Vonovia: Neuer Chef Mucic setzt auf Wachstum und Dividende

Frankfurt, Düsseldorf. Es ist eine Premiere – und das gleich im mehrfachen Sinne. Wenn Vono­via-Chef Luka Mucic am 21. Mai auf der Hauptversammlung vor die Anleger tritt, wird es nicht nur der erste große Auftritt des neuen Vorstandschefs vor den Anlegern sein – es ist auch das erste Aktionärstreffen des Konzerns in Präsenz seit 2019.

Auf dem neuen Chef ruhen viele Hoffnungen. Für die Vonovia-Aktionäre waren die vergangenen Jahre nicht einfach. Der Bochumer Wohnungskonzern, mit rund 531.000 Wohnungen Europas größter privater Vermieter, bekam die Immobilienkrise deutlich zu spüren: steigende Zinsen, kollabierende Bewertungen, ein Schuldenberg, der keine Spielräume mehr ließ. Die Dividende wurde gekappt, Milliarden an Vermögen abgeschrieben, Portfolios notverkauft. Für viele Anleger fühlte es sich weniger nach Dax-Konzern an als nach Krisenmanagement im Zeitraffer.

Doch wenn Mucic im Ruhr-Congress-Zentrum vor die Aktionäre tritt, kann er versuchen, eine Botschaft zu vermitteln, die nach vorn zeigt und nicht Schadenbegrenzung im Mittelpunkt hat. So lautet eine Kernaussage des abgelaufenen Geschäftsjahres: Der größte deutsche Wohnimmobilienkonzern hat 2025 die Rückkehr in die Gewinnzone geschafft, das bereinigte operative Ergebnis gestärkt und für 2026 weiteres Wachstum in Aussicht gestellt.

Der Ertragssprung ist indes nur die halbe Geschichte. Denn während Mieten und Auslastung Stabilität signalisieren, lasten hohe Finanzierungskosten, eine immer noch erhöhte Verschuldung und eine strengere Regulierung des Mietmarktes auf dem Konzern. Mit einem neuen Wachstumsprogramm namens „Stark“ sowie milliardenschweren Veräußerungen will Vonovia gegenhalten.

Der neue Chef wirbt in seiner Rede für Optimismus, wie aus dem vorab veröffentlichten Redetext hervorgeht. „Auch mit unserem Verkaufsprogramm bleiben wir zuversichtlich, unsere Wachstumsziele zu erreichen“, sagt Mucic laut Redemanuskript. „Wir haben die Weichen gestellt, um nach 2028 das volle Potenzial unseres Geschäftsmodells zu heben. Vonovia strebt ein hohes einstelliges Ergebniswachstum“ an, heißt es im Manuskript.

Gerade die Börse reagiert bei Vonovia jedoch empfindlich auf Zinssorgen. Immobilienunternehmen gelten an der Börse als besonders zinssensibel, weil ihr Geschäftsmodell stark auf Fremdkapital basiert. Steigen die Renditen am Anleihemarkt oder bleiben die Zinsen länger hoch als erwartet, verschlechtert sich sofort die Perspektive für die Gewinne der Firmen.

Umso wichtiger ist es, die wirtschaftliche Lage des Konzerns genau zu kennen. Auf welchem Fundament kann der neue Chef jetzt aufbauen? Auf welche Stärken kann Mucic setzen – und welche Schwächen muss er abstellen? Der Handelsblatt-Bilanzcheck zeigt anhand von sechs Grafiken, wie es aktuell um den Konzern steht.

Die Tendenz zeigt aufwärts – aber nur langsam. Zum Start als neuer Vorstandschef führt sich Luka Mucic bei den Anlegern mit einer höheren Ausschüttung ein. Die Dividende soll um 2,5 Prozent auf 1,25 Euro pro Aktie steigen, schlägt der Vorstand der Hauptversammlung vor. Angesichts der schwierigen Marktlage vor einem Jahr hatte der Konzern für das Geschäftsjahr 2024 eine Dividende von 1,22 Euro pro Aktie gezahlt. Zum Vergleich: Die zweitgrößte deutsche Immobilienfirma LEG Immobilien will ihre Dividende für das abgelaufene Jahr deutlich stärker um acht Prozent auf 2,92 Euro erhöhen.

