Hamburgs Immobilienmarkt: Widersprüchliche Signale bei Investment und Wohnungsbau

Der Immobilienmarkt einer Metropole wie Hamburg sendet widersprüchliche Signale. Während sich auf dem Investmentmarkt nach mehreren schwachen Jahren wieder mehr Bewegung zeigt, bleibt der Wohnungsbau das Sorgenkind der Branche. Neue Zahlen des Statistikamts Nord und des Immobilienberaters Savills verdeutlichen die unterschiedlichen Entwicklungen.

Besonders alarmierend ist die Lage im Wohnungsbau. Im ersten Quartal 2026 brach der Wert der neu eingegangenen Aufträge im Hamburger Bauhauptgewerbe gegenüber dem Vorjahreszeitraum um mehr als die Hälfte ein. Das Auftragsvolumen sank auf lediglich 84,4 Millionen Euro. Welche Ursachen konkret hinter dem Rückgang stehen, nennt das Statistikamt Nord nicht. Die Entwicklung fügt sich jedoch in einen bundesweiten Trend ein: Seit mehreren Jahren leidet der Wohnungsneubau unter gestiegenen Baukosten, hohen Zinsen und einer insgesamt zurückhaltenden Investitionsbereitschaft. Bundesweit wurden im vergangenen Jahr nur noch rund 206.600 Wohnungen fertiggestellt – etwa 45.000 weniger als im Jahr zuvor.

Der Rückgang beim Neubau verschärft insbesondere in den Großstädten die ohnehin angespannte Wohnungssituation. Die Nachfrage nach Wohnraum bleibt hoch, während das Angebot nur langsam wächst. Entsprechend steigt der Druck auf die Mietmärkte weiter.

Allerdings zeigt sich die Hamburger Bauwirtschaft insgesamt robuster als der Wohnungsbau allein. Der Wert aller Auftragseingänge im Bauhauptgewerbe legte im ersten Quartal nominal um mehr als ein Drittel auf rund 785 Millionen Euro zu. Treiber dieser Entwicklung war vor allem der sogenannte Wirtschaftsbau. Dazu zählen unter anderem Bürogebäude, Lagerhallen oder Kraftwerksanlagen. Die Nachfrage aus diesem Segment konnte den Einbruch im Wohnungsbau zumindest statistisch mehr als ausgleichen.

Investments stabilisieren sich auf niedrigem Niveau

Auch auf dem Immobilieninvestmentmarkt deutet vieles auf eine schrittweise Stabilisierung hin. Nach Angaben von Savills wurden im ersten Halbjahr 2026 in Hamburg Immobilien im Wert von rund 1,1 Milliarden Euro gehandelt. Das entspricht einem Plus von 18 Prozent gegenüber dem Vorjahreszeitraum. Von einer Rückkehr zu früheren Rekordwerten kann allerdings keine Rede sein: Im Vergleich zum Durchschnitt der vergangenen zehn Jahre liegt das Transaktionsvolumen noch immer rund 40 Prozent niedriger.

Der Markt wird derzeit von einer steigenden Zahl an Transaktionen getragen. In den vergangenen zwölf Monaten registrierte Savills knapp 60 Verkäufe – etwa 45 Prozent mehr als im Vergleichszeitraum zuvor. Dennoch bleibt der Abschluss von Geschäften schwierig. „Insgesamt bleibt jeder erfolgreiche Abschluss für alle Beteiligten ein hartes Stück Arbeit“, sagt Jörn Roock, Director Investment bei Savills in Hamburg.

Zu den wenigen großen Abschlüssen des zweiten Quartals gehörte der Verkauf des Alsterhauses, einer der prominentesten Hamburger Immobilien. Viele weitere Verkaufsprozesse laufen nach Angaben von Marktteilnehmern bereits seit ungewöhnlich langer Zeit. Kaufinteressenten und Verkäufer ringen häufig um die richtige Preisfindung, nachdem die jahrelange Niedrigzinsphase inzwischen Geschichte ist.

Diese Lagen sind begehrt

Besonders gefragt bleiben hochwertige Immobilien in zentralen Lagen. Vor allem Family Offices treten weiterhin als aktive Käufer auf. Ebenfalls gesucht sind Objekte mit langfristig gesicherten Mieteinnahmen. Voraussetzung für einen Verkauf ist allerdings vielfach, dass die Preisvorstellungen der Eigentümer dem aktuellen Marktumfeld entsprechen.

Beim Blick auf die einzelnen Nutzungsarten dominieren weiterhin Büroimmobilien. Sie steuerten in den vergangenen zwölf Monaten rund 790 Millionen Euro zum Hamburger Investmentumsatz bei. Dahinter folgen Wohnimmobilien mit etwa 510 Millionen Euro sowie Handelsimmobilien mit rund 380 Millionen Euro.

Damit zeigt sich ein bemerkenswerter Gegensatz: Während Investoren wieder stärker Interesse am Hamburger Immobilienmarkt entwickeln und zunehmend Transaktionen zustande kommen, steckt die Produktion neuer Wohnungen weiterhin in einer tiefen Krise. Für die Hansestadt bedeutet das, dass Kapital für Immobilien vorhanden ist – neuer Wohnraum aber dennoch nur schleppend entsteht. Die eigentliche Herausforderung bleibt damit unverändert: Wie es gelingen kann, dringend benötigte Wohnungen wirtschaftlich zu bauen und zugleich bezahlbar zu halten.