Rubén Zaballos: del internet a poseer 200 pisos, su fórmula para el éxito y la venta de todo

Sube las escaleras de su palacio malagueño y revisa las calidades de las paredes. Mientras pasa la mano por unos rayones que acaban de hacer en el novísimo ascensor, hace una mueca de enfado y decepción. Dentro del habitáculo, sus casi 190 centímetros de altura se alargan aún más. Treintañero, hijo de estanqueros, asegura haber construido su patrimonio sin ayuda. «Tuve la buena educación que me dieron mis padres, que ya es mucho», afirma Rubén Zaballos, quien posee un par de centenares de pisos y casas, desde el sur al norte de España, incluso al otro lado del Atlántico.

Recibe a Crónica de visita en un edificio que ha rehabilitado entero. De las ruinas a nueve pequeños pisos de diseño. Ubicado a escasos pasos del Museo Carmen Thyssen, está en una de las zonas más cotizadas de Málaga. Ha invertido tres millones de euros. Son nueve de sus 200 propiedades inmobiliarias. También hay un local aún no operativo: 10 de 200.

Este salmantino empezó comprando otro para que sean sus oficinas. Tenía 26 años y una empresa de internet que crecía exponencialmente. Por lo que había aprendido, necesitaba diversificar. «Si aquello funcionaba, podía convertir también el ladrillo en un laboratorio». Ha pasado más de una década y el experimento sigue pero ya con fecha de caducidad. Los ha puesto a la venta. «Pago cada mes 100.000 euros en hipotecas. Si haces mal las cosas y no devuelves las cuotas, te vas a cero. A la bancarrota», explica.

Tras su aparición en televisión, los odiadores le tienen en la mira. Especialmente, los de izquierdas. Aparejador e ingeniero de organización industrial, no es de la alta burguesía. «Soy hijo de unos padres que ahora tienen una pensión de 1.000 euros». Recalca que no viene de una saga de grandes patrimonios. «Pude estudiar hasta los 26 años sin trabajar. En eso era un privilegiado», admite.

En 2012, lanzó La mente es maravillosa, una página de psicología e inteligencia emocional. En aquella época, rememora, apenas se encontraba contenido de ese tipo en las redes. «Hoy tienes podcasts, psicólogos en YouTube, TikTok, inteligencia artificial... Pero entonces no había casi nada». La página fue un boom. Se tradujo a más de 20 idiomas, del coreano al turco, con traductores nativos. Llegó a superar las «150 personas en nómina» y alcanzó las «100 millones de visitas al mes, lo mismo que grandes medios».

Le permitió apostar. Tiene un lema. «Lo que ingreso, lo reinvierto». Y los bancos, viendo crecer la empresa, empezaron a financiarle. «Dormía en una habitación y en otra había un par de mesas con ordenadores», de donde surgió su compañía. Cuando rehabilitó el edificio, sobraba espacio. Sus tres primeros apartamentos en alquiler eran el resultado de la necesidad de su empresa. «Teníamos gente trabajando en muchos países. Venía un colombiano una semana, se quedaba allí, trabajaba con nosotros y luego se volvía. Cuando no estaban ellos, lo alquilábamos».

"El mayor drama para los arrendatarios hoy en día son los inquiokupas... La inseguridad jurídica resulta insoportable"

Los números le fueron impulsando. En el mismo año que había inaugurado su portal, Airbnb abría sus oficinas en España, con una plantilla que no llegaba a las 12 personas. Nada que ver con el monstruo que ha cambiado urbes enteras.

Zaballos iba creciendo con sus páginas y sociedades. «Tengo TDAH (siglas de Trastorno por Déficit de Atención e Hiperactividad) y quizás eso haga que vaya muy rápido. Me voy adaptando, la economía es muy dinámica». Niega especular con la vivienda habitacional. Cree que ha hecho lo contrario. «Compré pisos baratos, en estado calamitoso, en pueblos perdidos... U otros que ya eran turísticos». Algunos inmuebles, por su estado, los adquirió por 25.000 euros. Compró 30 de golpe.

