ cho người lao động thuê để giữ đất, giữ nhà. Ở một góc khác, có những đại gia xuống tiền mua căn hộ hạng sang, biệt thư chỉ như một dạng tích lũy tài sản chết.

Trong khi đó, hàng triệu người lao động thực sự - những "mạch máu" vận hành nền kinh tế đô thị - lại phải chen chúc trong các khu nhà trọ chật hẹp, hoặc xếp hàng nộp hồ sơ, chen lấn đến nghẹt thở để tranh một suất mua NOXH ở những khu vực vùng ven xa xôi. Bản chất của một đô thị văn minh là sự đa dạng và tích hợp. Thay vì xây dựng những "ốc đảo" biệt lập cho từng tầng lớp, giải pháp căn cơ và bền vững nhất là luật hóa tỷ lệ hỗn hợp (mua - thuê) ngay trong từng dự án, không phân biệt nhà thương mại hay nhà xã hội.

>> Mua nhà vì thuê 20 năm cũng mất 4 tỷ đồng

Cụ thể, chủ đầu tư khi lập dự án sẽ được yêu cầu dành ra một tỷ lệ cố định (ví dụ 10-20%) quỹ căn hộ cho thuê giá rẻ. Đổi lại, Nhà nước sẽ bù đắp bằng các cơ chế như tăng hệ số sử dụng đất hoặc ưu đãi thuế. Trong tòa nhà đó, những căn hộ diện tích lớn, view đẹp sẽ được bán thương mại cho người có thu nhập cao để lấy dòng tiền chi trả chi phí xây dựng và tạo lợi nhuận. Ngược lại, những căn hộ diện tích nhỏ, vị trí ít ưu thế hơn sẽ được dùng làm quỹ nhà cho thuê giá mềm, với mức phí chỉ cần vừa đủ bù đắp chi phí vận hành, bảo trì tòa nhà.

Mô hình "lấy sở hữu trợ giá cho thuê" này không chỉ giải quyết bài toán tài chính cho doanh nghiệp mà không tốn một đồng ngân sách, mà quan trọng hơn, nó tạo ra một hệ sinh thái cộng sinh tuyệt vời về mặt xã hội: Người lao động thu nhập thấp (lao công, bảo vệ, nhân viên dịch vụ, shipper...) được sống ngay gần trung tâm, gần nơi làm việc. Họ cung cấp sức lao động tại chỗ và tiêu thụ hàng hóa, dịch vụ ở khối đế tòa nhà, giúp giảm chi phí logistics và chi phí sinh hoạt cho toàn khu vực.

Trong khi đó, sống chung dưới một mái nhà, sử dụng chung một sân chơi, một thang máy, con cái của họ học chung một ngôi trường công, ranh giới kỳ thị sẽ bị xóa nhòa. Người thu nhập thấp khi ở gần tầng lớp trí thức, thượng lưu sẽ có cơ hội tiếp xúc, học hỏi được nhiều kiến thức, tư duy và kinh nghiệm sống quý báu để thay đổi cuộc đời. Ở chiều ngược lại, người giàu khi không còn sống xa cách, biệt lập trong những "vương quốc" riêng, họ sẽ có cơ hội thấu hiểu, nuôi dưỡng sự bao dung và nâng cao ý thức trách nhiệm với cộng đồng.

Mô hình quy hoạch bao hàm này hoàn toàn không phải là lý thuyết viển vông. Đó chính là cách mà các siêu đô thị như New York (Mỹ), Paris (Pháp) hay Singapore đã và đang vận hành cực kỳ thành công để ngăn chặn tình trạng "ghetto hóa" (khu ổ chuột hóa) và giảm áp lực giá nhà.

Minh Khang