房市交屋潮湧現 餘屋量激增 業者籲鬆綁管制

各地交屋潮持續發酵，也讓待售餘屋量增加。

央行在此次理監事會並未鬆綁任何信用管制，讓不少建築業者期待落空，原本期待活水注入的政策鬆綁，似乎未能在下半年實現，儘管新青安2.0即將登場，有望刺激購屋族進場，但龐大的交屋潮，市場賣壓成為一大隱憂。

台灣股市持續火熱，市場資金也幾乎全往股市跑，原期待在股市高點獲利後，資金會轉往購置不動產，但似乎力道仍顯不足。根據中信房屋宅調查顯示，民眾對下一季房價看漲比增加，但購屋意願卻並未同步升溫。中信房屋研展室副理莊思敏指出，目前全台房價仍處於相對高檔，再加上股市表現強勢，也對房市形成一定程度的資金排擠效應。

股市吸光市場資金 轉至不動產再等等

根據中信房屋宅調查結果顯示，僅有17.5%、不到兩成的受訪者表示願意將部分股市獲利的資金轉入不動產市場；41.5%的受訪者則表示雖然股市有獲利，但考量目前房市仍受信用管制影響，傾向等待房價進一步修正後再做規劃；另有10.8%的受訪者表示將繼續布局股市，短期內並無購屋計劃。

民眾購屋觀望氛圍仍厚，也讓現階段市場買氣低迷，原本期待央行能在此次理監事會鬆綁信用管制，但最終仍維持現狀。中華民國不動產聯盟總會理事長黃啟倫表示，政府近年持續祭出信用管制與打炒房措施，希望抑制投機炒作、維護金融穩定，但政策目標應聚焦於風險控管，而非以一致性管制方式影響正常市場運作。他認為，若能從「戶數管理」逐步轉向「風險管理」，將更有助於兼顧居住正義、產業發展與經濟成長。

黃啟倫指出，建築產業不只是建商本身，還涵蓋鋼鐵、水泥、建材、設備、金融、運輸、室內裝修及各類專業技術服務，影響超過250萬名從業人口及其家庭生計。然而目前營建產業面臨工料雙漲、缺工、融資緊縮及行政審查程序冗長等多重壓力，若金融與行政管制持續加碼，恐進一步壓縮開發量能，影響未來住宅供給。

預售交易市場持續低迷，不少重劃區更是首當其衝。

預售交易量慘跌 全台餘屋激增

即便現在不少建商保守以待，放慢推案速度，但市場交易狀況低迷，使得部分地區賣壓加重。根據永慶房產集團調查，今年1∼4月預售屋交易量較2024年上半年高點減少近8成，若與去年同期相比，全台預售交易量縮近3成，但預售價格卻持續走高，呈現「量縮價漲」格局。在預售屋交易清淡的狀況下，供給也持續累積，累計至今，全台預售建案待售餘屋高達13.7萬戶，其中，七都待售餘屋量就佔了11.5萬戶，占全台比重達84%，顯示七都成為待售餘屋主戰場，賣壓沉重。

其中，桃園以南近1年來預售建案平均銷售率均不到兩成，全台銷售率也僅在25％左右，永慶房產集團業務總經理葉凌棋直言，從七都預售建案待售餘屋量來觀察，假設去化速度與2025年相當，以2025年全年預售交易量來換算，台南、高雄的待售餘屋量需要6年以上的時間才能完全去化。

進一步觀察六都指標重劃區賣壓狀況，根據永慶調查，雙北地區表現相對較佳，僅土城的運校重劃區銷售率不到2成，桃園重劃區表現均不太理想，僅山鼻和A7重劃區銷售破2成，經國重劃區近1年銷售率更只有1.9%。

台中蛋白區銷售狀況優於蛋黃區，十四期、五期和十三期重劃區銷售率不到2成。南部地區，預售屋銷售率不到2成的有台南的鹽行國中、九份子，以及高雄大學特區等重劃區。

下半年的新青安2.0以及相關措施，能否帶動買氣，備受關注。

業者籲放寬動工限期 第二戶管制

面對目前房市僵持狀況，黃啟倫認為，現行土地融資18個月限期動工制度已有檢討必要。現代建築開發涉及建照審查、都市設計審議、環評、危老重建及文資審查等程序，進度往往受到行政審查時程影響，並非開發商單方面可以掌控。他建議改採「實質開發進度認定」，讓制度更符合實際開發需求。

在金融授信方面，黃啟倫表示，目前銀行鑑價與市場價格存在落差，加上保留款、回存款等附加條件，使部分中小型開發業者面臨資金調度壓力。長期而言，恐降低投資意願，進而影響住宅供給與市場穩定。而第二戶信用管制，也應因應家庭型態日趨多元，第二戶未必代表投資炒作，部分民眾因工作調動、子女就學、照顧長輩或換屋需求而持有第二戶住宅，若單純以戶數作為授信標準，未必能真實反映風險。

此次央行未鬆綁信用管制，業者苦盼的政策「活水」落空。