台北市都更案面臨審查冗長、成本脫鉤雙重挑戰

全球局勢變化帶動原物料價格波動，包括銅、鋁、鋼筋、水泥及玻璃等建材價格均有上漲情形。(圖/鄉林建設提供)

台北市都市更新推動多年，但整體進度仍不如外界期待。專家表示，近期接獲不少開發商反映都更推動面臨的實務困境，包括審查流程冗長，以及工程造價提列基準與市場行情出現明顯落差，影響案件推進速度與財務可行性。

台北市住宅高齡化問題明顯。根據統計，北市屋齡超過30年的住宅約67萬戶，占全市住宅總數近72%；其中屋齡超過40年的住宅約52萬戶，相當於每1.76戶住宅中，就有1戶屋齡超過40年。

不少老舊公寓缺乏電梯與停車空間，並面臨管線老化、漏水及耐震能力不足等問題，在高齡化社會及防災需求提升下，都更議題持續受到各界關注。市場上目前包括璞真建設、冠德建設、潤泰創新、華固建設、忠泰建設及長虹建設等業者仍持續投入都市更新與危老重建案，但隨著營建成本、融資利率及地主分回期待同步提高，業者普遍面臨成本增加、制度認列偏低及分配協商難度提高等挑戰。

鄉林集團董事長賴正鎰表示，近期全球局勢變化帶動原物料價格波動，包括銅、鋁、鋼筋、水泥及玻璃等建材價格均有上漲情形。此外，國內今年也面臨土石方處理及去化問題，使地下室開挖成本進一步增加，每坪成本約增加3~5萬元。

他指出，台北市現行「都市更新工程造價要項」所採用的建築總成本提列基準，係依據113年1月都市更新審議會通過版本實施，距今已逾兩年半，與近年營建成本變化出現明顯落差。以15層住宅大樓為例，現行制度下每坪造價認列基準約為20.4萬元，即便納入土地改良物及特殊工法等項目，認列金額約22.77萬元。

但依目前市場行情，15層以上RC住宅實際建築成本已達每坪28.5萬元以上，20層以上住宅約32萬元，30層SRC鋼構建築則可能達35萬元，目前制度認列成本與市場實際成本每坪已有至少5萬元以上差距，若以大型都更案規模計算，整體成本差額可能達數億元，進而影響案件財務可行性評估。此外，在都市更新審查上，雖然以保障地主權益及居住安全為出發點，但審查程序繁複，往往導致案件從整合、送件、審議到實際動工耗費多年時間。

針對制度面，賴正鎰建議，市府可檢討權利變換成本認列機制，將現行固定造價基準調整為與物價指數連動的方式，並定期檢視營造工程物價、鋼筋、水泥、混凝土、機電設備、人工成本、融資利率及工期變動等因素，以反映市場實際情況。