Prórroga de alquiler: ¿Derecho a dos años o tres en zonas tensionadas?

Pregunta. Antes del decreto de prórroga extraordinaria firmamos la tercera prórroga del contrato de cinco años. Una vez publicado el decreto solicitamos por burofax la extensión extraordinaria de dos años y tres por zona tensionada. El propietario rechaza las dos prórrogas y nos impele a abandonar el piso una vez se cumpla la tercera prórroga. ¿Quién tiene razón?, ¿la jurisprudencia está a favor de los derechos de los inquilinos? A. Rodríguez

Respuesta. Efectivamente, tras el rechazo en el Congreso del decreto de medidas urgentes, la prórroga extraordinaria de dos años quedó sin efecto. Sin embargo, la prórroga adicional de hasta tres años en zonas de mercado residencial tensionado mantiene plenamente su plena validez legal.

En concreto, el Real Decreto-ley 8/2026, que permitía a los inquilinos extender sus contratos de alquiler por dos años adicionales al vencimiento, fue rechazado por el Congreso de los Diputados a finales de abril de 2026. Como consecuencia, esta medida decayó y ya no resulta aplicable, salvo en aquellos casos en los que el contrato venciera durante su periodo de vigencia. Por lo tanto, actualmente, la negativa del arrendador a conceder esta prórroga extraordinaria de dos años es jurídicamente válida.

Distinto es el caso de la prórroga de hasta tres años prevista para viviendas situadas en zonas de mercado residencial tensionado, regulada en la Ley 12/2023 por el Derecho a la Vivienda. Esta prórroga no se ve afectada por la caída del citado Real Decreto-ley y sigue plenamente vigente.

De modo que, cuando una vivienda se encuentra en un área declarada oficialmente como zona tensionada, el inquilino puede solicitar esta prórroga adicional de hasta tres años, conforme a lo establecido en el artículo 10.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos. En este supuesto, el propietario está obligado a aceptarla por anualidades sucesivas y en las mismas condiciones del contrato en vigor, salvo acuerdo distinto entre las partes o la firma de un nuevo contrato.

Por lo tanto, el rechazo del arrendador a esta prórroga legal carece de validez.

La normativa vigente, incluida la Ley por el Derecho a la Vivienda, busca proteger al inquilino frente a subidas abusivas o desalojos en zonas declaradas vulnerables o tensionadas. En su caso, no tiene que abandonar la vivienda al vencimiento de la tercera prórroga dado que, por ley, tiene derecho a las prórrogas tanto del artículo 9 (cinco años), como del artículo 10.3 (tres años más si el inmueble está en una zona tensionada), de la Ley de Arrendamientos Urbanos.

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