München: Teuerste Stadt Deutschlands, aber Wachstum und Skepsis

Die höchsten Mieten, die höchsten Preise, aber München wächst weiter. Doch die Skepsis nimmt zu. Viele Experten fragen sich, wie lange noch – denn gebaut wird wenig. Markus Hinterberger 07.07.2026 - 10:46 Uhr Artikel anhören

Hofbräuhaus am Platzl: München ist extrem teuer – wie schon seit Jahrzehnten. Foto: Getty Images [M]

München. Wer Kontinuität sucht, findet sie in München. Die Stadt ist und bleibt für Käufer und Mieter die teuerste Deutschlands. Zwar werden in der Bundeshauptstadt Berlin vereinzelt Quadratmeterpreise aufgerufen, die über den Spitzenpreisen in München liegen. Aber ein Blick auf die Durchschnittswerte zeigt: Berlin ist bei den Quadratmeterpreisen für Wohnungen noch 4000 Euro von denen in München entfernt.

Bei den durchschnittlichen Mieten ist der Abstand im Verhältnis etwas geringer geworden, aber noch immer deutlich. Wenn in Berlin eine 100-Quadratmeter-Wohnung im Schnitt für 1580 Euro angeboten wird, kostet sie in München monatlich gut 800 Euro mehr.

Die bayerische Landeshauptstadt ist weniger „hip“ als Berlin, und böse Zungen sagen Münchenern bisweilen eine gewisse Selbstgefälligkeit nach, aber dem wirtschaftlichen Erfolg der hier ansässigen Unternehmen tut das keinen Abbruch. „Geht es für amerikanische Tech-Konzerne darum, sich in Deutschland anzusiedeln, steht München ganz vorn auf der Liste“, sagt Mark Holz, Leiter der Marktanalyse beim Immobiliendienstleister Lübke Kelber.

Die Stadt hat offenbar vieles richtig gemacht. Allerdings hat München seit einigen Jahren ein Problem, das viele Stadtkämmerer in Deutschland nur allzu gut kennen: hohe Schulden. Und die passen nicht zu den Plänen des vor wenigen Monaten frisch gewählten neuen Oberbürgermeisters Dominik Krause. Der versprach im Wahlkampf, 50.000 neue Wohnungen zu bauen. Vonseiten der Stadt wird hier wenig kommen.

Es müssen also private Bauherren die Initiative ergreifen. Doch deren Begeisterung hält sich in Grenzen, wie der ehemalige FDP-Stadtrat und Immobilienunternehmer Fritz Roth weiß. Wer trotzdem in München baut, was den Münchener Wohnungsmarkt bewegt und wo in der Stadt die Preise nicht allzu astronomisch sind – das zeigt eine exklusive Datenanalyse von vdp Research.

München wächst weiterhin deutlich: Die Bevölkerung lag zu Beginn des Jahres 2026 bei rund 1,52 Millionen Menschen und soll nach Prognosen der Stadt in den kommenden fünf Jahren um etwa 48.700 steigen. Heruntergebrochen auf die Personenzahl eines durchschnittlichen Münchener Haushalts bedeutet dies, dass mindestens 35.000 weitere Wohnungen hermüssen, zuzüglich derjenigen, die ohnehin benötigt werden.

Denn auch ohne Zuzug bleibt der Markt eng, weiß Ex-Stadtrat Roth. Der Münchener Wohnungsmarkt bleibt nach seinen Worten strukturell unterversorgt. Während die Nachfrage kontinuierlich steigt, geht die Bautätigkeit deutlich zurück. Laut Michael Fenderl, Marktanalyst von vdp Research, wurden 2025 etwa 4000 neue Wohnungen fertig, ein Drittel weniger als 2024.

Mietrecht

Immer mehr Mietwohnungen könnten vom Markt verschwinden

Auch die Baugenehmigungen gingen 2025 um ein Viertel auf 5400 Neubau-Wohneinheiten zurück. Diese Genehmigungsquote liegt 40 Prozent unter dem Schnitt der vergangenen zehn Jahre. „Wenn wir genehmigte Wohnungen schneller bauen, können wir einen Teil des Drucks vom Markt nehmen“, lautet das Fazit von FDP-Mann Roth.

Der Quadratmeter für knapp unter 10.000 Euro

Der Wohnungsmangel sorgt dafür, dass die Preise steigen, und zwar für Mieter wie für Käufer. Laut einer Auswertung von vdp Research für das Handelsblatt sind allein im Jahr 2025 die Preise für Eigentumswohnungen im stadtweiten Schnitt um 4,2 Prozent auf 9610 Euro pro Quadratmeter gestiegen. Überdurchschnittlich stark legten die Preise in den Stadtteilen Lerchenau, Forstenried, Südgiesing, Freimann, in der Au und am alten Südlichen Friedhof zu. Hier ging es zwischen 5,3 und 5,5 Prozent nach oben.

