Why Urban Renewal Projects Stall Despite 80% Approval

不少老屋即便整合成功，動工之日仍遙遙無期。（資料照、永慶房屋集團提供）

為什麼都更過了 80%同意門檻，還是動不了？連雲建設總經理蔡漢霖日前針對台灣都更現況，談到都更「過門檻」跟「能動工」其實完全是兩回事。

蔡漢霖表示，根據《都市更新條例》第37條規定，有75% 或 80% 的法定同意門檻，很多人以為拿到這把多數決的「鑰匙」送進市府，改建就穩操勝券了。

但現實狀況是，即使拿到 90% 同意，只要卡在一兩戶不同意戶，案子拖過10年、甚至胎死腹中的血淋淋案例比比皆是。台灣的都更，長年陷入了「用多數決掛號，卻用共識決執行」的矛盾死局。

蔡漢霖說，很多人會把矛頭指向地方首長，認為既然條例第57條賦予了政府「代拆」的公權力，政府就該依法行政。但本質上，是因為行政機關在面對冷冰冰的法條時，內心缺乏了對抗民粹輿論與憲法財產權質疑的「法理防彈衣」。

要解開這個死局，蔡漢霖提到，必須把思維拉高到《憲法》第22條與23條的層次。

過去反對派高舉憲法保障的財產權與居住權；但卻忽略了，那些高比例同意戶，同樣在憲法下享有「追求安全居住環境、免於地震恐懼」的居住權。 當兩者發生權利衝突時，公權力的介入，本質上是在進行憲法位階的調節。

目前，政府只有在「消極防禦」如海砂屋、紅單危樓等避免緊急危難時，才比較有底氣啟動代拆。但對於全台灣絕大多數的「一般都更案」，政府的法理底氣依然非常心虛。因為司法院釋字第709號解釋早就警告，不能把商業開發或單純的市容美化，直接與「公共利益」劃上等號。

如果房子還沒要倒，公權力憑什麼介入？蔡漢霖表示，這正是他近期在積極推進的計劃，必須重新定義並客觀指標化一般都更案的「積極公共利益」。

都更不能只是建商和地主的私人資產增值，它必須對都市產生實質的外部正面貢獻，例如：

1.基礎設施實質升級： 實施者主動讓利，捐贈社區緊缺的公托、公幼、長照據點或社會住宅。

2.空間與環境公共化： 大幅度退縮建築（4-6米），串聯周邊街廓形成連續性無障礙人行綠帶。

3.交通微血管健全化： 配合都市計畫打通瓶頸路段、截彎取直，並將區域內的靜態停車需求完全地下化，釋放公共路權。

當一個都更案願意主動讓利，創造出高度的公共價值時，政府的依法行政就有了最強大的正當性，因為公權力今天之所以介入，不是在幫建商強拆，而是在捍衛全體市民看得見、用得到的都市公共財。

但蔡漢霖也直言，目前市場上幾乎沒人願意挑戰這條路，因為橫向官僚的防衛心態太重、挑戰成本太高，建商捐了公托，除了拿容積獎勵，行政審議一樣要排隊，一樣要面對代拆卡關，這筆時間與財務算盤根本划不來。

因此，必須要有一套全新的「機制設計」，跨局處一站式公益審查，由市府高層主導，在初期就由都更處媒合相關局處確認公益設施需求，不讓公務員因防衛文化互踢皮球。

蔡漢霖表示，只要實施者主動讓利的積極公益指標（KPI）達到特定高分，市府除了給予審議特快車，更承諾在程序完備、符合比例原則下，果斷啟動代拆程序。

如此就成了一場打破「建商只想賺錢、地主互不信任、政府只想和稀泥」零和賽局的體制創新。當「積極公益」成為常態，台灣的都市更新才能真正走出泥淖，兼顧人權保障與都市機能的永續發展。

連雲建設總經理蔡漢霖認為，當一個都更案願意主動讓利，創造高度的公共價值時，政府就更能法行政執行代拆。（記者朱語蕎攝）