Anwalt: Das Klima zwischen Mietern und Vermietern wird rauer

Herr Letzner, Sie sind Anwalt für Mietrecht mitten in Berlin. Wie steht es um das Verhältnis zwischen Mietern und Vermietern?

Das Klima zwischen Mietern und Vermietern wird rauer, das nehme ich auch wahr. Wobei wir zwischen zwei Arten von Vermietern unterscheiden müssen – zwischen den großen Immobiliengesellschaften und den Kleinvermietern mit ein oder zwei Wohnungen, die in Deutschland einen großen Teil der Vermieter ausmachen. Bei den professionellen Vermietern drehen sich die Konflikte eher darum, dass Reparaturen vernachlässigt wurden, aber die Miete erhöht wird. Den Privatvermietern wiederum geht es oft weniger darum, die höchstmögliche Miete zu erzielen, sondern ein ruhiges Mietverhältnis zu haben. Wenn es da aber Probleme gibt, kann hart gestritten werden.

Woher kommt diese Streitlust?

Ich bin Jurist, kein Soziologe. Aber ich glaube, dass sich das gesellschaftliche Klima insgesamt geändert hat. Man lässt sich nicht mehr alles gefallen und schaut heute viel mehr: Welche Ansprüche habe ich, und wie kann ich die durchsetzen? Manche Leute lassen sich auch von ChatGPT direkt ein Schreiben vorformulieren, das macht die Hemmschwelle auch niedriger.

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Was sind die größten Konfliktfelder?

Ich nenne Ihnen drei. Erstens die Betriebskostenabrechnungen. Dazu zählen beispielsweise der Hausmeister, die Müllabfuhr, aber auch die Haustechnik. Moderne Gebäude verfügen heute über immer mehr technische Anlagen, aufgrund von steigenden gesetzlichen Anforderungen. Die Wartung und der Betrieb verursachen Kosten. Man spricht bei den Betriebskosten mittlerweile von der zweiten Miete, weil da so viel Geld drinnen steckt. Und weil eben alles immer teurer wird, schauen die Leute viel genauer hin. Das zweite Streitfeld sind Mieterhöhungen. Und das dritte sind die Eigenbedarfskündigungen, also wenn der Vermieter die Wohnung selbst oder für seine Angehörigen braucht.

Man hört ständig, dass jemand aus seiner Mietwohnung ausziehen muss, weil der Vermieter Eigenbedarf angemeldet hat. Nimmt das Phänomen tatsächlich zu?

Zumindest in den großen Städten wie Berlin oder Frankfurt nimmt der Eigenbedarf zu, ja. Früher hatte ich dazu viel weniger Anfragen als heute. Ich glaube aber auch, dass das Thema in der Öffentlichkeit einfach stark präsent ist, weil es gerne als Aufregerthema genutzt wird.

Dieser Text stammt aus der Frankfurter Allgemeinen Sonntagszeitung.

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Häufig wird Vermietern unterstellt, den Eigenbedarf nur vorzuschieben, um unliebsame Mieter loszuwerden.

Ich bekomme die Beweggründe meiner Mandanten nicht immer zu hundert Prozent mit. Als Anwalt kann ich naturgemäß nur das beurteilen, was mir meine Mandanten offenbaren und was sich objektiv feststellen lässt. Aber ich würde sagen, dass die Wahrheit in der Mitte liegt. Die Mehrzahl der Vermieter, die Eigenbedarf geltend macht, hat diesen tatsächlich. Manchmal ist es aber auch eine Kombination mehrerer Gründe.

Haben Sie da ein Beispiel?