Diese Zahlen zeigen für Thomas Aigner vom gleichnamigen Münchener Maklerhaus, der auch Mitglied im Gutachterausschuss der Stadt ist, dass es in München keinen bestimmten „Preishotspot“ gibt. „Die Viertel, in denen die Preise am schnellsten zulegen, befinden sich in allen Himmelsrichtungen und auch im Zentrum“, sagt Aigner. Für ihn gibt es auch keine Geheimtipps mehr in der Stadt. „Es gibt teuer und sehr teuer“, sagt der Makler.

Die vdp-Zahlen bestätigen das: Durchschnittliche Kaufpreise unter 8000 Euro gibt es nur noch im Nordwesten oder Südosten der Stadt. Die Zahlen aus dem ersten Quartal 2026 scheinen diese Entwicklung fortzuschreiben.

Bei den Mieten ist das Bild ähnlich. Sie sind bei neuen Mietverträgen im vergangenen Jahr um 4,5 Prozent auf durchschnittlich 23,60 Euro pro Quadratmeter gestiegen. Ende 2025 gab es noch in Altperlach im Nordosten und im Hasenbergl im Nordwesten Durchschnittsmieten von unter 20 Euro, doch im ersten Quartal 2026 ist auch hier die 20-Euro-Marke übertroffen worden. Am anderen Ende stehen durchschnittliche Mieten von 29 Euro am Südrand des Englischen Gartens.

In München tut es der Breite der Bevölkerung noch nicht weh, das ist eher in Berlin der Fall. Mark HolzLeiter der Marktanalyse beim Immobiliendienstleister Lübke Kelber

Einfamilienhäuser sind der einzige Markt, auf dem die Preise 2025 mit im Schnitt 1,3 Prozent kaum gestiegen sind. Thomas Aigner erklärt sich diesen moderaten Anstieg damit, dass viele sanierungsbedürftige Objekte den Besitzer wechseln. „Hier haben Käufer noch Spielraum zu ihren Gunsten“, sagt er. Doch Schnäppchen gibt es auch hier nicht. Im ersten Quartal stiegen die durchschnittlichen Quadratmeterpreise in diesem Markt um 0,5 Prozent auf 9940 Euro.

Solche Preise, die auch noch konstant weiter steigen, werfen die Frage nach einer Schmerzgrenze für Mieter und Käufer auf. „In München tut es der Breite der Bevölkerung noch nicht weh, das ist eher in Berlin der Fall“, sagt Marktbeobachter Holz. In der bayerischen Landeshauptstadt sind die Einkommen verglichen mit dem Rest der Republik deutlich höher.

Kommentar

Die Enteignung von Wohnraum könnte bald bittere Realität werden

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Dennoch kann auch er sich vorstellen, dass es eine Preisgrenze gibt, ab der Menschen, die mieten oder kaufen wollen, abwinken und die Stadt verlassen. „Abwanderung ins Umland gibt es zwar längst, aber nicht in einem Rahmen, der Druck aus dem Markt nehmen würde“, sagt Holz.

Der Volkswirt geht nicht davon aus, dass die Mieten und Kaufpreise in München bald stagnieren werden. „Dazu bräuchte es eine scharfe Rezession, die tatsächlich alle Branchen umfasst“, sagt er.

Am Käufermarkt fehlt die Mitte

Doch wer mit Mitgliedern des Gutachterausschusses spricht, erfährt, dass in München längst nicht alles bezahlt wird. So erklärt Makler und Ausschussmitglied Aigner, dass sich der Eigentumswohnungsmarkt verschoben habe, auch wenn zu Beginn des Jahres die Vertragszahlen und auch der Geldumsatz gestiegen seien.

Sortiert nach Preisklassen liest sich das folgendermaßen: Im ersten Quartal 2026 sind 23 Prozent mehr Wohnungen zu Preisen von unter 300.000 Euro verkauft worden, Wohnungen zwischen 300.000 und 600.000 Euro Kaufpreis sind sechs Prozent mehr verkauft worden. Bei Wohnungen, für die mehr als 900.000 Euro aufgerufen werden, gab es bei den Kaufverträgen ein Plus von 16 Prozent. Aber im Preissegment 600.000 bis 900.000 Euro gab es neun Prozent weniger Kauffälle.

