Wohnatlas: Immobilienpreise in Deutschland entwickeln sich regional sehr unterschiedlich

Der neue Wohnatlas zeigt, wo sich in den 400 deutschen Kreisen und Städten der Kauf lohnt. Laut Studie, die dem Handelsblatt vorab vorliegt, gibt es alte Verlierer, aber neue Gewinner. Carsten Herz 22.05.2026 - 07:30 Uhr

Neues Rathaus in Leipzig, Wohnatlas: „Ein Markt mit regional sehr unterschiedlichen Perspektiven entsteht.“ Foto: picture alliance/Westend61 [M]

Frankfurt. 500 Bewerbungen, aber nur 41 Grundstücke: Nicola Paaßen gehört zu den Glücklichen, die im Ferienort St. Peter-Ording den Zuschlag bekamen, auf einem kommunalen Erbpacht-Grundstück ein Wohnhaus bauen zu dürfen. Der Ort wollte so bezahlbaren Wohnraum für Einheimische schaffen. Doch einige junge Familien hätten inzwischen wieder abgesagt, weil sie es schlicht nicht finanzieren konnten, erzählt die 57-Jährige.

Der Küstenort steht mit diesem Phänomen nicht allein da. Denn der deutsche Immobilienmarkt sortiert sich neu. Lange galt fast überall dieselbe Regel: kaufen, abwarten, profitieren. Doch die Jahre des flächendeckenden Preisbooms sind vorbei – und die Baukosten sind hoch. Wer heute eine Wohnung oder ein Haus erwirbt, muss genauer hinschauen – und auf Demografie, Wirtschaftskraft und die Perspektive der ganzen Region achten.

Umso wichtiger ist es für Interessenten, zu wissen, wohin der Markt langfristig steuert. Wo müssen Käufer bald für Eigentumswohnungen im Bestand real, also inflationsbereinigt, mehr zahlen? Und wo weniger? Antworten darauf gibt eine neue Untersuchung, der Wohnatlas der Postbank, den das Hamburger Weltwirtschaftsinstitut (HWWI) jährlich deutschlandweit für das Bonner Unternehmen erstellt.

Die Kaufpreisprognose 2035 der Experten für den Wohnungsmarkt, die bis ins Jahr 2035 reicht und alle 400 Städte und Kreise umfasst, liegt dem Handelsblatt vorab vor. Das sind die wichtigsten Erkenntnisse.

Die zentrale Botschaft der Studie lautet: Die Schere zwischen Gewinner- und Verliererregionen öffnet sich weiter. Während einzelne Wachstumsräume von Zuzug, steigenden Einkommen und Wohnungsknappheit profitieren, kämpfen viele ländliche Regionen bereits mit Schrumpfung und Alterung.

» Lesen Sie auch: „Die Immobilienwirtschaft gilt als besonders gierig“

Die Prognosen der Forscher fallen damit nüchterner aus als noch vor einigen Jahren. Große reale Preissprünge erwarten die Experten kaum noch. Stattdessen entsteht ein Markt mit regional sehr unterschiedlichen Perspektiven.

Bis 2035 sollen demnach die Kaufpreise für Eigentumswohnungen im Bestand im Durchschnitt über alle Landkreise und kreisfreien Städte inflationsbereinigt um 0,41 Prozent pro Jahr steigen. Besonders stark fällt dieser Preisanstieg laut der Studie des HWWI voraussichtlich in einigen Groß- und Mittelstädten, in den Umlandregionen der sieben größten Metropolen („Big Seven“), in Teilen Süddeutschlands und in einigen Ferienregionen aus.

Wirtschaftliche Stärke und Demografie bestimmen Wertentwicklung

„Auf dem Wohnungsmarkt zeigt sich immer deutlicher, dass die sozioökonomische Lage, definiert als wirtschaftliche Stärke und demografische Entwicklung, über die künftige Wertentwicklung entscheidet“, sagt Manuel Beermann, Leiter Produktmanagement Immobilien der Privatkundenbank der Deutschen Bank in Deutschland.

Er sagt: „Vor allem dort, wo Menschen zuziehen, Arbeitsplätze entstehen und Wohnraum knapp bleibt, haben Bestandswohnungen gute Aussichten auf weitere Wertzuwächse.“ In strukturschwachen und stark ländlichen Regionen dürfte die Preisentwicklung dagegen deutlich verhaltener ausfallen.