Ich betreue aktuell den Fall eines Vermieters mit einem Mehrfamilienhaus. Er wohnt dort selbst, die anderen Wohnungen sind vermietet. Nun möchte er seine Eltern in sein Haus holen, weil diese älter und womöglich pflegebedürftig werden. Gleichzeitig kommt der Vermieter mit einem Mieter seit Jahren nicht zurecht. Im deutschen Mietrecht ist es allerdings so: Wenn man als Vermieter einen Mietvertrag unterschrieben hat, kann man diesen nur schwer kündigen, teils läuft der Vertrag mehrere Jahrzehnte. Der Fall zeigt, dass bei Eigenbedarfskündigungen häufig mehrere Motive und Umstände zusammentreffen. Trotzdem würde ich nicht behaupten, dass das ein vorgeschobener Eigenbedarf ist, auch wenn er sich bei einem besseren Verhältnis zum Mieter womöglich noch ein oder zwei Jahre mehr Zeit gelassen hätte, bis er die Eltern zu sich holt. Hinzu kommt: Der Bundesgerichtshof ist beim Eigenbedarf aus meiner Sicht über die Jahre hinweg viel vermieterfreundlicher geworden. Es ist leichter geworden, Eigenbedarf geltend zu machen. Vielleicht spricht sich das auch rum.

Der Bundesgerichtshof soll vermieterfreundlich sein? Das müssen Sie belegen.

In den vergangenen Jahren gab es einige Fälle, in denen der Bundesgerichtshof sehr großzügig entschieden hat. Vielleicht auch als Gegenpol zur sonst sehr mieterfreundlichen Gesetzgebung. Dabei ging es immer um den Grund für den Eigenbedarf. So darf man nicht nur kündigen, wenn man selbst dauerhaft einziehen will, sondern auch, wenn man die Wohnung als Ferien- oder Zweitwohnung haben möchte. Wer beispielsweise in München lebt und eine Wohnung in Berlin hat, dort am Wochenende ab und an ist, etwa um in die Oper zu gehen, kann das als zulässigen Grund verwenden. Da lässt sich natürlich kritisieren, dass jemand sein Zuhause verliert, damit ein anderer es großteils leer stehen lässt. Gleichzeitig haben wir in Deutschland das Grundrecht auf Eigentum, wodurch das gedeckt wird.

Die Neuvertragsmieten haben sich von den Bestandsmieten entkoppelt. Auch das kann ein Anreiz für Vermieter sein, dem Mieter zu kündigen.

Es gibt klare Regeln, wie stark bestehende Mieten erhöht werden können, in Berlin sind es beispielsweise 15 Prozent alle drei Jahre. Wenn Vermieter länger nicht erhöht haben, aus welchem Grund auch immer, suchen sie manchmal Auswege, um in eine Neuvermietung zu kommen. Manche sehen den Eigenbedarf dann als eine Möglichkeit.

Kommen Sie als Anwalt nicht in eine Zwickmühle, wenn Sie ahnen, dass der Eigenbedarf vorgeschoben ist?

Ein nur vorgeschobener Eigenbedarf kann erhebliche rechtliche Folgen haben. Der ehemalige Mieter kann insbesondere Schadenersatz fordern. Darauf weise ich meine Mandanten auch hin. Das betrifft die Umzugskosten und die höhere Miete, die der Mieter in der neuen Wohnung womöglich zu zahlen hat. Allerdings gibt es da relativ wenig Erfahrungswerte. Ein vorgetäuschter Eigenbedarf wird kaum vom gekündigten Mieter nachverfolgt und fliegt selten auf.

Weil dieser das Risiko eines teuren Rechtsstreits fürchtet?

Nein. Oft gibt es schon einen langen Streit in dem Moment, in dem der Eigenbedarf geltend gemacht wird. Widerspricht der Mieter, geht man vor Gericht. Ein Verfahren dauert teilweise ein Jahr in erster Instanz, bei Berufung noch mal ein Jahr. Sobald aber der Kampf verloren und der ehemalige Mieter in eine neue Wohnung gezogen ist, steckt dieser nur noch selten Energie in den Fall. Es ist ja auch schwierig, dann noch zu beweisen, dass der Eigenbedarf vorgeschoben war. Der ehemalige Mieter müsste sich über Wochen hinweg bei der alten Wohnung auf die Lauer legen, und selbst dann könnte der Vermieter im Nachhinein noch sagen: Meine Tochter ist nur kurz eingezogen, aber ihr hat es in Berlin nicht gefallen. Man kann die Leute ja auch nicht zwingen, dann viele Jahre dort zu wohnen.

