Vivienda: ¿burbuja o escasez? Expertos debaten soluciones

Hay elementos que se parecen, pero otros son distintos. Se asemeja la preocupación social máxima por la dificultad de acceder a una vivienda, a causa de unas subidas de los precios que se parecen un poco a lo ocurrido durante la burbuja, aunque ahora es más en el alquiler que en la compra. Pero hay una diferencia muy importante entre la situación actual y la de entonces. Aquella inflación se produjo simultáneamente con una gran producción de viviendas. En cambio, actualmente la inflación se está produciendo con una muy escasa producción de viviendas y eso le da quizás un mayor dramatismo.

Es evidente que, como nos falta oferta, como nos falta vivienda para atender a las necesidades ingentes que estamos teniendo, la construcción es imprescindible. Esto es algo que ha costado reconocer. Además, llevamos casi 15 años no construyendo. Sí, hace falta construir, pero también hace falta utilizar mejor el parque que ya tenemos, por ejemplo optimizando los edificios y reconvirtiendo aquellos con usos que ahora ya no son los necesarios. Es necesario actuar en todos los frentes posibles.

Con parque público solo no vamos a solucionar el problema. Hay que incrementar también el parque privado a precios controlados, lo que siempre ha sido el parque protegido. Se trata de incrementar la oferta por todas las partes, desde el sector público pero también desde el privado. Para eso, más que repensar el modelo, lo que hace falta es pensar que lo que se necesita es vivienda asequible. Hay que aumentar la producción de vivienda, pero de vivienda a precios realmente asequibles para la población. Si no, tampoco nos sirve. El parque público no va a poder solo, hay que colaborar con el sector privado y estimularlo para que hagan ese tipo de viviendas.

Sí. De hecho, pone el acento en la necesidad de nueva promoción de vivienda protegida y asequible, también en la rehabilitación de edificios para destinarlos a alquiler protegido o social... Lo que hay que ver ahora es cómo se materializa este plan en cada comunidad autónoma, porque hace falta que cada una lo aterrice y, además, exige una colaboración a nivel financiero, con lo cual igual vemos disparidad entre territorios.

El Plan Estatal da más protagonismo a entidades sociales como Hàbitat3, dedicadas a la provisión de alquileres sociales y asequibles. ¿Con qué obstáculos se encuentran ustedes para movilizar vivienda?

Estamos impulsando un proyecto de ley que regule esta figura de los proveedores sociales de vivienda. Se trata de hacer coherente lo que el Plan Estatal reconoce con una realidad que hoy mismo legalmente no existe. Nosotros como Hàbitat3 cumplimos esa función y lo que más nos cuesta es conseguir la materia prima, es decir, el suelo para hacer esas viviendas y, en muchísimos casos, también la financiación. El sector privado no está financiando la vivienda de alquiler social. En Cataluña tenemos la suerte de contar con el Institut Català de Finances, pero la financiación tendría que ser en cantidades muy superiores.

Las ayudas al pago del alquiler, que ya prevé el Plan Estatal, tienen que seguir reforzándose. Ahora está también el debate sobre la prórroga de los contratos de alquiler. Eso es algo que sí es a muy corto plazo, para evitar situaciones de angustia por miedo a la pérdida de la vivienda. Yo creo que aquí tiene que haber unos acuerdos con los privados para que, a cambio de no subir los precios, tengan unas ventajas fiscales o de otro tipo. Es decir, podría haber unos pactos a corto plazo que den más garantías a los inquilinos y, al mismo tiempo, supongan también una garantía para los propietarios. Hay que encontrar los mecanismos. La posibilidad de arreglo existe, pero si no hay voluntad política es muy difícil.

Sí, claro. Todo lo que sea dar ventajas a los propietarios y darles garantías de cobertura de los posibles impagos en situaciones de vulnerabilidad sería un marco de seguridad para los propietarios que haría que la oferta no desaparezca, sino que incluso se estimule, que haya más oferta de alquiler, a cambio evidentemente de unos precios asequibles. Es un mecanismo sobre el que en un mercado como el español, en el que la mayoría de la oferta de alquiler son pequeños y medianos propietario, habría que encontrar un acuerdo para evitar males mayores.

En Cataluña los precios de los alquileres no están subiendo, a diferencia de otras comunidades autónomas donde siguen creciendo a los ritmos de los últimos años. Eso se consigue porque hay un techo. Lo que hay que corregir es el efecto colateral de la derivación de viviendas desde el alquiler convencional de vivienda habitual hacia el alquiler de temporada, turístico o de habitaciones, que son formas de ir contra la propia ley. Habría que asegurar más esto, no solo en Cataluña, sino en toda España, porque esa fuga se está viendo en toda España.