Für 13 Bundesländer prognostizieren die Hamburger Forscher im Durchschnitt über alle Regionen bis 2035 steigende reale Kaufpreise für Eigentumswohnungen. Die Ausnahme stellen dagegen Sachsen, Sachsen-Anhalt und Thüringen mit sinkenden Kaufpreisen außerhalb der meisten Groß- und Mittelstädte dar. Diese Entwicklung werde vor allem durch die erwarteten starken Bevölkerungsrückgänge in den ländlichen Regionen getrieben, heißt es in der Studie.

Die Prognosen des Wohnatlas basieren im Wesentlichen auf Annahmen zu den langfristigen demografischen Entwicklungen. Werte zu Bevölkerungszahl, Haushaltsstruktur, Alter, Erwerbstätigkeit und verfügbarem Einkommen sowie prognostizierte Veränderungen im Nachfrage- und Investitionsverhalten im Wohnungs- und Bausektor fließen dabei in die Langfristprognose ein.

Bei den Zahlen ist zu beachten: Die Forscher nennen inflationsbereinigte Zahlen und geben den Durchschnittswert für den jeweiligen Landkreis an. „Im Einzelfall können die Preise je nach Lage, Anbindung und Ausstattung stark abweichen“, heißt es in der Studie.

In Leipzig steigen die Immobilien-Preise am stärksten

An der Spitze der Prognose steht dabei erneut Leipzig. Für die sächsische Großstadt erwarten die Experten bis 2035 inflationsbereinigte Preissteigerungen von durchschnittlich 1,9 Prozent pro Jahr – der höchste Wert aller 400 untersuchten Regionen.

Skyline von Leipzig: Die Stadt in Sachsen steht ganz oben bei der Preisentwicklung. Foto: Moment/Getty Images

Leipzig profitiert gleich von mehreren Trends gleichzeitig: Die Bevölkerung wächst, die Stadt zieht junge Erwerbstätige an, zugleich sind die Kaufpreise im Vergleich zu München, Hamburg oder Frankfurt noch moderat. Das eröffnet nach Einschätzung der Forscher weiteres Aufholpotenzial.

Anders als früher dominieren diesmal jedoch nicht die klassischen Luxusstandorte das Ranking. Stattdessen rücken mittelgroße Städte und das Umland prosperierender Metropolen in den Vordergrund.

Zu den Regionen mit besonders hohen Wertsteigerungen zählen etwa die Landkreise Barnim, Teltow-Fläming und Dahme-Spreewald rund um Berlin. Auch touristisch attraktive Regionen wie das Berchtesgadener Land oder das Ostallgäu schaffen es in die Spitzengruppe.

Auffällig ist zudem die neue Stärke einzelner mittelgroßer Städte. So schneiden unter den kreisfreien Großstädten neben Leipzig auch Ludwigshafen am Rhein, Dresden, Bonn und Oldenburg besonders gut ab. Die Studie legt damit offen, dass Käufer offensichtlich inzwischen zunehmend Alternativen zu den extrem teuren Top-Metropolen suchen.

Auch unter den Bundesländern verschieben sich Wachstumsregionen. Lagen in den letzten Jahren vor allem Süddeutschland und Bayern ganz vorn, rückt nun Norddeutschland stärker in den Fokus.

So wird laut der HWWI-Prognose der größte Anstieg der realen Kaufpreise betrachtet nach Bundesländern voraussichtlich in Schleswig-Holstein erreicht. Dort rechnen die Forscher bis 2035 über alle Regionen hinweg mit einem jährlichen Preisanstieg von 0,8 Prozent. Dem hohen Norden folgen Berlin und Bayern mit knapp über 0,6 Prozent sowie Baden-Württemberg, Brandenburg und Hessen mit knapp unter 0,6 Prozent.

Hamburg, München und Co.: Die Luft wird dünner

Die sieben größten deutschen Städte bleiben zwar teuer – doch gerade das begrenzt laut Studie das weitere Aufwärtspotenzial bei den Preisen. Hohe Einstiegspreise und eine bereits starke Belastung der Haushalte wirkten demnach dämpfend auf künftige Preissteigerungen.

Das bedeutet nicht, dass Immobilien in München, Hamburg oder Frankfurt am Main groß an Wert verlieren dürften. Aber die Zeiten zweistelliger Wachstumsraten scheinen vorerst vorbei. „In den Metropolen bleibt der Neubau die dringlichste Aufgabe“, sagt Pekka Sagner, Immobilienexperte des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW).