Die Politik versucht einiges, um Mieter zu schützen. Die Mietpreisbremse ist eine Methode. Funktioniert sie?

Die Mietpreisbremse zeigt durchaus ihre Wirkung. Gerade hier in Berlin gibt es mittlerweile sogar spezialisierte digitale Anbieter wie Conny, mit denen Mieter relativ einfach prüfen können, ob sie zu viel Miete bezahlen. Es gab schon einige Prozesse, in denen die Mietpreisbremse geltend gemacht wurde. Es sind auch schon Vermieter mit ihrem Fall zu mir gekommen, denen ich dann sagen musste, dass ihre Mieter recht haben. Und dass sie als Vermieter die Miete nicht nur absenken, sondern auch das zurückzahlen müssen, was sie zu viel bekommen haben. Welche Langzeitfolgen die Mietpreisbremse aber hat, kann ich nicht beurteilen. Es kann natürlich sein, dass viele Vermieter sagen, es lohnt sich für sie sowieso nicht mehr. Denn ihre Kosten werden ja immer höher, etwa für das Sanieren. Es gibt viele Gebäude, die alt sind und ein neues Dach oder eine neue Heizungsanlage brauchen, um die neuen Standards zu erfüllen. Gleichzeitig sind die Mieten gedeckelt. Das widerspricht sich. Aber das ist eine politische Frage, die kann ich als Anwalt nicht lösen.

Als Schlupfloch sehen manche Vermieter möblierte Wohnungen an, die teuer angeboten werden. Nun will die Regierung dagegen vorgehen. Ist das eine gute Idee?

Definitiv. Aktuell stellen manche Vermieter beispielsweise drei Ikea-Möbel in die Wohnung und vermieten sie dann teuer mit dem Argument, die Wohnung sei möbliert. Der neue Gesetzesentwurf sieht unter anderem vor, wie sich der Möblierungszuschlag berechnet.

Für Streit sorgt auch das Thema Untermiete. Wer eine günstige Bestandsmiete hat, gibt diesen Mietvertrag auch nach einem Umzug oft nicht auf und vermietet die Wohnung selbst teuer weiter.

Da gab es kürzlich ein neues Urteil des Bundesgerichtshofs, das klargestellt hat, dass man mit der Untermiete keinen Gewinn machen darf. Zum Glück. Das ist doch eine Frechheit, wenn die Mieter plötzlich selbst zum Vermieter werden und dann mit fremdem Eigentum auch noch Geld verdienen. Das Phänomen gibt es allerdings nur in den Großstädten, wo Wohnraum knapp ist. In Deutschland gibt es ja ganze Landstriche mit viel Leerstand, vor allem ländliche Regionen in Ostdeutschland. Dort wären die Eigentümer froh, wenn sie überhaupt noch einen Mieter finden.

Was kostet es, sich in einem Mietstreit Unterstützung von einem Anwalt zu holen?

Das hängt davon ab, ob der Anwalt auf Basis der gesetzlichen Rechtsanwaltsvergütung oder auf Stundenhonorarbasis arbeitet. Bei der gesetzlichen Vergütung handelt es sich um einen Pauschalbetrag, der sich am Streitwert orientiert. Das machen aber immer weniger Anwälte, weil sich der Aufwand je nach Mandant stark unterscheiden kann. Viele rechnen daher je Stunde ab. Die Stundensätze variieren je nach Erfahrung, Spezialisierung und Standort erheblich. In Großstädten liegen sie häufig zwischen 250 und 400 Euro. Ich selbst rechne mit 350 Euro pro Stunde ab.