Umbau von Büroflächen zu Wohnungen: Hohe Kosten, aber gute Umweltbilanz

Jutta Linke-Knebel lebt in einer ungewöhnlichen Wohnung. Die meisten Wände verlaufen nicht gerade zueinander, es gibt kaum rechte Winkel. Ihren Wohnzimmerschrank kann sie nicht einfach so in die Ecke des Raumes stellen.

"So eine Wohnung einzurichten, ist eine Herausforderung", sagt die Rentnerin. "Da muss man halt viel tüfteln." Die Tüftelei macht Jutta Linke-Knebel aber Spaß. Ohnehin ist sie froh, dass sie überhaupt eine passende Wohnung gefunden hat.

Hohe Kosten für den Umbau

Die Düsseldorferin lebt in einem Gebäudekomplex, in dem früher der Thyssen-Konzern seine Büros hatte. Inzwischen sind hier 340 Wohnungen entstanden. Weil die Fassaden der Gebäude rund sind, stehen die Wände nur selten im rechten Winkel zueinander.

Der Umbau von Büroflächen zu Wohnungen ist mit vielen solchen Herausforderungen verbunden. Projektentwickler Klaus Franken kann ein Lied davon singen. Vor zehn Jahren hat er den Düsseldorfer Gebäudekomplex umgebaut.

"Im Büro gibt es große Toiletten, wo man mit der ganzen Abteilung hingeht", sagt Franken. "Zu Hause will ich natürlich mein Badezimmer haben, wo kein anderer reinkommt." Bei den Sanitäranlagen seien deshalb viele Anpassungen notwendig, ebenso wie bei der Heizung und den Elektroinstallationen. Auch die Balkone wurden erst im Zuge des Umbaus angebracht.

Die Kosten seien deshalb vergleichbar mit einem Neubau, so Projektentwickler Franken. Die Umweltbilanz sei aber sehr viel besser, weil der Rohbau erhalten bleibt. Im Fall des Düsseldorfer Gebäudekomplexes kann auch die Tiefgarage weitergenutzt werden.

Leerstandsquote von mehr als acht Prozent

Experten sehen großes Potential für die Umwandlung, denn der Leerstand von Büroflächen wächst. Zahlen des Immobilienberatungsunternehmens Jones Lang LaSalle (JLL) zeigen, wie stark der Leerstand von Büroflächen in den vergangenen Jahren gestiegen ist. Das Unternehmen hat die wichtigsten deutschen Bürometropolen untersucht. Dazu gehören Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart. Im Jahr 2019 betrug die Leerstandsquote demnach 3,3 Prozent, inzwischen ist sie auf 8,3 Prozent gestiegen.

Immobilienexperte Torsten Bölting sieht mehrere Ursachen für diese Entwicklung. Ein Grund sei die schlechte Wirtschaftslage. Außerdem habe sich die Arbeitsweise in vielen Unternehmen verändert. "Wir arbeiten häufiger von zu Hause oder teilen uns Schreibtische", sagt er. Moderne Büros seien weiterhin gefragt, ältere Flächen würden hingegen mitunter verschmäht. Bölting ist Professor für Wohn- und Raumsoziologie an der privaten EBZ Business School in Bochum, zu deren Trägern unter anderem der Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen gehört.

Die Wohnungsnot ist groß

Während also weniger Büros gebraucht werden, herrscht gerade in den größten Städten des Landes enorme Wohnungsnot. Das Münchener ifo-Institut kam in einer Schätzung vor zwei Jahren zu dem Ergebnis, dass in den sieben wichtigsten Bürostädten insgesamt rund 60.000 Wohnungen aus umgewandelten Büros entstehen könnten. Allerdings gaben die Wirtschaftsforscher zu bedenken, dass nur ein kleiner Teil der theoretisch möglichen Projekte wirtschaftlich realisierbar sei.

Die Bundesregierung versucht die Entwicklung nun voranzutreiben. Ab Juli greift ein neues Förderprogramm für die Umwandlung von Büro- und Ladenflächen zu Wohnungen. "Mit einem Zuschuss von bis zu 30.000 Euro je entstehender Wohneinheit setzen wir bewusst einen starken Anreiz", heißt es von Bundesbauministerin Verena Hubertz (SPD). Voraussetzung ist unter anderem die Einhaltung bestimmter Energiestandards.

Förderung auf 300.000 Euro begrenzt

Immobilienexperte Bölting sieht in dem Programm einen sinnvollen Anreiz, auch wenn sogenannte Mitnahmeeffekte möglich seien. Damit ist gemeint, dass Projekte Steuergeld bekommen, die auch ohne die Förderung umgesetzt worden wären. "Das lässt sich nicht so ganz vermeiden", so Bölting. Wichtig sei aber, dass auf dem Wohnungsmarkt überhaupt etwas passiere.

Die Förderung ist auf 300.000 Euro pro Unternehmen begrenzt. Bei großen Projekten dürfte eine solche Summe die Gesamtkalkulation wohl kaum beeinflussen. Bei kleineren Umbauten hofft die Bundesregierung nun aber, den einen oder anderen Investor überzeugen.