«La inmobiliaria me decía: "Estás loco, compra cinco para probar". Y yo decía: "No, deseo ese número porque quiero rehabilitar la zona. Para eso necesito volumen". Eran pisos con 10 años de antigüedad. Estaban en localidades que no eran atractivas, con problemas de ocupación y muchos pisos vacíos. La gente de allí no los quería ni mirar». Los remodeló y les puso un precio de alquiler que consideraba justo: 300 euros al mes.

Creía que eso aseguraba no sólo su inversión. También que había algo de justicia social. Fue una de sus grandes desilusiones, la semilla de su decisión de venderlo todo. «Cuando alquilaba a ese precio, la fianza eran 600 euros. Y había gente que prefería destrozar el piso a cuidarlo». Impagos, habitaciones desvalijadas, destrozos por doquier. Una inquilina, cuenta, incluso entró sin pagar ni siquiera la fianza ni el primer mes por error de uno de sus trabajadores. Se quedó durante «dos años y pico». Descubrió que los propietarios están desprotegidos. «No te pagan y no les puedes echar. Eso desmotiva. Lo arriesgaba todo».

Por sus malas experiencias con los inmuebles más económicos, son los primeros en salir al mercado. «Estoy vendiendo los más baratos para quedarme con los más lujosos. El cliente que paga más suele cuidar más las cosas». No lo dice como una crítica social. «Es lo que me ha tocado... El mayor drama para los arrendatarios hoy en día son los inquiokupas. La inseguridad jurídica resulta insoportable».

Ese capital perdido le impedía desarrollar otros proyectos que iban surgiendo en paralelo. Se dio cuenta de que, conforme iba creciendo el volumen de sus propiedades, aumentaban otras necesidades a la vez. Como da los apartamentos con muebles, menaje, listos para usar, descubrió de que le resultaba mejor y más barato fabricar sus propios colchones. «No encontraba la calidad necesaria y, si la hallaba, eran precios altísimos. Así que comencé a mandar producir con nuestra propia marca». Lo mismo pasó con inodoros, mamparas, ventiladores de techo... incluso con las ollas y las sartenes. «Son productos exitosos y con menor riesgo». Busca tranquilidad.

Afirma que en su cuenta personal puede tener unos «2.000 euros» y que todo está en las empresas. Factura unos 20 millones al año, pero el beneficio queda por debajo del 10%. «Todo va en proporción. Mercadona gana un 3,8%, pero tiene muchísima facturación». En su caso, ese beneficio alcanzaría los dos millones. Aunque él no lo dice explícitamente. Su cartera inmobiliaria, a una media aproximada de 100.000 euros por activo, parece una apuesta segura. Zaballos insiste en la otra cara: gastos operativos, reformas, personal, contingencias... y excesivos riesgos.

Ha aprendido de los errores. Con las leyes hipotecarias y el alto riesgo de impago, ha hecho suya una frase que utiliza como mantra: «Si el negocio no te da para que te roben, no es negocio». No es cinismo, es casi una resignación que debe incluir en su cuenta de resultados. «He tenido empleados que fallaron, socios que me engañaron, reformas mal ejecutadas... Quiero que me engañen rápido. Prefiero darme cuenta pronto y así perder menos».

Ahora asegura tener unas 40 personas en nómina en España, Italia y Alemania, y otro medio centenar fuera del continente. En la época dorada de las webs llegaron a ser cerca de 300. Ha perdido talento por el camino. No se olvida de que dos de sus mejores trabajadores se fueron. «Jóvenes brillantes, de 25 años, se marcharon para ser policías. Uno era la persona más importante de la empresa. Ganaban más de 3.000 euros mensuales. Pero querían estabilidad. Y lo entiendo. Es lo que impulsa la situación actual. Les ofrecí que, si seguían, podían aspirar a los 100.000 anuales».

Es otro cuestionamiento a lo que sucede hoy. «Leí que el 70% de los jóvenes quieren ser funcionarios. Nadie señala que eso hace que tengamos un problema como sociedad. Necesitamos empresas grandes que paguen buenos sueldos y mantengan el Estado del bienestar». La pregunta está para él en el aire. «¿Quién va a pagar esos salarios de funcionarios?». Una encrucijada económica.