Stattdessen gewinnen die sogenannten Speckgürtel, also das Umland der Ballungsgebiete, weiter an Bedeutung. Viele Käufer weichen wegen hoher Preise aus den Zentren in die Umgebung aus – dorthin, wo Wohneigentum noch finanzierbar erscheint und gleichzeitig gute Verkehrsanbindungen bestehen. Die Studie sieht deshalb gerade in suburbanen Regionen weiterhin Potenzial.

Auch eine jüngst veröffentlichte Studie des Immobilien-Analysehauses Empirica zur Entwicklung des Wohnungsleerstands sieht die Ballungsräume um die Top-Großstädte in Deutschland als Profiteure der Entwicklung auf dem Immobilienmarkt.

Verlierer liegen vor allem in Ostdeutschland

Gleichzeitig zeigt der Wohnatlas eine harte Realität: In vielen Regionen dürfte Wohneigentum bis 2035 real an Wert verlieren.

Besonders betroffen sind strukturschwache und schrumpfende Regionen in Ost- und Mitteldeutschland. Schlusslicht der Prognose ist der Landkreis Mansfeld-Südharz mit einem erwarteten realen Preisrückgang von jährlich 1,46 Prozent. Dahinter folgen der Vogtlandkreis, Greiz oder der Erzgebirgskreis.

Die Ursachen dafür sind klar benannt: Bevölkerungsschwund, Überalterung und schwächere wirtschaftliche Perspektiven. In Landkreisen wie dem Altenburger Land, Greiz oder dem Erzgebirgskreis stehe bereits heute jede sechste Wohnung leer, und die Entwicklung dürfte sich noch verschärfen, rechnete jüngst Reiner Braun, Chef des Analysehauses Empirica vor.

So fallen laut der Prognose in Sachsen-Anhalt die Preise im Durchschnitt über die 14 Landkreise und kreisfreien Städte bis 2035 real um 0,5 Prozent pro Jahr. Auch in Thüringen (-0,2 Prozent) und Sachsen (-0,1 Prozent) müssen Kaufinteressierte im Durchschnitt mit sinkenden realen Kaufpreisen rechnen.

Vermögen

Immobilie in der Familiengesellschaft – diese Fallstricke sollten Sie kennen

Denn laut den Forschern werden bis 2035 vor allem Sachsen-Anhalt, Thüringen und Sachsen überdurchschnittlich viele Einwohner verlieren. Gleichzeitig steigt dort der Anteil älterer Menschen besonders stark.

Dennoch gibt es Städte im Osten, die sich davon deutlich abheben. Leipzig führe die Liste der Regionen mit dem größten Kaufpreisanstieg an, betont Beermann von der Deutschen Bank.

„Aber auch Dresden, Erfurt und Potsdam gehören zu diesen Ausnahmen“, sagt der Manager. So würden mit Ausnahme der ländlichen Gebiete auch in Sachsen die Immobilienpreise bis 2035 zunehmen.

Dresdner Neumarkt: Die Stadt wird bis 2035 zu den Gewinnern am Immobilienmarkt zählen. Foto: E+/Getty Images

Die Ergebnisse decken sich mit einer im März veröffentlichten Studie des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW) im Auftrag des Bundesverbandes der Volks- und Raiffeisenbanken, die ebenfalls alle 400 deutschen Kreise analysierte. Diese Untersuchung sagt ebenfalls deutliche Preisabschläge für Regionen wie den Erzgebirgskreis, die Vulkaneifel oder Kronach voraus.

Doch selbst manche Großstädte schneiden bei der neuen HWWI-Studie jetzt überraschend schwach ab. In Hagen erwarten die Experten real praktisch kein Preiswachstum mehr. Auch Bochum, Oberhausen oder Gelsenkirchen kommen laut Prognose kaum über Stagnation hinaus.

Was Käufer daraus lernen können

Für Immobilienkäufer wird die Standortwahl damit wichtiger denn je. Die Studie macht deutlich, dass sich der Markt zunehmend entlang wirtschaftlicher und demografischer Linien aufspaltet.

Verwandte Themen

SachsenHamburgDeutsche BankPostbank

Denn selbst wenn der große Immobilienboom vorbei ist: Die eigenen vier Wände bleiben für viele Deutsche ein zentraler Baustein der Altersvorsorge. Nur die Gewissheit, dass Immobilienpreise fast automatisch steigen, gibt es nicht mehr.

Mehr: Flaute am Kaufmarkt? Wo die Preise jetzt kaum noch steigen

Erstpublikation: 21.05.2026, 15:14 Uhr.

Mehr Qualität in Ihren Suchergebnissen