Altersvorsorge mit vermieteten Immobilien: Lohnt sich das wirklich?

Aus dem Handelsblatt-Archiv: Viele träumen davon, ihre Altersvorsorge mit einer vermieteten Immobilie zu sichern. Doch lohnt sich das wirklich? Das Handelsblatt hat nachgerechnet. Carsten Herz, Markus Hinterberger 15.06.2026 - 14:46 Uhr Artikel anhören

Häuser in Berlin: Vermietete Wohnungen sind nicht immer ein gutes Investment. Foto: dpa

Frankfurt. Immer mehr Deutsche fürchten, im Alter eine zu geringe Rente zu erhalten. Sie suchen daher nach anderen Wegen, um ihr Einkommen im Alter zu sichern. Eine lukrativ erscheinende Möglichkeit: die Vermietung von Wohnungen in einem Mehrfamilienhaus.

Dass viele Vermögende und Family-Offices seit Jahren in Immobilien investieren, scheint die Hoffnung auf eine gute Rendite zu stützen. Doch eine Umfrage des Eigentümerverbandes Haus & Grund zeigte kürzlich, dass viele private Vermieter nur kostendeckend wirtschaften oder mit ihren Immobilien sogar Verlust machen.

Wie lukrativ ist es also tatsächlich, im aktuellen Umfeld von Mietregulierung, hohen Immobilienpreisen und gestiegenen Zinsen ein Mehrfamilienhaus zu vermieten? Im Folgenden drei Beispielrechnungen und ein teurer Fehler, den Käufer vermeiden sollten.

Lieber Mittelmaß als Toplage

„Der größte Fehler beim Kauf einer Immobilie als Geldanlage ist, sich selbst zum Maßstab für die Bewertung des Objekts zu machen“, sagt Jürgen Michael Schick, Geschäftsführer von Schick Immobilien in Berlin und Ehrenpräsident des Maklerverbandes IVD. „Wenn Mann oder Frau sich fragen, ob sie selbst dort gern einziehen würden, ihre Kinder dort mal einziehen werden und ob ihnen persönlich die Lage gefällt, ist das schon ein teurer Fehler.“

Denn dann wähle der Käufer ein Viertel, das zu teuer sei, und ein Objekt, das mehr koste als nötig. „Als Geldanlage reicht ein einfaches bis mittleres Haus in mittlerer Lage für eine gute Rendite – für Toplagen zahlen Sie meist auch Toppreise“, sagt der Profi.

„Viele Anleger investieren in Prestige und Ästhetik, statt auf Wirtschaftlichkeit zu achten“, warnt auch der Immobilieninvestor Gerald Hörhan, der sich selbst „Investmentpunk“ nennt. Kleine, einfache Wohnungen in funktionalen Lagen böten dagegen genau das, worauf es ankomme: planbare Mieteinnahmen, solide Nachfrage und überschaubare Risiken.

Makler Jürgen Michael Schick vermarktet seit mehr als 30 Jahren Immobilien und gibt regelmäßig einen Marktbericht zu Zinshäusern heraus. Foto: Handelsblatt

„Käufer sollten sich fragen, ob die Lage stimmt, das Gebäude in einem ordentlichen Zustand ist und die Stadt perspektivisch über Bevölkerungswachstum verfügt – aber sie sollten nicht ihren eigenen Geschmack zum Maßstab der Kaufentscheidung machen“, rät Schick.

Erstkäufer sollten sich zudem eine Immobilie an einem Standort suchen, der nicht allzu weit entfernt von ihrem privaten Wohnsitz ist, sagt der Immobilien-Fachmann. „Es hilft, wenn Sie die Gegend kennen und ein Gefühl für die Stadt und deren Lagen haben.“ Als maximale Entfernung rät er zu 100 Kilometern. So minimierten Interessenten die Gefahr, bei der Kaufentscheidung danebenzuliegen.