Für Aigner sind die zuletzt wieder gestiegenen Zinsen in diesem Preissegment definitiv der „Showstopper“. Laut Daten der FMH-Finanzberatung kostet Baugeld für Menschen, die 20 Prozent Eigenkapital mitbringen, vier Prozent und mehr. Die klassische Käuferschicht, die in diesem Preisumfeld aktiv war, spüre die gestiegenen Finanzierungskosten deutlich, erklärt der Makler. „Viele halten sich mit dem Kaufen noch zurück oder weichen auf günstigere Wohnungen aus“.

Laut vdp-Experte Fenderl zeigt sich diese Entwicklung auch in den Stadtteilen, in denen mehr gekauft wird. „Wer eine Eigentumswohnung sucht, schaut sich bevorzugt in Cityrandlagen um, wie etwa in Moosach, Milbertshofen-Am Hart und Neuhausen-Nymphenburg“, sagt er. Dies sind nach den vdp-Zahlen, abgesehen von Neuhausen-Nymphenburg, eher günstige Lagen. Beliebter würden auch Randlagen wie Freimann, Waldtrudering, Ramersdorf-Perlach, Pasing-Obermenzing und Allach-Untermenzing.

Eigenheime würden eher am nördlichen, westlichen und südlichen Stadtrand gekauft, sagt Fenderl. Käufer interessieren sich für Feldmoching, Aubing, Lochhausen, Harlaching, Fürstenried-West, Blumenau, Daglfing, Trudering und Waldperlach. In den traditionell eher teuren Eigenheimlagen wie Bogenhausen oder Solln wird deutlich weniger gekauft.

Bogenhausen zählt zu den teuersten Vierteln in München. Foto: Leopold Fiala für Handelsblatt

Neubau: Ein Leuchtturmprojekt, aber wenig Masse

Große Neubauprojekte in München gibt es zwar, aber sie sind sehr langwierig, ein Umstand, der für den Ex-Stadtrat Roth angesichts der Situation am Wohnungsmarkt nicht tragbar ist. „Es braucht hier mehr Geschwindigkeit“, fordert er. Roth weiß aber auch, dass die wenigen Mitarbeiter in den Genehmigungsbehörden viel zu tun haben. So wird Freiham, der neue Stadtteil im Westen, erst 2040 fertig sein. Dann sollen dort 25.000 neue Wohnungen und 15.000 Arbeitsplätze entstanden sein. Immerhin ein Fünftel der Wohnungen soll bereits gebaut worden sein.

Im Norden der Stadt entsteht auf dem Gelände der ehemaligen Bayernkaserne das Stadtquartier „Neufreimann“ mit rund 5500 Wohnungen. In Untermenzing entsteht das Quartier „Kirschgärten“ mit etwa 1300 Wohnungen, 40 Prozent davon sollen sozial gefördert sein.

Paketpost-Quartier: Die beiden umstrittenen 155 Meter hohen Häuser werden die Skyline Münchens verändern. Foto: Büschl Unternehmensgruppe

Ungleich aufsehenerregender ist das Paketpost-Quartier, über das lange gestritten wurde. Bis 2033 sollen gut zwei Kilometer westlich des Hauptbahnhofs zwei Hochhäuser mit jeweils 155 Meter Höhe gebaut werden. Neben einem Hotel, Büros und dem höchsten Biergarten Deutschlands sollen in den Türmen und den Nebengebäuden 1200 Wohnungen Platz finden.

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Diese Zahlen zeigen, dass die 50.000 neuen Wohnungen wahrscheinlich nicht allzu bald entstehen werden. Immerhin scheint die Stadt München Großprojekte umsetzen zu können. Die etwa eine Milliarde Euro teure Westerweiterung der U-Bahn-Linie 5 bis Pasing ist nicht nur voll im Zeitplan, sondern soll auch spätestens 2035 vollendet sein, ohne den Kostenrahmen zu sprengen.

Dann soll auch das ungleich größere Infrastrukturprojekt, die zweite S-Bahn-Stammstrecke, fertig sein. Beim gewaltigen Tunnel, der teilweise in 40 Meter Tiefe zwischen dem Hauptbahnhof und dem Ostbahnhof verlaufen soll, gibt es immer wieder Aussagen, dass er mehr als die zwischenzeitlich veranschlagten sieben Milliarden Euro kosten könnte. Hier ist allerdings die Stadt München neben dem Freistaat Bayern und der Deutschen Bahn nur einer der Bauherren.

Mehr: Bauzinsen stagnieren – Nachfrage nach Wohnimmobilien steigt

Erstpublikation: 02.07.2026, 15:45 Uhr.

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