„Bei der Dividende ist das Bild unter unseren Aktionären sehr divers“, sagt Vonovia-Finanzchef Philip Grosse dem Handelsblatt. „Die einen sagen: gar keine Dividende, nutzt das Geld zur Entschuldung. Andere – Fonds mit langfristigen Pensionsgeldern – brauchen eine Verzinsung auf die Kapitalbasis. Kapital ist nicht umsonst. Da suchen wir die Balance.“

Vonovia gehört mit der steigenden Ausschüttung inzwischen zu den Titeln im Dax mit der höchsten Dividendenrendite (5,6 Prozent), also dem Verhältnis von Aktienkurs zu Auszahlung an die Aktionäre. Die leicht steigende Ausschüttung ist auch ein Zeichen, dass die Branche die Immobilienkrise als abgehakt ansieht. Mit einer Ausschüttungsquote, der sogenannten Pay-out-Ratio, von rund 29 Prozent ist Vonovia auch großzügiger als Konkurrenten. Bei LEG Immobilien liegt die Quote laut Berechnungen von Bloomberg bei rund 15 Prozent.

Analysten rechnen fest mit steigenden Ausschüttungen von Vonovia in den nächsten Jahren. Die Konsensschätzungen liegen bei 1,28 Euro für 2026 und 1,31 Euro für 2027. Karsten Oblinger, Analyst der DZ Bank, prognostiziert für 2028 eine Dividende von 1,45 Euro je Aktie.

Vonovia-Finanzvorstand Grosse tritt diesen Erwartungen nicht entgegen. „Wir haben indirekt eine längerfristige Dividenden-Guidance gegeben: Wir orientieren uns am Ergebnis nach Zinsen, dem EBT“, sagt der Finanzchef. „Da wir bis 2028 mittelfristig im mittleren einstelligen Bereich wachsen wollen und die Dividende eine Funktion des EBT ist, können Aktionäre also indirekt mit einem Dividendenwachstum im mittleren einstelligen Bereich rechnen.“

Vonovia profitiert wie alle Vermieter von einer hohen Nachfrage nach Wohnraum in den Ballungsgebieten. Denn der Mangel an Neubauten, eine höhere Inflation sowie gestiegene Bauzinsen lassen mehr Interessenten wieder in den Mietmarkt drängen – was die Preise nach oben treibt. Die Mieten dürften in den kommenden Jahren weiter steigen.

Bei Vonovia sind die Mieten im Gesamtjahr 2025 konzernweit um durchschnittlich 4,1 Prozent auf 8,38 Euro je Quadratmeter geklettert, was vor allem mit Blick auf das Mietniveau in den Metropolregionen vergleichsweise gering ist.

Im Jahr 2024 hatte das Plus ebenfalls bei 4,1 Prozent gelegen. 2,6 Prozent der Miet­erhöhungen kamen dabei aus normalen Steigerungen im Rahmen der Mietregulierung, also anhand der Mietspiegel, 1,5 Prozent aus Erhöhungen nach Modernisierungen, die auf die Miete umgelegt werden können, oder aus der Vermietung neu gebauter Wohnungen.

Für 2026 erwartet Vonovia ein Mietplus von 4,2 Prozent, im ersten Quartal konnte das Unternehmen die Mieten um 4,0 Prozent steigern. Im Jahr 2028 sollen die Mieten sogar um fünf Prozent pro Jahr erhöht werden, prognostiziert Vonovia. 2025 nahm das Unternehmen aus dem Mietgeschäft 3,42 Milliarden Euro ein, 2028 sollen es 3,7 bis 3,8 Milliarden Euro sein.

Auch in den Metropolen liegt Vonovia im Schnitt deutlich unter dem ortsüblichen Mietniveau. Das betont Finanzchef Philip Grosse vor allem mit Blick auf die Enteignungsdebatte in der Hauptstadt: „Die Initiative in Berlin ist kontraproduktiv für den Wohnungsmarkt“, sagt er. Man halte die Kritik an den privaten Wohnungsgesellschaften für unangemessen. „Unsere Durchschnittsmiete in Berlin liegt in Schlagweite zu den Mieten der städtischen Wohnungsgesellschaften. Große Vermieter tragen eher zur Beruhigung des Marktes bei“, sagt Grosse.