Su diagnóstico acerca del acceso a la vivienda es igual de trágico. Habla de indolencia, de ineptitud y de irresponsabilidad. «En España se hace justo lo contrario de lo que se debería. Si llegan medio millón de personas todos los años y, además, cinco millones de turistas, y sólo se construyen 120.000 viviendas, vamos a tener trabajo de por vida los que nos dedicamos a esto». Son las matemáticas que nadie quiere hacer.

«Si votara por mis intereses, tendría que votar a Pedro Sánchez o, incluso, a Sumar. Para constructores e inversores, esta situación es comodísima. A pesar de las dificultades, siempre tendremos beneficios». Insiste, una y otra vez, en que esto no es bueno para el país.

«Una cosa son mis intereses personales y otra el interés general. Yo estaría encantado de asesorar a políticos, aunque fuera en contra de mis intereses. Creo que es muy importante que los jóvenes tengan vivienda y que el alquiler sea acorde con sus ingresos. Me gustaría que alguien sensato convoque a los que saben de esto para contarles qué se hace mal».

Vuelve a hacer cálculos. «Si el precio de la vivienda está a más de 300.000 euros, como en las grandes ciudades, no se puede alquilar a 1.000 euros. No salen las cuentas». No cree ya en comprar pisos baratos. Ahora cree que es el momento de la reconversión. «De oficinas en viviendas u hoteles... Venimos del Covid y hay muchas que sobran. Pero dentro de dos años igual ya no es negocio». Las palabras que más repite: «rehabilitar, diseñar, transformar».

Tampoco mitifica la propiedad. Vive en una casa hipotecada en un pueblo sólo porque el dueño le obligó a comprarla. «Yo hubiera preferido seguir de alquiler». Pagaba 1.500 euros al mes por una casa grande que valía 450.000 euros. «Me parecía un chollo. Por 1.000 euros reales —hay que descontar gastos de comunidad, depreciación, etcétera— tenía una casa que valía cerca de medio millón. Ese dinero lo podía meter en algo más rentable».

A sus 38 años, no es de ostentar. No luce relojes de decenas de miles de euros. Su camisa no cuesta más de 70. Uno de sus lujos es un todoterreno alemán que escogió «por seguridad, en eso no hay que escatimar». Se reafirma en señalar que «le gustan más los proyectos que los objetos». Ahora apunta al otro lado del mundo. En México, posee mansiones que explota como arrendamiento de lujo. Como arquitecto técnico, lo que más le apasiona es el proceso de creación.

«Cuando algo ya es fácil, deja de motivarme. Entonces vendo y me voy a otra cosa». Por eso y por la situación actual de inseguridad jurídica, sus casi 200 pisos están ahora en el mercado. También porque sus apuestas paralelas, lo de vender productos para el hogar, a los que ha añadido maletas e incluso mochilas, comienzan a darle mayores réditos. «Me gusta producir cosas bonitas». El ventilador de techo que está sobre su cabeza es una muestra. «Es de madera y está prácticamente agotado».

Paseamos por la ciudad. Nos enseña un edificio que compró hace ocho años. Que aún no puede remodelar. «Esa es la burocracia. Está abandonado y no nos dejan hacer nada. Acabamos de ganar un juicio y, aun así, no nos lo permiten. Miradlo...». Luce ruinoso, con andamios para proteger la fachada, sin tejado. «Nos obligaron a quitarlo». Habla de una ineptitud que recorre el país entero. «Cómo no va a subir la vivienda si nos hacen esperar prácticamente una década. En ese tiempo ha subido todo, la inversión está inmovilizada». La razón en este caso es kafkiana.

—¿Está paralizado porque quería edificar más alto o ganar más metros?

—Al contrario. Quería alinearlo con la edificación que está al lado y que la calle tuviera más acera. Iba en beneficio de los peatones y de mi propiedad, pero las administraciones no se ponen de acuerdo. Así está el país.