兆基事件引發社會住宅包租代管制度爭議，專家建議重新檢視政策結構

過去蔡英文政府提出20萬戶社會住宅目標，其中12萬戶採興建方式，另外8萬戶則希望透過「空屋移轉社宅」完成。（圖/資料照，桃園住宅處提供）

兆基屋管相關事件引發社會對社會住宅包租代管制度的關注，事件涉及公司債兌付及資金運用等爭議，相關法律責任仍待司法釐清。房市趨勢專家李同榮認為，外界目前多聚焦個別企業的公司治理，但兆基事件也凸顯長期社宅及租賃政策可能存在的結構性問題，政府除了追究個別業者責任，也應重新檢視制度。

李同榮指出，社宅政策存在「重數字、輕供給」、「重補貼、業務集中」及「輕監理、弱風控」三大問題，當政策規模持續擴大、業務又集中於少數業者，一旦企業出現財務或治理風險，就可能從企業風險升高為公共政策風險。

他表示，過去蔡英文政府提出20萬戶社會住宅目標，其中12萬戶採興建方式，另外8萬戶則希望透過「空屋移轉社宅」完成。李同榮早在2017年即對此提出質疑，認為若將原本就在民間租賃市場出租的住宅，透過包租代管納入政策體系，再計入社宅成果，實際住宅供給未必增加。

李同榮以「A魚缸的魚撈到B魚缸」比喻，若住宅原本就在市場出租，只是改由包租代管業者管理，並沒有因此增加住宅數量，若直接計入社宅成果，容易形成「重數字、輕供給」的政策偏差。

截至2025年底，官方公布社會住宅興辦12萬2,680戶、包租代管累計10萬4,803戶，租金補貼受益戶數達91萬3,867戶。李同榮認為，社會住宅、包租代管及租金補貼是三種不同政策工具，應分開統計、分開考核，不能把租賃服務或所得補貼直接等同於新增住宅供給。

第二個問題是「重補貼、業務集中」。隨著租金補貼、租稅優惠及公益出租人制度擴大，包租代管業務量也快速增加，具備規模、人力及系統的大型業者較容易承接大量案件。李同榮認為，若政策案件過度集中，一旦大型業者發生經營問題，影響的就可能從企業本身擴及房東、房客及政府政策公信力。

第三個問題則是「輕監理、弱風控」。李同榮強調，包租代管本身仍是值得發展的專業服務產業，面對住宅老化、高齡化及租賃需求增加，未來對租賃管理、老屋修繕、資產活化及弱勢媒合的需求都會增加，不應因單一事件讓整個產業受到污名化。

但政府既然創造龐大的政策市場，就應同步建立財務監理、履約保障、業務集中度管理及風險預警機制，避免政策擴張速度超過監理能力。

對於後續社宅政策，李同榮提出三大改革方向，包括「角色重新分工」、「增加真正社宅供給」及「租金補貼回歸弱勢支持」。他認為，社宅應負責增加公共住宅存量，包租代管回歸租賃管理與媒合，租金補貼則精準協助弱勢及青年租屋族，三者不再混合計算政策績效。

此外，他建議推動租賃資訊透明、強化契約保障、建立業者風險控管、檢討租稅誘因，以及讓政策績效回歸居住正義。尤其社宅政策KPI應以「可長期控制的公共住宅戶數」為核心，而非將補貼、代管及興建戶數混合成政策成果。

李同榮表示，兆基事件最終涉及哪些法律責任，仍應由司法釐清，房東、房客是否受到實質影響，也應以後續事實評斷。不過，司法責任尚待釐清，不代表政策責任不能檢討。

他認為，兆基事件不應只被視為單一企業危機，也可成為政府重新檢視社宅及租賃政策的契機。政策該追究的個別責任依法處理，正派業者應予保障，而制度存在的問題則應同步面對。

李同榮最後強調，社宅政策核心仍應回到住宅供給：「補貼不能代替供給；包租代管不能代替社宅；膨脹的數字更不能代替居住正義的政績。」