北北基桃中古屋總價帶變動：千萬內住宅占比全面下滑

在強勁的自住需求推升下，桃園市千萬住宅交易占比在近五年間從71.7%下滑至48.6%。(永慶房產集團提供）

在通膨升溫、營建成本高漲及房市政策交互影響下，全台房價持續走高，購屋總價帶分布也出現劇烈位移，特別是位於北台灣的北北基桃生活圈。業者盤點2020年至2025年北北基桃中古屋各總價帶交易量占比變化，發現千萬內的住宅交易占比全面下滑。

其中，桃園市五年來減幅最為顯著；新北市則在2025年出現結構性轉折，1000～1500萬元總價帶的住宅交易占比超車千萬以下的住宅，成為市場主流。反觀基隆市，目前仍有高達8成交易維持在千萬以內，成為北北基桃生活圈的房價凹陷區。

觀察5五年數據，北北基桃1,000萬元以下的住宅交易占比全面下滑。永慶房屋研展中心副理陳金萍指出，總價帶變動源於先前全球量化寬鬆政策帶動充沛資金流入房市，推升市場對房價上漲預期；加上近年營建工程與人力成本攀升，建商推案價格明顯調升，而新案價格墊高後，也會帶動周邊中古屋行情同步上修，讓中古屋總價帶跟著往上移動。

其中，桃園市1,000萬元以下的住宅交易占比從2020年的71.7%，下滑至2025年的48.6%，5年間大幅下滑23.1個百分點。陳金萍分析，桃園房市近年受惠於捷運綠線進展、TPASS通勤月票，以及航空城計畫與科技產業鏈進駐帶來的人口紅利，吸引大量「脫北」購屋族移入。在強勁的自住需求推升下，房價不斷墊高，導致千萬內物件占比明顯下滑，顯示桃園已逐漸脫離「平價購屋區」。

新北市的交易占比結構則在2025年出現關鍵轉折。1000～1500萬元區間以31.8%的占比，正式超越1000萬元以下住宅的29.2%，躍升為市場主流的總價帶。陳金萍表示，新北購屋門檻已站穩千萬大關，過去首購熱區如板橋、中永和或新店等精華地段，千萬預算的選擇空間已被大幅壓縮，購屋族往往需在「屋齡、空間、通勤距離」之間做出更艱難的取捨。

另一方面，台北市交易結構持續向中高總價靠攏，2,000萬元以上的產品占比已過半，高達53.7%，千萬內交易占比則僅剩不到1成。陳金萍表示，由於台北市土地稀缺、住宅供給有限，加上都更整合不易，住宅供給長期偏低。在供給有限但需求仍穩定的狀況下，房價獲得支撐。

此外，台北市購屋族群以自住換屋、長期置產族為主，多半具備較高資產實力，同時更為重視地段、學區、交通與保值性，也使中高總價產品交易占比持續提升。反觀基隆市因房價基期較低，2025年仍有約8成交易維持在千萬以內，穩守北北基桃生活圈的「房價凹陷區」，對於預算相對有限的購屋族而言，具備極高的價格競爭力。