Nachgerechnet: So viel Rendite ist mit einem vermieteten Mehrfamilienhaus möglich

Mithilfe der Experten Schick und Hörhan hat das Handelsblatt drei Modellrechnungen erstellt für den Kauf eines Mehrfamilienhauses und dessen anschließende Vermietung. Das theoretische Haus liegt in einer deutschen Großstadt abseits der größten Metropolen, der Kaufpreis beträgt eine Million Euro, und die Nebenkosten für Notar, Grundbucheintrag und Makler ergeben zehn Prozent.

Das Gebäude wirft in der Beispielrechnung eine Jahresnettokaltmiete von 44.000, 55.000 beziehungsweise 61.000 Euro ab. Diese Mieteinnahmen spiegeln drei unterschiedliche Kostenniveaus ab: Im ersten kostet das zu vermietende Haus mit allen Kaufnebenkosten die 25-fache jährliche Nettokaltmiete, im zweiten liegt dieser Faktor bei 20, und im dritten beträgt er 18. Im folgenden Text werden die Rechnungen für den Faktor 20 behandelt, der laut Schick für die meisten deutschen Großstädte zutrifft. Die Berechnungen für die beiden anderen Faktoren sehen Sie in der Grafik.

Von der Nettokaltmiete muss der Vermieter auch Instandhaltungs- und Reparaturkosten bestreiten. In der Rechnung werden darum in allen Szenarien Bewirtschaftungskosten von 11.000 Euro angesetzt, die nicht auf die Mieter umgelegt werden können. Mögliche Wertsteigerungen aus steigenden Mieterträgen wurden hier nicht berücksichtigt, ebenso wenig steuerliche Sonderabschreibungen, da diese nur für Neubauten gelten.

Als Betrachtungsraum wurden zehn Jahre gewählt. Danach ist die Immobilie zwar noch nicht komplett abbezahlt, aber nach zehn Jahren endet die Spekulationsfrist für Immobilien, das heißt, ein eventueller Gewinn beim Verkauf ist steuerfrei.

Modellrechnung 1: So viel Rendite gibt es für 200.000 Euro Eigenkapital

Für die Berechnung wird davon ausgegangen, dass der Käufer rund 200.000 Euro eigenes Kapital mitbringt – rund 900.000 Euro müssen also fremdfinanziert werden. Angesetzt werden eine jährliche Zinsbelastung von 3,5 Prozent sowie eine jährliche Tilgung von 1,5 Prozent.

Für die Zinsen muss der Käufer demnach in den ersten zehn Jahren jährlich 31.500 Euro aufbringen, die Tilgung kostet ihn weitere 13.500 Euro. Letztere fließt allerdings in die Wertschöpfung, da er damit das Haus abbezahlt.

An Erträgen erhält er eine Nettojahresmiete von 55.000 Euro, von der 11.000 Euro nicht auf die Mieter umlegbare Kosten abgezogen werden. So bleiben 44.000 Euro Reingewinn bei dieser Rechnung übrig. Zieht man nun die jährliche Zinslast von 31.500 Euro vom Reinertrag ab, bleibt unter dem Strich ein Profit von 12.500 Euro. In dieser Rechnung würde die Rendite auf das Eigenkapital also bei 6,25 Prozent liegen.

Berücksichtigt man bei konservativer Betrachtung aber auch die Aufwendungen für die Tilgung von 13.500 Euro, steigen die Ausgaben des Vermieters auf 45.000 Euro – womit er in den ersten zehn Jahren bei der Kapitalrechnung sogar draufzahlt. Es bleibt ihm zwar der Wert seiner steigenden Anteile an der Immobilie, aber dieser wird möglicherweise erst bei einem Verkauf realisiert.

Modellrechnung 2: So viel Rendite gibt es für 300.000 Euro Eigenkapital

Erneut gehen wir von einem Mehrfamilienhaus mit einer Nettojahresmiete von 55.000 Euro für den Kaufpreis von 1,1 Millionen Euro inklusive Kaufnebenkosten in einer B-Stadt aus, die Tilgung liegt bei 1,5 Prozent und die Zinslast bei 3,5 Prozent. Diesmal bringt der Käufer jedoch 300.000 Euro Eigenkapital mit und muss 800.000 Euro per Kredit finanzieren.