Se tendría que regular como el alquiler turístico, es decir, que se necesite una licencia de actividad y se controle desde los ayuntamientos cuánto alquiler de temporada se necesita en una ciudad, en qué condiciones y qué características tiene que tener. Controlar los precios del alquiler de temporada, para mí es secundario, lo que hay que controlar es las cantidades que hacen falta. En muchas ciudades hace falta ese tipo de alquiler, pero tiene que ser decidiendo cuánto, en qué zonas... y, sobre todo, con una licencia de actividad que permita saber lo que se está haciendo.

Encontrar la fórmula para el alquiler de habitaciones es muy complicado. En Cataluña está aprobada una ley que dice que la suma del importe de las habitaciones no puede superar el precio máximo del índice de referencia. Pero no creo que sea la solución. Puede tener un efecto negativo: dejar a más personas en la calle. El alquiler de habitaciones está encubriendo una falta de vivienda social importante, entonces lo que puede ocurrir es que algunas familias que están pagando por habitaciones un precio determinado se vean obligadas a marcharse porque el propietario no quiera cobrar menos de lo que ganaría por alquilar el piso completo. Lo que hay que hacer con el alquiler de habitaciones es ofrecer vivienda social alternativa.

Sí, porque además van saliendo regulaciones que se contradicen entre sí, que luego son impugnadas en el Constitucional, se tiran para atrás... esto desconcierta muchísimo, desde luego, a los propietarios y a los inversores, pero también a los inquilinos. Sería absolutamente imprescindible un marco de consenso sobre cómo tiene que ser el mercado del alquiler. Hoy en día es totalmente utópico pensar que se pueda llegar a un acuerdo político, pero sin un acuerdo es muy difícil garantizar la seguridad jurídica. Estamos en un vaivén continuo que lo único que favorece es que nadie se arriesgue a poner dinero en el alquiler.

El sentido común nos llevaría a que ese acuerdo debería ser casi un mandato, un mandato moral y ético de todos. Pero vemos cada día cómo el mero hecho de que sea una fuerza política la que diga una cosa basta para que automáticamente otra, aunque le parezca bien, diga que no. Esa polarización política que estamos viendo no permitirá en absoluto hacer una política de vivienda coherente, potente, estable en el tiempo. Está siendo terrible y es una de las peores lacras que tenemos para solucionar el problema de la vivienda.

Sí. El alquiler es necesario y muchísimas familias no pueden pensar en la compra, pero sacar del panorama la vivienda de compra, sobre todo asequible y protegida, es un error, porque sí hay familias que pueden acceder a préstamos hipotecarios casi en mejores condiciones que a un alquiler. Eso también se contempla en el Plan Estatal de Vivienda, pero quizá ha desaparecido más del discurso público. En Cataluña, por ejemplo, el Institut Català de Finances está dando préstamos para la entrada que se devuelven cuando ya se haya amortizado el préstamo general. Es una fórmula buena para estimular la compra. Ahora, eso sí, esas ayudas tienen que ir condicionadas a que las viviendas tengan un precio determinado, que se califiquen de protección oficial y que tengan una calificación a largo plazo.

Todo lo que sean subvenciones a la compra sin controlar el precio me parece dinero tirado, un despilfarro, porque se va a acabar traduciendo en aumentos del precio. Cualquier ayuda, bien sea un préstamo como el que decía o una desgravación a la compra de vivienda, tiene que ir vinculada a un precio máximo y a la calificación de la vivienda como vivienda protegida. Si esto es así, es perfecto, porque entonces no hay especulación y la vivienda cumple su función social.

Sí, en Cataluña parece que se está trabajando en ello, pero no sé en qué términos. El primer borrador que hubo me parecía muy acertado, pero lo están cambiando y no sé cómo va a quedar. Lo que decía aquel primer borrador es que sí que se podía comprar una vivienda para uso propio, para uso de un familiar, para segunda residencia o para destinarla a alquiler con un alquiler topado. Eso a mí me parecía totalmente bien. Es difícil de demostrar, pero me parecía bien como filosofía. Lo que no se puede es comprar para tener la vivienda vacía esperando a que suba el precio o para destinarla a alquiler de temporada, turístico, de habitaciones...