Auch in den Krisenjahren funktionierte das operative Geschäft von Vonovia gut. Das Ergebnis vor Steuern und Abschreibungen (Ebitda) lag 2025 bei 2,8 Milliarden Euro, 2026 könnte die Marke von drei Milliarden Euro geknackt werden. 2028 sollen es sogar 3,2 bis 3,5 Milliarden Euro werden.

Analysten schauen vor allem angesichts der geplanten Immobilienverkäufe zur Reduzierung der Schulden auf die geplanten Ergebnissteigerungen. „Die Verkäufe haben natürlich Einfluss auf das Ebitda“, bestätigt Finanzchef Philip Grosse. Aber das Vermietungsgeschäft sei sehr stabil und wachse innerhalb der Mietregulierung und auf Basis der Investitionen verlässlich. „Zusätzlich fokussieren wir uns konsequent auf die nicht vermietungsbezogenen Aktivitäten: Ihr Ebitda-Anteil lag in der Krise bei rund zehn Prozent, im Ausblick 2026 sind es mindestens 15 Prozent – mit einem Wachstum von über 20 Prozent pro Jahr“, sagt Grosse.

Hinzu komme: „Wir gehen davon aus, im Rahmen der Abverkäufe für einen Teil der Immobilien Bewirtschafter zu bleiben – und holen uns so einen Teil des Ebitda zurück.“

Es war ein lukratives Jahr für die Vonovia-Spitze. Die Grundgehälter der Vorstandsmitglieder mit Ausnahme von Ex-Vorstandschef Rolf Buch stiegen um 8,4 Prozent im Vergleich zum Vorjahr. Bei Buch lag das Plus im Grundgehalt bei fünf Prozent. Unter dem Strich, das heißt inklusive variabler Vergütungen und sonstiger Gehaltsbestandteile, lag das Plus der meisten Vorstände in einem ähnlichen Bereich. Lediglich der operative Vorstand Arnd Fittkau konnte sein Gehalt mit einem Plus von 31 Prozent massiv steigern, bei Buch lag das Plus bei 15 Prozent.

Buchs Gesamtgehalt lag bei 6,1 Millionen Euro – und damit beim 54-Fachen des Durchschnittsgehalts der Vonovia-Angestellten von rund 75.000 Euro. Auch bei den Mitarbeitern gab es im Vergleich zu den Vorjahren ein deutliches Plus von sieben Prozent.

Für Unmut bei Aktionärsschützern sorgte das üppige Abschiedspaket für Buch, der das Unternehmen Ende 2025 vor Vertragsende verlassen hat. Neben einer klassischen Abfindung in Höhe von 5,8 Millionen Euro erhält Buch ein Aktienpaket und eine Entschädigungszahlung für die Zeit, die er nicht bei einem Wettbewerber arbeiten darf. Insgesamt könnten so mehr als 15 Millionen Euro zusammenkommen.

Die Sorge über wieder steigende Zinsen lastet wie Blei auf der Immobilienbranche – und auf der Aktie des deutschen Branchenführers. Aktuell liegt der Kurs des Bochumer Konzerns sogar unterhalb des Niveaus, mit dem die Aktie in das laufende Jahr gestartet ist. Auch 2025 lagen die Papiere über das gesamte Jahr gesehen im Minus. Sollte die Europäische Zentralbank (EZB) auf die höheren Energiepreise aus Sorge über die steigende Inflation mit einer Zinserhöhung reagieren, wie viele Zinsexperten sie bereits für Juni erwarten, wäre das Gift für die hochverschuldeten Immobilienfirmen.

„Die aktuelle Bewertung des Unternehmens reflektiert leider nicht die operative Stärke, das Ertragspotenzial und die langfristige Berechenbarkeit des Geschäftsmodells“, räumt Chef Luka Mucic ein. Die Sorgen am Kapitalmarkt überraschen ihn aber nicht: „Wir sind nun mal in einer Branche, die aufgrund der Zinswende nicht unbedingt auf der Lieblingsliste der Generalisten stand“, sagt er.

Viele Investoren werden Mucic daran messen, ob er der Aktie neuen Schub verleihen kann. Der Vonovia-Kurs ist mit aktuell 21 Euro meilenweit von alten Höhen entfernt. Zu besten Zeiten im Jahr 2021 hatte die Aktie bei über 56 Euro gelegen.