Wieder bleibt ihm in der Jahresrechnung unter dem Strich ein Reingewinn von 44.000. Davon müssen nun Zinskosten von 28.000 Euro abgezogen werden, womit unter dem Strich nun ein Profit von 16.000 Euro bleibt. In dieser Rechnung würde die Rendite auf das Eigenkapital bei 5,33 Prozent liegen.

Immobilien

Aktiendepot oder Eigenheim – was rechnet sich mehr?

Berücksichtigt man bei einer konservativen Rechnung allerdings auch hier die Kosten für Tilgung, kommen nochmals 12.000 Euro hinzu. Unter dem Strich bliebe von den 44.000 Euro Reingewinn demnach in dieser Kapitalrechnung – neben der Beteiligung an der Immobilie – netto rund 4000 Euro übrig. Dies würde einer Cashflow-Rendite von 1,33 Prozent entsprechen.

Modellrechnung 3: So viel Rendite gibt es für 400.000 Euro Eigenkapital

Auch bei dieser Beispielrechnung gehen wir von dem Mehrfamilienhaus in einer B-Lage aus, die Kosten inklusive Nebenkosten liegen bei 1,1 Millionen Euro, Tilgung und Zinssatz bleiben bei 1,5 beziehungsweise 3,5 Prozent. Dieses Mal gehen wir davon aus, dass der Käufer rund 400.000 Euro Eigenkapital mitbringt. Es bräuchte also einen Kredit über 700.000 Euro, um die Immobilie zu finanzieren.

Wenn man bei dieser Rechnung wieder von 55.000 Euro Nettojahresmiete und 44.000 Euro Reingewinn pro Jahr ausgeht, müssen diesmal Zinskosten von 24.500 Euro angesetzt werden. Damit bleibt dem Käufer unter dem Strich ein Profit von 19.500 Euro pro Jahr. In dieser Rechnung würde die Rendite auf das Eigenkapital bei 4,9 Prozent liegen.

Zieht man auch hier allerdings die Kosten für die Tilgung ab, kommen noch einmal Aufwendungen von 10.500 Euro hinzu. Entfernt man diese Summe aus der Rechnung, stehen am Ende etwa 9000 Euro. Die Cashflow-Rendite würde so bei rund 2,25 Prozent liegen.

Fazit: Sicherheit kostet Rendite

„Die Höhe des Eigenkapitals bildet einen wichtigen Hebel“, sagt Jürgen Michael Schick. Je mehr Eigenkapital der Käufer einsetze, desto geringer falle beim Blick allein auf die Zinslast die Rendite auf das Eigenkapital aus. Zudem senke ein hohes Eigenkapital das Risiko des Käufers.

„Wer also sein Geld in ein Mehrfamilienhaus investiert, muss sich überlegen, ob er es lieber sicherer machen möchte oder ob er lieber die Rendite optimieren möchte“, sagt Schick. Für wohlhabende Käufer könne es attraktiv sein, das Investment über möglichst viel Fremdkapital zu hebeln, denn sie sind in der Lage, höhere Kredite zu schultern.

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„Die meisten Deutschen haben zu optimistische Vorstellungen von der Gesamtrendite von Immobilien und ebenso unrealistische Vorstellungen zum tatsächlichen Risiko“, warnt der Autor und Vermögensverwalter Gerd Kommer.

„Bei nicht kreditfinanzierten Immobilien sind auf lange Sicht reale Renditen von zwei Prozent bis 3,5 Prozent pro Jahr nach Steuern und Kosten zu erwarten“, sagt Kommer. Muss nebenbei noch ein Kredit bedient werden, wird die Rendite noch geringer. „Renditen, wie sie in der ‚goldenen deutschen Wohnimmobilienära‘ von 2012 bis 2021 erzielt werden konnten, sind nicht repräsentativ für die langfristige Vergangenheit und vermutlich auch nicht für die langfristige Zukunft.“

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